안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 월세 계약 시 부득이하게 계약해지를 해야될경우
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ정식 계약서 내용을 자세히 검토해 보면 중도금 및 잔금 지불전 계약해지 사유가 발생할 경우계약 위반에 따른 손배소 규정이 명시 되어 있습니다 따라서 당사자간 협의를 통하여 부득한 사유를 설득하여 선처를 받으면 다행이지만 거부할 경우는 손배소 규정에 따를수 밖에 없습니다 다만 최초 계약서 작성 내용과 실제사항이 다른 하자가 발견되었을 때는 계약 해지를 정당하게 요구할 수 있겠지요
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Q. 전세계약 2년만기 임박시 언제까지 집주인에게 재계약 통보해야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ전세 연장 계약의 경우 계약조건의 변동없이 계속 계약관계를 유지하고자 할 때 묵시적 계약으로 자동 연장됩니다( 현계약서의 효력이 유지되므로 재계약할 필요 없으며 상호 통보할 필요도 없음: 자동연장)그러나 계약조건의 변동으로 재계약이 필요시 현계약 해지일 기준 6개윌-2개월전 상호 의사 표시를하여 계약서를 다시 작성하야 합니다 자세한 사항은 임대차3법을 열람하시어 참고하시기 바립니다
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Q. 3개월된 전세를 안고 매수했는데 이 경우 임대인으로서 30일내에 국가에 임대 사실을 보고하는 것을 해야하는지 궁금합니다. 알려주시면 감사드리겠습
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ주택 매매시 실거래 신고를 의무적으로 하여야 합니다기간은 계약일로부터 30일이내 입니다그리고 주택임대시 임대인은 보증금 6천만원 이상 또는 윌세 30만원 이상이 되면(보증금이든 월세이든 둘 중에 어느 한가지라도 해당)계약일 부터 30일 이내에 임대차 신고를 하셔야 합니다 위반시 과태료 부과 대상이 됩니다참고하시기 바랍니다
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Q. 근저당 설정 있는 전셋집으로 들어갔을 때는 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ근저당 등기설정은 은행에서 물건을 담보로 채무관계가 설정되었다는 의미입니다 따라서 임대인이 갚을 채무이므로만약 경매가 실시된다면 대략 1-2회 정도 낙찰될 것을 예상할 때 본인의 전세보증금을 받을 수 있는 순위와 금액을 예상하여 판단하여 계약을 추진하시기를 바랍니다 대체로 근저당 설정된 곳이 대부분입니다전세자의 입장에서는 근저당(등기부 ㆍ을구란ㆍ에 표시됨)이 설정되지 않는 건물이 안심되겠지요 일반적으로 실거래가의 50-60% 정도 근저당 건물은 위험성이 희박하다고 봅니다
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Q. 임차인이 집을 내놓았고 새로운 임차인과의 계약이 완료되었는데 이사 취소
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약관계는 엄연한 법률행위입니다따라서 계약은 임대인과 하였으므로 계약 위반시 배상 규정에 따라 손배를 청구하세요 그리고 소송하기 전에 주민세터에설치되어 있는 주택임대차분쟁조정위윈회에 신청하여 자문을 받고 그처분에 따라 소송 여부는 그때 가서판단하기 바랍니다
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Q. 반전세 보일러 고장시 수리비용은 누가 부담해야 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.임대인은 임차인에게 주거환경에 모든 사설을 불편함 없이 주거할 수있도록 갖춘 후 임대 행위의 책임이있습니다세입자의 과실이 앖는데도 보일러가 고장나면 임대인에게 고장 수를청구하고 임대인은 이를 수용하여수리를 해주어야 합니다그런데 보일러 고장 수리를 임대인의 승락없이 임의로 수리하신 것 같은데 이제는 해결 방안으로 정식 영수증 처리한 것을 임대인에게 제시하시고 만약 이행치 않으면 월세로 대환해 줄것은 요구하시기 바랍니다ㅡ참고로 임대인은 보일러 수리비 영수증(정식사업자 등록된 곳만 인정)을 잘 보관하였다가 건물 매도시 양도 차이에서 비용 처리로 세금 감면에 사용할 수 있음ㅡ 그래도 임대인이 수리반환을 거절할 때는 주민센터에 주택임대차분쟁조정위뮈원회에 제소하여 도움을받으시기를 바랍니다
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Q. 집 매매를 처음하려고 합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 집 매수는 매우 중요한 과제라 생각합니다먼저 주변 환경이 거주하는데 안전하며 역세권. 교육환경 . 개발호재 험호시설 유무 등 그리고 차후 매도시 가격 상승 요인 등을 고려 되어야겠지요그리고 토지 및 건물의 등기부등본을 사전 열람하여 매도자와 소유자의 일치 여부를 확인하시고 내부적으로 고려 사항으로 집의 방향(남향 선호) 집의 구조, 건축 자재 , 건축 연도. 외벽 상태 ,누수여부 .가스 및 수도시설(보일러 및 수도시설 교체 년도) 등 추가 보수 시 감당 해야할 비용 등 세심히 고려해야 할 것입니다 특히 임대차계약이 아닌 주택 매수시는 많은 비용이 수반되므로 꼭 공인중개사의 전문적 조력을 받는 것이 매우 중요하다고 봅니다
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Q. 요즘 전세놓을때 도배는 기본으로 해줘야 하나요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임대인이 꼭 되배를 해주어야 할의무는 없습니다 현재 도배 상태가 깨끗하여 새로운 임차인이 수용하면 계약이 성립될 것이며 도배 문제로 계약이 성립되지 않으면 임대인은 새로이 도배 문제를 고민해야 하겠지요? 세입자의 입장에서 주변 거주환경과 생활 편의성이 좋아 꼭 계약을 원 할 때는 본인이 감수하고 현도배상태를 수용하거나 비용 부담을 감수 하겠지요 일반적으로 세입자의 입장에서는남이 살던 환경을 수용하기보다는새로운 도배를 요구하는 것은 인지상정임을 이해하시기 바랍니다
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Q. 전세로 살던 집을 계약기간 내에 빼야할 때, 다른 세입자를 직접 구한다면 문제가 없을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약이란 상호 지킬 것을 약속하는법률 행위입니다 그런데 계약 기간내에 사정상 이사하게 된다면 계약 위반이 됩니다 따라서 임대인의 승락을 받아야 되겠지요 대체로 일반적으로 승락 조건으로1) 새로운 임차인을 구해 줄 2) 중개수수료를 부담해 줄 것 등을요구할 것입니다 계약 위반은 임차인 당사자임을 염두에 두시고 임대인의 선처가 필수적 사안이므로 이해와 협조를 구하여 원만히 해결되기를 기원드립니다
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Q. 계약서 다시 작성 시 유의점이 있을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.계약서상 세입자의 주소를 잘못 기재하였다면 주소란에서 정정 주소를 기재하고 상호 날인하면 되는데새로이 계약서를 쓰고자 하니 이해하기 어렵습니다계약서 작성시 본인여부를 확인 하기 위하여 신분증을 중개사에게 제줄하여 확인 받습니다 임대인 입장에서 신분증(주민등록증 또는 운전면허증)상 주소 및 본인 여부가 확인되면 당사자 다시 계약서를 작성하셔도 별다른 문제는 없다고 봅니다ㆍ