안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 분양권 매매시 대리로 발급받은 인감은 효력이 없나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ법정 대리인의 계약행위는 법률적 효력이 인정됩니다 법정대리 계약을 위해서는 일정한 서류와절차를 요구하는데 계약 당사자의 위임장계약당사자의 인감증영서 대리인의 신분증 및 도장 등을 준비하여 정해진 절차에 따라 계약을 진행하시면 됩니다 계약당사자의 인감증명서 발급을 받기 위해서는 인감발급 당사자의 신분증(운전면허증 또는 주민등록증이 필요하며 없을 때는 인감증명 발급 불가 함) 발급 받고자하는 대리인의 신분증 및 위임장 (주민센터에 양식 있음) 도장(인감도장이 아니어도 됨)을 준비하시어 계약당사자의 인감증영서를 발급받고 분양사무소계약은 동일 절차로 위임장을 제시하시어 진행하시기 바랍니다일반적으로 기관마다 다르나 인감증명서서 유효기간은 3개월 이내 입니다
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Q. 월세살고있는데 애완견기르고싶은제 주인허락 맡아야 하는건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임대차 계약 당시 개를 기르기 위한특약조건이 없었다면 당연히 계약조건의변동을 의미하므로 구두 협약을 통해서 라도 임차인의 승락을 받아야 합니다왜냐 하면 주거환경의 영향을 주기 때문입니다. 예를 들면 개짖는 소리(소음 발생: 층간 이웃 소음) 개 냄새(한여름 더욱 심함) 그리고 도배 및 문짝 회손. 이웃 간 개 싫어하는 사람의 부담감 등 등ㆍㆍㆍ 따라서 개를 기르기 위해서는 사전 임차인의 승락은 필수 조건임을 이해하여 주시기 바랍니다 실무의 경험에서는개를 기른다며 처음 부터 계약을 거절하는 임대인이 많이 계신다는것을 유념하시기 바랍니다 반려 동울을 사랑하고 함께 살아가는 의미는 아름답지만 현실의 제약이 많이 따르고 있음은 안타가운 일입니다
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Q. 여름휴가기간중 집을 보여주려면 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ공인중개사는 전문직으로 성실과 직무상 사회적 책임감을 가지고 서비스 하는 직업입니다 평상시에도 의뢰인께서 직장 근무로 인하여 바쁠 때는 중개사를 믿고 출입문 비밀번호를 공개하는 예가 많습니다때로는 열쇠까지 맡겨 놓으신 분 들도 계십니다 중개를 의뢰하였다면 상호 신뢰감을 가지고 믿고 의지하며 바른사회가 되도록 합시다
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Q. 매도 계약서 작성했는데요 주소지 변경
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약서 작성시 중개소에서 주민등록증 주소를 확인하고 등기부상 소유권자와 일치 여부를 사전 확인하고 매도계약서를 작성하셨으리라 믿습니다그런데 잔금지불전 주소지를 옮겨계약서상 주소지와 잔금 주소지와 다른 것에 대한 걱정이신데 별문제는 없다고 봅니다 주소지 확인은 신분상 본인여부와 매도인의 소유권 등을 이미 검증된 사항이기 때문에 잔금 청산시 문제가 되지 않습니다계약 기간 동안 개인사정에 따라 얼마든지주소지 이전이 가능합니다혹시 미심적하시면 잔금 청산지 주민등륵증 1통(별의미가 없지만)을 새로이 발급받아 첨부하시면 됩니다
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Q. 묵시적갱신으로 살다가 갑자기 나가라고 하는 경우는 어떡하죠?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ 묵시적 계약 기간내에서의 해지 권리는 임차인에게 주어집니다 해지는 2-6개월 전 해지통보를 해야합니다 그러나 묵시적 계약 연장 기간내에서는 임대인은 해지 통보를 할 수 없습니다(임차인에 대한 약자 보호 규정)ㅡ 누수 공사 관계는 임대인의 책임입니다그러므로 공사로 인한 이사 비용 등은 당연이 임대인이 부담 의무가 있습니다 이사로 인한 복잡성을 고려할 때 이번 기회에 임대인과 협의하여 계약을 해지하고 이사 비용을 협조받아 계약을 종결하는 방법도 있겠지요좋은 결과 있으시기를 기원드립니다
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Q. 부동산 월세는 계약기간이 끝날때 자동계약도 가능한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ부동산 3법의 규정에 따라 직전 계약 조건의 변동 없이 계약 관계를 유지하고자 할 때 묵시적 계약이라고 하여 현재의 계약은그대로 유지됩니다 그러므로 계약 조건의 변동(보증금의 인하 및 인상, 계약 기간의 변동 등)없이 계약 기간 1개월 전인 현재까지 아무런 연락 없다먼 묵시적 계약으로 간주됩니다 묵시적 계약은 별도로 계약서를 착성할 필요 없이 게약의 효력은 유지됩니다 참고로 계약 해지 또는계약 조건의 변동은이 필요시에는 6개윌ㅡ2개월 전까지 요구하셔야 됩니다
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Q. 월세 해약 통보 언제까지 해야 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ부동산 3법에 의거 윌세 해약 통보는 2-6개윌 전에 임대인에게 구두 및 문서로 해약 통보를 하시면 됩니다 구두로 통보하실 때 근거를 남기기 위하여 녹음을 해 두는 방법도 있습니다 왜냐 하면 차후 임대인이 해약 통보를 받지않았다고 부정할 때 증거 자료로 활묭하시는 것도 현명한 방법 중 하나가 되겠지요
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Q. 상가 매매시에도 양도세나 증여세가 발생하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ부동산 매매는 매수가와 매도가의 차액에 대하여 수익이 발생할 경우(수익이 발생하지 않으면 양도세는 없음)양도세를 납부해야 됩니다ㅡ상가의 경우 매수시 발생한 비용(중개수수료. 등기료. 법무사수수료 등)이나 건물유지를 위한 수리비 등( 정식 영수증 처리한 것) 그 비용은 공제하고 그 동안 보유기간에 대한 누적율 공제 후 과세표준액이 산정되면 그 금액에 대하여 양도세율을 환산하여 납부하여야 합니다그리고 부자지간의 증여세 공제액은 6천만원입니다 자세한 사항은 세무사와 상담하시어 현명한 판단하시기를 조언드립니다
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Q. 전세금을 돌려 받지 못할 경우 법적으로 하면 바로 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ요즈음 부동산 전세 사기 등 뒤숭숭한 분위기인데 임대인은 새로운 임차인이 들어와야 보증금을 반환해 준다고 하며 계약 이 종료 되었음에도 해지가 어려운 경우가기종종 발생하기도 합니다 각설하고 보증금 반환을 위한 간단한 절차를 제시하겠 습니다1) 내용증영서를 보낸다(양식은 별도 없고계약 내용 및 인적 사항믈 간단히 요약하여 제시하고ㅡ만약 보증금을 0년0일까지 반환하지 않을 경우 부득히 경매절차를 진행하겠다ㅡ는 의사표시를 하시기 바랍니다발송 횟수는 대략 2-3회 정도 보내세요(우체국 활용)2) 법원 등기소에 임차권등기명령 신청 절차 추진 (임대인 승락없이도 계약서 첨부 임차인은 자율적 신청가능)3) 법원에 부동산 경매 절차 추진 준비 이렇게 법률적 절차를 이행하면 임대인은 심리적 재산적 손실로 인한 불이익을 예상되므로 보증금 반환에 능동적 해결 방안을을 모색하리라 봅니다 세상사 법적 해결 방안보다는 사전 상호 적절한 대화를 통하여 원만히 해결되기를 기원드립니다
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Q. 맹지는 왜 싼가요? 맹지를 사다가 집을 지으면 문제가되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ맹지라 하면 도로 허가가 나지 않은 토지를 말합니다 그렇지만 3.5미터 정도의 도로가 있어 통행에 지장이 없더라도 건축법상 도로로 인정하지 않는 현황도로에도 건물을 지울 수 없는 토지를 의미입니다 그러나 현황도로라도 콘크리트 포장되어 누구나 도로로 인정되어 실무 공무원의 판단에 따라 건축허가가 나울수도 있으니사전 민원 상당이 필요하겠다고 봅니다 일반적으로 출입구 없는 집에 대하여 건축할 수 도 없으며 건축허가도 나오지도 않습니다 따라서 건축을 하고자 할 때는 도로 용지를 먼저 확보한 후에 지적도를 변경하신 후 추진하는 것이 올바른 행정적 절차라 봅니다 결론적으로 주택이나 창고등 지상물을 세울 때는 토지 등기부등본 및 지적도 등은 열람하시어 도로 여부 및 기타 규제 여부 등을 감토하시어 법률상 불이익이 받는 일이 없도록 현명한 판단을 주문합니다