안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 신축 아파트 인데여 초등학교가 멀어요 학교가 아파트 가격에 큰영향을 미칠가요??
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ아파트 가격의 영향은 주변 환경과 여건에 따라 많은 영향을 미칩니다 몇가지 예를 들면 지하철 가까운 곳은 출퇴근 시간과 비용이 절감되기 때문에 직장인이 많이 선호하게 되고 아파트 주위에 초.중.고등학교가 있다는 것은 자녀들의 교육환경 유익하며 주변 학뭔이 번창하게 과외교습 등 자녀교육에 좋은 환경으로 투자의 최적이 되겠지요 약간 단점은 초등학군 문제가 약간 아싑군요 (관할 교육청 증.개축 추가계획 등 문의) 일반적으로 좋은 학군이나 역세권 주변이나 개발호재 등은 투자에 좋은 신호이나 정부의 정책 방향 및 부동 경기에 따라 많은 영향을 받음으로 무리한 믿음보다는 자신의 주어진 여건과 환경 등을 고려하여 신중히 판단하시어 좋은 투자 방향을 결정하시기를 바랍니다
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Q. 계약도중에 집주인이 직접 산다고 하면 나가야 되는 게 맞나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약 당시 2년 기간을 정하여 계약을 하셨는데 갑자기 본인이 거주하겠다고 하며 계약해지를 요청하셔서 난감 하시겠습니다 임차인이 직접 거주를 목적으로 계약해지를 요청할 수 있습니다 그러면 임차인은 다른 곳으로 이사를 하여야 하는데 그 비용을 임대인에게 청구하세요 (이사 비용 등) 왜냐하며 처음 계약시 사전1년 후 계약 해지의사를 사전 표명하셨다면 계약을 하지 않으셨겠지요 따라서 계약 종료전 해지 요청은 임대인의 일방적인 의사이므로 그 비용은 감수하야겠지요대체로 임차인이 이사 거부시에는 약식소송 및 강제퇴거 등의 절차를 시행하려면 시간과 비용 등을 고려할 때 수용되리라 봅니다
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Q. 전월세신고제는 상가도 해야하는지 궁금합니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ전월세신고제는 주택이나 이파트 빌라 윈룸 등 주거를 대상으로 실시되는 제도로 상가는 해당되지 않습니다 그리고 1년 유예라는 의미는 미신고자에 대한 과태료 부과를 (홍보의 미약 등) 연장히겠다는 것 입니다 전윌세 신고 대상 의무는 주거를 대상으로 보증금 6천만 이상. 월세는 30만윈 이상이면 신고 의무가 있다는것을 말씀드립니다그러나 내년도에 계약 기간이 종료되는 경우에는 꼭 전윌세신고를 통해 상호연계되는 (추가 수입증가로) 건강보험료 종합소득세 등 세금 관계의 영향에 대하여서도 고민해 볼 사항이 아닐가요?
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Q. 임차인이 중간에 나간다고 하는데 어떻게 하면 좋을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약이란 상호 약속된 법률 행위인데 임차인이 계약 종료전 계약해지를 요청한 상태라고 봅니다.이는 계약 불이행에 대한 계약 위배는 임차인이므로임대인은 계약 준수를 요구할 수 있고 또는 새로운 전세자 확보 후에 계약 해지를승락해 줄 수 있습니다그리고 차후 새로운 계약자에 대한 부동산 중개수수료를 부담하는 조건을 제시하기도 합니다 그리고 임대인은 정식 계약기간 종료 후 계약이 해지될 때는 즉시 새로운 세입자 입주와 관계없이 전세금을 반환 해주어야 할 책임과 의무가 뒤따른다는 것도 염두에두시기바랍니다 이 때 새로운 세입자를 구하지 못 했을 때는ㅡ은행권 상담을 통하여 저금리의 대출 방법으로 해결하고 세입자 입주후에는 다시 상환하는 해결책도 고려하셔야겠지요이럴 경우는약간의 비용과 시간의 투자가 요구 되겠지요?
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Q. 상가 2년 계약 후 계약 연장 해지 통보는 누가 몇개월 전에 할 서 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다ㅡ임대차대차 3법에 규정된 내용에 의하면 계약 해지 통보는 임대인 또는 임차인 양자에게 주어 지며 계약 해지 통보 기일은 계약 종료일 6개월ㅡ2개월 이내에 구두, 전화 ,문서 등 상대방이 인지 할 수 있는 방법을 선택하하여야 합니다ㅡ 이 때 주의해야 할 사항은 해지 통보에 대한 증거를 마련되어야 할 것입니다그래서 통화 내용에 대한 녹취록..문서수발 일자(사전 내용증영서 발부시) .구두시 증인 확보 등의 다양한 가능성 있는 방법을 강구하시기 바랍니다 별다른 조건 변동 멊을 경우는 묵시적 계약으로 직전 계약대로 기간만을 연장하는 제도이므로 새로이 계약서를 작성 할 필요가 없습니다
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Q. 전월세 신고 이게 맞는건지 질문드립니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다ㅡ전윌세 신고 대상입니다신고를 하지 않으실 때는 과태료를 부과하게 되겠지요ㅡ참고적으로 전월세 신고 의무 대상은 보증금 6천만원 이상이거나 윌세 30만원 인 경우 둘 중 어느 한 가라도 해당되면 신고 대상밉니다 과태료는 금년도 시행 예정이었으나 홍보 부족을 이유로 내년도로 미루어진 상태입니다ㅡ계약완료 후 주민션터에 계약서를 가지고 신고하시면 됩니다ㅡ종합소득세 및 의로보험 상정시 미미한 영항이 있는 것으로 사료되나 자세한 사항은 관할세무소의 민원실에 문의하시거나 세무사에게 문의하면 친절히 안내 받을것으로 생각됩니다
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Q. 건물이나 시설물의 수리와 유지보수 책임은 누구에게 있는지요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대사용 중 건물의 누수나 파손에 대한수리 보수 책임은( 임차인의 과실이 없다면) 당연히 임대인의 책임입니다 때로는 임차인이 임대인의 승락 없이선의의 입장에서 수리 및 보수를 할 경우 계약 종료시 원상 회복을 요구하므로서 새로운 비용이 발생되는 까다로운 임대인이 간혹 존재합니다 극단적으로 말씀드리자면 못하나 박는데도 임대인의 허락을 득한 후 시행하여야 차후 윈상회복의 문제가 발생하지 않는다는 의미입니다 영업상 중대한 시설 보수의 문제가 있으면 임대인에게 통보하시고 만약 불응할 때 본인이 수리하고 영수증을 청구하겠다고 하시면 됩니다 참고하시기 바랍니다
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Q. 월세로 집을 계약하려는데 매매되면
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ건물 매도 대상에 대한 월세 계약을 진행할 경우 불이익은 없는가?라는 질문 거ㄱ인데요건물이 매도 되어도 통상적으로 새로운매수자는 모든 권리와 의무 관계를 승계하므로 별다른 문제는 없으나 ㅡ 다만 새로운 소유자 본인 및 자녀가 사용한다고 계약 해지를 요구할 때는 다시 이사를 해야 한다는 문제가 있으므로 신중히 판단을 하셔야 합니다ㅡ그리고 제3자를 통한 계약 절차는 대리인을 통하여 실시하셔도 별다른 문제는문없습니다 이때 임대인의 인감증명서 위임장 등을첨부하게 됩니다자세한 사항은 공인중개사와 협의하여 처리하시기 바랍니다
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Q. 임차권 등기 명령 전에 집주인과 어디까지 이야기해야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임차권등기명령 신청은 임대인의 승락없이도 임차인이 청구 가능하나 일반적으로 몇가지 조건이 따름니다이는 소액심판 청구 소송시 중요한 근거가 되기 때문입니다 첫째 전세 계약 종료전 6-2개월이전 계약해지 의사를 표명할것(정식 표명하지 않았다면 지금 즉시 임대인에게 표명하시고 2개월을 기다릴 것)둘째 2개윌 이후 전세금 반환 거부시내용증영서 2회 이상 발부할 것(우체국에서 내용증명서 처리)ㅡ내용증명서 (공식 양식 규정은 없음)주요 내용은 부동산소재지, 임차인 및 임대인은 인적사항 ,주요 계약내용 .요구사항ㅡㅡ 만약 ㅇ년ㅇ월ㅇ일까지 전세보증금을 반환하지 않을 경우는 부득히 임차권등기명령믈 신청하겠습니다.셋째 임차권등기명령 결과 처리전 이사하지 않을 것(점유권 확보 차원)넷째 소액심판 소송 또는경매 처분 신청등의 절차를 통해 해결(경매처분신청시 선순위 근저당 설정자 관계를 확인할 것-대략2회 낙찰예정을기준 나의 보증금 확보 관계 판단)-변호사와상담그리고 청소비 및 관리비 등은 최초 계약시 특약란에 설정하였다면 별 문제는 없었겠으나 그렇지 않다면 상호반 반 비용을 감수하여 해결하도록 조언드립니다 모든 문제는 상호 신뢰를 바탕으로 이루지는 문제이므로 상호 대화와 타협으로 해결 방안을 마련하시기를 기윈드립니다
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Q. 계약연장 임차인도 신고 해야되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ묵시적계약은 직전 계약의 제반 조건의변동없이 계약기간 만 자동으로 연장되는제도로 부동산3법에 규정되어 있습니다 따라서 새로운 계약서를 작성할 필요도 없었으며 최초 계약시 확정일자를 확인 받으셨다면 그 효력은 지속되므로 별도로 신고 하지 않으셔도 됩니다 참고적으로 확정 일자의 신고 책임은 임대인 또는 임차인 모두에게 책임이 있으나두 분 중 한 분만 신고하시면 됩니다그리고 묵시적 계약기간은 2년으로 작성하셔도 별 문제가 없습니다2년 이후에도 임차인(세입자)이 계약관계를 더 연장하고 싶으시면 마지막 계약 갱신청구권(1회 가능) 활용하시면 연장 가능합니다 이때 임대인(소유자)이 보증금 또는 윌세를 인상하겠다면 하면 5% 이내에서 재계약으로 계약 기간의 연장이 가능합니다