안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 임대차 계약이 끝나기 전에 임대인이 사망한다면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ 계약당사자의 사망은 모든 법적 의무와권리 관계가 소멸됩니다그렇지만 사망자의 금전적 채무관계는사망자의 잔여 재산 처분 성격에 따라 법적 적용을 받습니다 상속자가 그 재산을 상속받는다면 당연히 채무관계까지 승계되므로 걱정하지 않아도 되지만, 유족측에서 상속분 보다 채무액이 과도할 때 상속을 포기해 버릴 경우 상속인은 채무 상환 의무가 없이지게 됩니다 그 때는 민사소송을 통하여 사망자의 재산을 법적 경매 처분 절차에 따라 분배 받게 됩니다 이 때 근저당 설정한 등기 순위에 따라해결하게 됩니다그러므로 상속인이 상속재산을 거절할 때 유류분 재산에 경매 처분 때 나의 보증금을 찾을수 있는지? 법적 등기 우선 순위를 확인할 필요는 있겠지요
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Q. 부동산 계약에 대해 궁금한 점이 있어요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ전윌세 계약시 은행 융자금이 필요할 때 이루어지는 절차를 문의의 하시는데계약서 작성전 사전에 은행에 문의하시어본인의 은행융자에 대한 자격, 융자 금액 , 이자율 상환 방법 등등ㆍㆍ알아 본 다음 정식 절차는 부동산 계약서를 작성한 다음 그 계약서 원본을 은행에 제출하면 은행에서는 각종 조회(임대인 및 임차인에 대한에 대한 융자 규모 등 권리 관계 등을 분석)한 후 은행 융자 규정 절차에 따라 처리하게 됩니다따라서 은행 융자를 통한 계약 작성시 특약사항에ㅡ본 계약은 은행 융자를 조건으로 계약관계가 성립한 것으로 만약 은행 융자가 불가 시에는 즉시 해지하며 계약금 배상 규정은 무효로 한다ㅡ를 삽입하시기 바랍니다 왜냐 하면 임대인의 괴도한 부체 경 우? 은행측에서 거절할 수 도 있으며 아울러 임차인의 결격 사유로 융자 거절시 잔금 처리가 불가하여 계약금의 손실을 초래할우려도 있어 예방 차원에서 참고 삼아 조언드립니다
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Q. 부동산 매매계약시 중개비용부가세는구매자가부담하는건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ부가세는 최종 사용자가 부담하는 세목입니다 귀하의 질문내용에서 중개수수료의 부가세는 누가 부담하는가? 질문은 당연히 중개수수료를 부담하는 측에서 일정 금액 비율(일반과세 업소 경우는 10%부담)을 부담하게 됩니다 그리고 부가세를 받은 업소는 부가세 납부 시기에 세무소에 신고하여 대신 납부하게 됩니다 그렇지만 간이지정업소의 경우는 부가세를 생략하기도 합니디그리고 현금영수증 발행시에는 추가 비용이 부담해야 한다는데 그 부분은 이해되지 않습니다 중개수수료의 영수증 발행은 국세청에 신고하면 자동으로 비용 부담없이 현금영수증이 발행됩니다저의 입장에서는 중개수수료 발행시 비용발생은 없다고 봅니다
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Q. 아파트 묵시적갱신 요건에 대해확인하고싶습니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ묵시적 갱신은 귀하가 생각한데로 6-2개월기간 이내에 별다른 계약변동 요구가 없을 때 직전 계약 조건데로 계약기간이 자동으로 새로이 연장됩니다 따라서 이젠 2개윌이 지났으므 부동산3법규정에 의거 당연히 묵시적 계약으로 판단하는 것이 옪다고 봅니다 또한 건물이 매매 되더라도 새로운 소유주는 모든 권리와 의무 관계를 승계하므로 염려하지 않으셔도 된다고 생각합니다단. 현재 살고 있는 거주지에 새로운 소유자 및 직계존.비속이 거주하겠다고 계약 해지를 요구한다면 계약의 종결로 새로이이사를 하셔야할 것 입니다 그리고 묵시적 계약 기간 이내라할 지라도 임차인에게는 2개윌 전에 계약해지 청구귄이 있습니다 자세한 규정은 부동산3법에 규율되어 있으므로 열람하시면 많은도움이되리라 생각합니다
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Q. 부동산중개수수료는 정해져 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 부동산중개료율의 법적 근거는 공인중개사법 시행규칙 제20조1항에서 규율하고있습니다. 자세한 내용을 구체적으로 제시한 것이 가 있습니다 중개수수료율표는 모든 공인중개사사무실에 의무적으로 공개하도록 되어 있으니 참고하여 주시기 바랍니다 제시된 부동산중개수수료율표는 최고 상한선을 제시한 것으로 거래 상대방과 일정부분 협의가 가능하다고 봅니다 그리고 부동산중개시 별도로 필요 경비가발생될 때는 사전 협의에 의해 추가하기도합니다 또한 제시된 부동산중개수수료율표는 부가세 10%를 제외한 것으로 부동산중개소에 따라 간이사업자와 일반사업자에 따라 다른데 일반사업자인 경우는추가 10%를 부담하여 중개수수료가 결정되고 있음을 참고 삼아 말씀드립니다
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Q. 단기원룸 전입신고 해야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ어느 토지위에서 생활하는가?에 따라 주소지를 정하는 것인데 이를 주민등록법에 의거 이사를 할 경우 주소지 변경신고를 주민센터에서 됩니다그러나 개인사정에 의거(예를 들면 교육훈련..직장에서 연수교육 단기간 출장 등)잠시 거소지를 옮길 경우 별도로 주민등록법상 주소지를 변경하는 번거로움을 생략할 수있다고 생각합니다 특히 귀하의 경우는 주소지 변경으로 인한 전세권의 대항력, 우선변제권 등 재산상 보호 의무의 법률적 문제가 우선시 되어야 하므로 주소지를 옮길 필요성은 희박하다고 봅니다 혹여나 주민등륵법 위반으로 신고되더라도 과태료 대상이므로 (대략 2만원운 내외?)심히 염려하지 않으셔도 됩니다
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Q. 융자있는집 전세계약 관련 질문드립니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세계약시 흔히 있는 일로서 특약사항에ㅡ임대인은 잔금 지급과 동시에 설정된 융지금을 전액 상환 하여야 하며 이를 어길 경우 계약금의 배액을 상환해야 한다ㅡㅡ 임대인은 추가 융자로 인한 근저당 등 임차인에게 불리한 설정이 없는것으로 한다ㅡ그리고 잔금지급일 임차인의 거래은행에동행하여 잔금을 지불하고 잔금 지불 청산 결과를 확인하여야 하며 치후 입주일 이후라도 건물 등기부등본을 수시 열람하여 추가 등기 설정괸계를 확인해 볼 필요가 있다고 봅니다 우리는 서로 믿고 의지하며 사회 정의가 살아 있는 행복한 사회가 되도록 노력합시다
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Q. 융자금 있는 월세 들어가도 될까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ전윌세 계약시 임차인의 입장에서는 전세 계약종료시 전세금을 받을 수 있을가?라는 문제는 매우 중요한 과제입니다따라서 아파트 현시세 .임대인의 융자금의 정도 등을 살펴보아야 할것 입니다 먼저 건물에 대한 등기부등본을 열람하시어 융자금 상태와 법적등기 설정의 우선 순위등을 확인하시고 현싯가와 비교하여 50%이내라며는 만약 경매 처분하더라도 커다란 문제가 없다고 보아야겠지요?예를 들면 싯가 5억시세의 아파트인데현융자금 합계가 1억5천이라고 하면나의 전세보증금이 4천만일 경우 (전세권설정 2번 순위 경우)총1억9천이므로 2ᆢ3번째 낙찰되더라도 50% 이내이므로 나의 전세금은 획보되겠지요요즈음 전세사기가 우려되지만 공인중개사와 협의하여 권리 분석한 후 원만한 판단으로 조언 받으시기를 바랍니다
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Q. 상가 묵시적갱신일 경우에 월세 날짜는 동일한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ묵시적 계약이라 하면 임대인과 임차인간 직전 계약 조건(계약기간 보증금 및.월세 등)의 변동멊이 당사자간 계약관계의 효력을 지속하겠다는 의미인데 귀하의 경우는 임대인으로 부터 계약조건의 변경(보증금 또는 윌세의 변경?)을 요구 받은것 같은데 이는 묵시적 계약관계는 해제되고 재계약을 요구하는 것으로 짐작됩니다따라서 월세를 정확히 불입했다고 하더라도 계약 종료시 보증금에서 그 동안의 이자등을 가산하여 청산하여도 임대인에게 대항할 수 없습니다(단, 부동산3법이 의거 직전 계약금의 5%이내 인상율 범위 제한)그러므로 임대인과 계약 갱신요구를 하여적절한 범위내에서 협의하여 재계약을 추진하시는 것이 현명한 처사라고 생각합니다
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Q. 부동산 수수료 어느 부동산 어디에 줘야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ 계약 물건 소개는 여러 부동산을 통하여 소개를 받을 수 있으나 최종 계약은 B부동산에서 계약 도장을 찍었다면 당면히 중개수수료는 B부동산에 납부해야 됩니다 그렇지만 동일 조건 동일 가격이라면 최초 소개받았던 A부동산과 계약을 추진하시는 것이 일반적인과 도리라고 생각합니다