안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 매매시 잔금 기간을 길게 할 수 있나요??
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약 관계는 당사자간 합의에 의거 이루어지는 계약자유의 윈칙이 있습니다 그러므로 잔금 지불 일정을 설정하는데는별다른 규제없이 당사자간의 합의로서 법률적 효력이 발생됩니다 대제적으로 부동산 거래의 일반적인 관례례는 없으나 중도금과 잔금 지불일의 가격은 대략 20일ㅡ30일 정도의 여유를 두기도 합니다 이는 상대방의 자금 여력에 따라 상호 합의하에 성립되는 요소로 이해하시면 되겠지요 많은 도움이 되시기를 바랍니다
부동산
Q. 확정일자를 받지 않고 전입신고까지만 한 경우
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ모든 행정기관의 행위는 법률적 규정에 의거 처리됩니다 임차인의 보호를 위한 최우선변제규정 (거주 지역에 따라. 보증 금액에 규모에 따라 1/5 도 되지 않는 금액이지만)은 약자보호를 최소한의 정책으로 전입신고와 확정 일자의 확인은 행정 기관에서 임차인이라는 것을 증빙하는 서류이므로 당연히 확정일자(점유권에 의한 대항력 획보) 를 받아놓아야 ㅡ1순위 /조세(세금채무) , 2순위/임차인(신고 시기 우선, 3순위/등기설정 시기 우선ㅡ순위로 작은 보상 혜택이라도 받을 수 있다고 봅니다
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Q. 월세 계약시 보증금도 정해지는 어떤 기준이 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ자유경제 체제에서는 모든 계약은 계약 자유의 원리에 의거 당사자간의 합의를 대전제로 성립됩니다 따라서 윌세계약시 보증금의 범위는 일정히 정해져 있지 않고 임차인과 임대인의 합의에 의거 정해집니다 그리고 보증금이나 월세의 범위는 건물 상태 주변환경 임대인의 판단 등에 의거 제시되지만 재계약시에는 부동산3법의 규정으로 계약금의 인상범위는 직전 계약 금액의 5% 이내로 규정되어 있습니다 일반적으로 보증금의 성격은 임차인이 월세나 각종 수수료(전기료 수도료.가스료등ㅇㅇ)등의 미납시 담보 성격이기 때문에 통상적인 관례의 범위내에서 정해지는경향으로 이해하시기 바랍니다
부동산
Q. 이삿날 잔금 지급해야 비밀번호 알려준다는데
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약관계는 상호 신뢰의 윈칙 하에 성립되는데 모든 거래 절차상 잔금 지불 완료 후에 열쇠를 임대인은 임차인에게 넘겨 주는 것이 통례입니다 귀하의 질문은 이사 날짜와 잔금 지불일과 겹치 다 보니 약간 문제가 따른 것 같습니다 해결 방법은 이삿짐 오기 전에 은행에 가서 잔금 지불 후 정식 이삿짐을 옮기는 방법과 전후 사정을 이야기하고 사전 임대인의 선처를 구하는 방법 등을 강구하셔야 할 것입니다 왜냐하면 임대인의 입장에서는 일단 이사짐이 방에 들어오는 넣는 순간 임차인에게 점유권이 발생되어 행여라도 잔금지불이 지연될 경우는 임대인에게 여러가지 불리한 소송절차와 방법이 발생할 여지도생각해 볼 수도 있다고 봅니다 사소한 일 같지만 법률적 소송관계로 비약될때는 여러문제가 표출되기도 합니다 그러므로 상호 이해와 신뢰의 바탕으로 대화를 통하여 윈만히 해결 방법이 강구되시기를 바랍니디
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Q. 전세만기 연장2년더 없어졌나요??
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ부동산3법 규정에 따르면 최초 전세 계약을 2년 하였다면 계약 조건의 변동 없이계약기간을 연장하는 것을 묵시적 계약(변동하고자 할 때는 계약 종료 6개월ㅡ2개윌전 통보)이라 하며 이런 묵시적계약 연장은 별도의 계약서 작성없이 직전 계약서 내용 그대로 법적효력이 유지된다는 것 입니디참고로 임차인의 사정으로 계약을해지하고자할 때 계약해지권은 임차인에게 있으며 임대인에게는 없습니다 그리고 다시 2년 후 계약기간을 연장하고자 할 때는 계약갱신요구권을 행사하시기바라며 세부적인 더 알고 싶은 사항이 있으시면 부동산3법 법률 규정을 검색해 보시기 바랍니다
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Q. 부동산 거래할 때 부동산 한 곳에만 매물로 등록해 놓아야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ부동산을 매물로 내 놓을 때는 대체로 주변 부동산에 내 놓는 경우가 많습니다그리고 한 군데 만 등록할 수도 있고 여러곳에 내 놓으셔도 무방합니다 때로는 부동산 광고지나 인터넷 등을 활묭하기도 하는데 이는 본인의 판단에 따라 결정하시기 바랍니다
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Q. 매수할때 세입자있을 때 잔금 문의드립니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ매수 계약시 전세금이나 윌세의 보증금의 처리문제는 첫째 전월세 관련자를 전부 인수하고자 할 때 특약사항 란에ㅡ 전윌세 관계에 대한 모든 권리 및 의무 관계는 매수자가 승계한다ㅡ 기재하고 관계된 계약서류를 인수 받고 잔금 지불일에 보증금 만큼 금액을 공제하고 지불하면 됩니다 둘째 현재의 전윌세 관계를거부하고자 할때는 특약사항 란에ㅡ현 전윌세 관계는 잔금 지불과 동시에 모두 청산하고 방을 비워주어야 한다ㅡ라는 문구를 삽입하시고 계약서 대로 잔금액을 지불해 주면 되겠습니다(다시 말하며 매수자는 현전세자와 아무련 법적 인과 관계가 없기 때문에 간섭할 필요가 없이 매도자가 알아서 청산하라는의미입니다)
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Q. 전세로 아파트를 구하고 있습니다. 벽지 도배 같은 경우는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ전세든 월세든 장판과 도배는 임대인이수리한 연후에 임대하는 것이 임대인의 일반적인 관례입니다 그리고 임차인은 타인이 살았던 장소이었기 때문에 도배 장판이 오래되어 감당하기 어려울 경우 새로운 것을 요구하기도 합니다 따라서 정식으로 도배 장판의 교체 조건을 일단 말씀드리고 임대인이 비용관계로 거부할 때는 계약을 할 수 없겠지요 그렇지만 직장.자녀 학교등의 조건으로꼭 그 아파트 입주를 원하신다며 약간의 비용을 상호 합의하여 계약을 하는 방법도 있다고 봅니다
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Q. 안녕하세요,,주택을 임차해서 거주 중입니다, 2년 만기가 다가와서 ?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ현재 귀하의 계약은 직전 계약 조건의 변동없이 2년 계약 기간만 연장하자고 하는 계약관계를 의미하는것으로 이는 부동산3법의 규정에 따르면 묵시적 계약관계로 별도의 계약서를 작성하지 않으셔도 자동으로 2년 계약 관계가 연장됩니다 임차인에게 묵시적 계약의 연장이라 말씀드리고 굳이 합의서를 요구하시면 기존 계약서 내용의 범위내에서 작성해주셔도 무방하리라 봅니다
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Q. 부동산 계약시 애완동물 금지를 특약으로 적었습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약시 특약조건은 계약이행을 위한 단서이므로 특약사항에 애완동물 금지 조항이 있다면 특약조건에 반하는 행위이므로 임대인은 임차인에게 계약해지를 요구할 수 있습니다 그러나 임차인이 이 요구를 거절할 때는주민센터에 설치된 부동산중개 조정위원회에 제소하시어 해결하시고 그래도 이행하지 않을 때는 소액 심판청구를 통한 판결을 통하여 해결하시기 바랍니다