안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 월세 2년 계약후 자동연장계약을 한다면
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 귀하의 질문 내용을 분석해 보니 묵시적계약 관계라고 봅니다묵시적계약 관계는 임차인은 어느때 라도 계약 해지를 요구할 수 있고 임대인은 3개월이 지나면 보증금을 반환해 주어야 합니다 참고로 묵시적 계약 관계에서 임대인은 본인거주 또는 직계 가족거주가 아닌 경우를 제외하고는 계약 기간 내에는 계약해지 요구를 할 수 없으나 임차인에게는 묵시적 계약관계시 어느 때라도 계약해지 청구권을 허용하게 되어 임차인 보호 규정을 두고 있습니다 따라서 법률적으로 정식 계약 해지를 요구하면 정식 계약해지로 보아 임차인에게 중개료를 청구할 수 없습니다
부동산
Q. 현재 세를 얻어 까페를 하고 있습니다. 까페를 넘기기 위해 부동산에 내어 놓으려고 하는데요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ임차인은 모든 계약 관련 사항에 대하여 사전 임대인과 협의를 하여야 합니다 그리고 가게를 내놓더라도 임대인 명의로 부동산에 중개의뢰를 하게 됩니다 이때 대부분 임대인은 시설비용이나 인테리어 비용등을 인정하지 않습니다 그러므로 새로운 임차인이결정되면 비공식적으로 제시하여 해결해야할 것입니다그리고 계약기간 종료전 가게를 내놓 을 때 임차인이 서둘러 임대인의 대리 역할을 수행하게 됩니다왜냐 하면 본인 사정에 의거 계약중단의 원인이 있으므로 조속한 보증료의 확보를 위해서도 본인이 역할과 노력이 필요할 것입니다 더불어 중개수수료 비용 정도는 부담하셔야 할것입니다ㆍ
부동산
Q. 이런 경우에도 임차권등기가 될까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임차권등기명령은 임대인이 계약 해지일이 지났음에도 보증금 반환의무를 이행하지 않은 상태에서 임차인은 새집을 구하여 이사가게 되면 점유권 상실로 보증금 반환청구 소송을 할 수 없기때문에 임차인의 권한으로 법원에 임차권등기명령 신처을 하게 되는 것입니다따라서 계약기간 종료전 거주하고 있는 상태에서는 무의미합니다
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Q. 전세 재계약시 계약서 쓰는 시기와 보증금 이체시기 질문드려요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ계약 갱신의 경우 계약 기간의 연장으로 계약 종료 직전에 작성하셔서 무방하고 미리 작성하셔도 별다른 문제가 없습니다 다만 잔금 지불일은 당연히 현 계약 기간이 끝나는 날을 기준으로 정하시고 그때 변동된 전세보증금을 임대인과 정산하면 될 것입니다 평소 잔금 지불일에 열쇠를 받고 다음날부터 계약기간이 시작되는것을 참고하시면 됩니다그리고 계약갱신이란 용어의 성격이 모호합니나 새로이 계약서를 다시 작성하는 의미인지? 그렇지 않으면 임대차3법의 규정에 의한 계약갱신요구권으계약서를 재작성하려는 것인지?애매모호 합니다 임차인의 요구로 계약갱신요구권의계약 성격이라면 이 요구권은 1회만 인정하고 있음을 참고삼아 조언드립니다
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Q. 반전세의 개념은 무엇인가요? 결국 월세랑 같은 것인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.임대차 구분에서 통칭하는 개념으로 ㅡ전세(보증금으로만 임대하겠다는 뜻)(올전세 개념과 동일함). ㅡ월세(월별 일정 사용료 지불하는개념ㅡ반전세 (전세:보증금)을 담보로 월별 사용료를 지불하는개념입니다 .이는 법률적 개념이라기보다는 임대차 계약관계에서 통상적으로 사용하는 일반적 용어라고 이해하시기 바랍니다
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Q. 월세 연장 계약 후 중도 해지
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ묵시적 계약으로 기간이 연장되었을 때 임차인은 2개월전 아무 때라도 계약 종료를 임대인에게 요구할 수 있습니다 그러나 임대인은 본인 거주나 직계 존비속의 거주를 제외하고는 계약해지를 요구할수 없습니다 그 외 세부적인 사항은 주택 임대차3법을 참조하기 바랍니다 귀하의 경우는 묵시적 계약으로 기간 연장 중 정식으로 계약 해지를 임대인에게 요구하시고 그로 인한중개수수료나 새로운 임차인을 구해줄 책임이 앖음을 말씀드립니다
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Q. 부동산 전세계약을 할 때에 전세사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 하는지 궁금해요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ전세사기란 정상적인 권리분석을하고 계약한다면 별 문제가 없으리라고 생각합니다 예를 들면 먼저 건축물 등기부등본을 열람하여 소유권자와 임대인이 동일인 것을 확인하시고 근저당 설정 등기가 현건물가의 50% 범위내의 부채 금액에 해당하는지?그리고 본인이 전세권 등기할 때 선 순위자로서 낙찰 금액 범위에 속하하게 될것인지?(2회 정도 불찰될 때를 가정) 등을 분석해 본다면 어느 정도 윤곽을 예측할 수 있다고 봅니다그리고 더욱 불안하시면 비용이 약간 수반되지만 전세 보증보험에 가입하여 안전 장치를 강구하는 방법도 있겠습니다 그리고 직거래를 피하고 공인중개사사무소를 활용하시어 계약을 추진할 것을 권장드립니다
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Q. 부동산 매수시 거치게 되는 절차에 대해서엄청세세하게알려주시면감사드리겠습니다.예를들어가계약ㅡ계약...이런식으로써주시면감사드리겠습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ부동산 계약의 절차는 간단합니다 처음 부동산을 통하여 본인이 원하는 주택 규모와 가격 위치 등에 대한 물건 중개를 의뢰하고 물건이 접수되면 일자와 시간을 정하여 현장 방문을 하여 주변환경 입지조건 내부 구조물 상태 누수 여부 전기 수도시설 및 도배 장판 등의 건물을 탐방하여 계약할 것을 결심하면 즉시 계약금을 준비하여 계약서를 작성하게 됩니다(이때 가계금은 정식 켸약서를 작성하기전 다른 분에게 소개하지 말것을 담보하는성격으로 보통 생략하기도 합니다 또한 중도금을 설정하기도 하지만 임대차 경우 생략하고 바로 잔금지불일을 정하여 계약서를 작성합니다)그리고 잔금지불일에 부동산에서 보증금 및 중개수수료 등을 청산합니다 그리고 열쇠를 인수받아 이사를 추진합니다 이사 이후 전기 수도 가스 사용을 위한 신청을 관계 기관에 신고하게됩니다 마지막으로 주민센터에 주민등록 신고와 동시에 임대차 관계의 확정일자를 받으면 모든 계약 관계는 일단 성립됩니다많은 참고 바랍니다
부동산
Q. 가게앞 입간판 옆가게에서 치울수있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ간판은 관할 구청에서 승인 및 광고에 대한 안전진단에 책임이 있습니다 특히 일정규모 이상의 돌출부 간판은 단속 대상이 되기도합니다 그러므로 우선 나의 입간 설치.행위가 적법하신지를 일단 검토하시고 타당한다면 관할 구청 광고 담당공무원과 협의하여 대책을 마련하시고 필요하면 경찰의 정당한 도움을 받는 방법을 강구하시기를 바랍니다
부동산
Q. 보증금 반환할때 배우자가 이체해도 되는지요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.게약종료와 동시에 보증금 반환에관한 질의인데 제3자가 보즘금을 대신하여 갚아 주았을 때는 증여문제가 발행됩니다그렇지만 부부간 증여 한도는 6억이므로 증여세 문제가 발생되지 않씁니다따라서 계획데로 보증금을 분담하여 빈환하셔도 별다른 문제가 앖으리라 생각합니다