안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 전세 계약 기간이 끝나지 않았을 때 이사를 가도 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 민법상 모든 계약 행위는 계약당사자 간의 합의를 매우 중요한 가치로 인정되기 때문에 임대인이 임차인의 요구를 승락한다면 법적 문제없이 해결되겠지요그러나 전세계약이 종료되기 전 계약 변경요구는 임대인의 입장에서 전세금을 바로반환해 주어야 하기 때문에 수용하기 어려울 것 입니다현재 부동산 전세가격의 하락으로 인한 재계약 요구는 임대인과 협의는 할 수 있으나 거부할 경우 법적조치를 강구하기 어려울 것 입니다그렇다고 바로 이사를 할 경우 추후 임차보증금 반환 요구를 위한 법적 다툼에서 많은 어려움에 봉착할 수 도 있겠지요 다시 말씀드리면 소송 재기상 우선변제권의 상실. 점유권의 상실. 경매 신청권 등의 법적 요건의 불리한 입장에 당면할 수 있다는 것입니다따라서 계약관계 철회는 손해배상 청구 가 우려되므로 신중한 판단이 요구된다고 봅니다
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Q. 전세연장계약서를 쓰지 않아도 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세 계약기간이 종료되었을 때 재계약 의 시점에서 현 계약 조건 변동없이 동일 조건으로 계약관계를 유지하고자 하는 계약을 ' 묵시적 갱신'이라고 합니다따라서 다시 계약서를 작성할 필요가 없이종전계약서의 효력을그대로 유지하겠다는 의미입니다(직전 계약 기간이 2년이라면 다시 2년의계약 관계를 동일 조건으로 재계약의 효력유지한다는 뜻임)묵시적갱신의 경우 횟수제한은 없습니다ㅡ 단 계약갱신요구권은 1회의 제한 규정이 있습니다그리고 묵시적 갱신 경우 임차인에게 유리한 것은 계약 기간 종료전이라도 6개윌에서 2개월전에 임대인에게 계약해지 요구를 할 수 있다는 점 입니다 참고적으로 관련 법규는 임대차 3법에 자세히 규율되어 있으므로 열람하시어 많은도움을 받으시기를 바랍니다
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Q. 전세계약은 전세금이 계약기간안에도 계속 바뀔 수 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.전세 계약 기간 중에는 전세금의 인상이나인하 요구를 할 수 없습니다전세금의 인상 및 인하 요구는 정식 계약기간이 종료되고 새로히 재 계약을 할 경우는 가능합니다재계약시는 임대차3법 제6조항에 의거직전임대료를 기준 인상률은 1/20이하로규정되고 있습니다 그러나 인하률은 규정하지 않았습니다 이는 약자인 임차인을 보호하려는 법제정 취지라 봅니다자세한 것은 임대차3법에 상세히 규정되어 있으므로 참조하시기 바랍니다
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Q. 복층사는데 윗집에서 물이좀 새요 말해야되나요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다 먼저 누수 현상의 원인이 어디로 부터 발생하는지 전문가의 자문을 얻어 확인 해야하겠지요만일 윗집 회장실로 인한 누수 원인이라면윗집 소유자에게 누수 방지 시설 개수를 요구하셔야 합니다정식 건축물 이라면 일정 부분 경계선으로부터 이격하여 건축되므로 윈만하면 누수 현상이 발생되지 않으리라 짐작되지만 때로는 무허가 개축시 자주 발생하기도 합니다또한 피해가 심하다면 정식 내용증명서를보내어 시설 개선을 요구하고 누수로 인하여 벽지 도배를 할 경우 ( 영수증을 첨부하여 )비용 청구를 하겠다는 의사를 전해야 할 것으로 생각됩니다커다란 피해가 아니라면 이웃과 원만한 대화와 협조로 해결 하시기를 바랍니다그리고 누수 원인은 다양하게 존재합니다이웃으로 인한 피해가 아닌 건축물의 노후화와 하절기 집중 장마로 인하여 자연적으로 발생될 수도 있다는 사실도 고려해야 할 것입니다
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Q. 현재 살고 있는 월세 원룸방 재계약 시 어떤 부분을 해야되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전월세 계약 관계는 임대차3법6조항에서 세부적으로 규정하고 있습니다 몇가지 참고 삼아 제시한다면 묵시적갱신이란 현 계약 관계를 동일한 조건으로 변동 내용 없이 유지하고자 하는 의사표시이며 별도로 계약서를 작성할 필요가 없습니다 (현계약서의 효력 계속 유지됨)그러나 임차인(세입자)이 계약해지 의사가 있다면 계약 종료 6개윌에서 2개윌 사이에 임대인에게 해지 의사를 통지 해야 합니다재계약 문제는 임대인이 보증금 및 윌세에 대한 인상 요구시 계약 조건의 변동이 수반되므로 재계약서를 작성해야 되겠지요(인상율은 직전 임차료의 20/1 이내 범위를 넘지 못함)그리고 임차인이 계속 거주 의사가 있을 때는게약갱신요구권을 1회에 한하여 요구 할수 있다는것도 참고삼아 제시합니다따라서 질문 내용에 대한 답변은문1과 2번 질의 내용 :: 임대인이 아무말이 없으면 묵시적 계약 갱신으로 간주함(임대인에게 굳이 물어볼 필요가 없음) 또한 상호간 임대료에 대한 인하(또는 인상) 요구는 가능하나 이 때는 계약조건의 변동으로 새로이 계약서 작성 필요)문3 : 재계약시 임대인과 통상 직거래란 용어로 재계약이 가능(특히 구두상 계약을 문의하셨는데 모든 계약은 증거능력 획보를 위하여 필히 문서로 작성하실 것)하나 차후 예기치 않는 분쟁 방지하기 위하여 공인중개사 사무실을 활용하시기 조언드립니다
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Q. 부동산 매매 계약시 전세 세입자 확인이 될지요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.건물 및 토지 매수시 등기부를 열람하게 되면 갑구(표제부) 란 은 소유권자의 주소와 성명이 표시되고 을구 란은 근저당 등 채권관계등 등기내용이 표시됩니다(전세권 .근저당 설정 등이 표시)그러므로 전세 세입자 중 전세권 설정을 하지 않은 경우는 매도자가 보관하고 있는 계약서 중심으로 확인하여야 됩니다특히 특약사항 란에 ㅡ현재 모든 세입자의 계약관계는 잔금 지불과 동시에 매수자가 권리 의무사항을 승계한다ㅡ라는 특약규정을 명시 하기 바랍니다그리고 잔금을 지불할 때는 계약 관계의 승계에 따라 기존 전세계약서의 보증금을 공제하고 청산 절차를 받게 됩니다(매도자가 보관하고 있는 전세계약서도 인수 받음) 이 모든 것은 공인중개사무소에서 계약을 진행하게 되면 법적 하자 없이 안내 받을 것 입니다
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Q. 부동산매매시에 계약자와 계약금입금자가 다르고 매수인이 갑자기 잔금을 치룰 수 없는 상황
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 민법상 모든 계약은 청약과 승락에 의거 당사자간에 미루어 집니다ㆍ 간략히 질의 내용에 대하여 답변해 드리 겠습니다1번 : 계약금 지불자가 당사자가 아닌 부모 명의로 입금되었다면 엄격히 말해서 증여에 의한 계약금 지불에 해당됩니다(자녀에 대하여 5천만원 이하는 증여가 가능하며 증여세도 면제됨) 이 때 매도자의 입장에서는 자금출처에 대하여 관여할 필요 없이 계약을 진행하면 됩니다(세무담당자도 아니면서 가족간의증여 간섭불가)2 번: 잔금 지불 능력 유무는 당사자(매도자)가 알아 볼 필요가 없습니다 잔금 지불관계는 계약에 의거 매수자의 책임 영역입니다 ( 타인의 재산에 유무에 대한 정보는사찰행위상 형사문제의 영역입니다) 매도자의 입장에서는 잔금 지불 일자를 어겼을 때는계약 위반 절차에 따라 진행하면 됩니다(계약금 배상 규정 적용 처리)3번: 계약당사자(매수인의 변경)를 딸의명의로 수정하자는 문제는 계약 취소에 해당됩니다ㆍ 이 때 매도자 입장에서는 현 계약관계를유지하여 계약금에 대한 반환을 거부하든지? (계약금 배상 규정)아니면 다시 계약서를 작성하여 최초 계획했던 매도 목적을 달성하기 위하여 새롭게 진행하든지 판단하여야 할 것입니다그리고 딸의 이름으로 계약서 작성시 계약위반에 관한 내용은 특약사항란에 일반적으로 제시되어 있으므로 참조하시면 되겠습니다그리고 가급적 부동산 매매시에는 공인중개사의 조력을 얻어 진행하시는 것이 차후사고 예방을 위한 현명한 처사라고 생각됩니다ㆍ
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Q. 아파트 2년 계약 연장 구두 합의후, 증액요구 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 질문내용으로 보아 재계약을 임대인이요구하는 사례봅니다임대차3법에 의거 재계약시 5% 이상 인상을 제한하고 있습니다 따라서 보증금과 월세를 환산한 총액에서5% 이하를 법적으로 허용하는것 입니다그러나 법적 허용 범위를 초과해서 재계약을 요구하는 경우는계약 해지와 동시에 보증금 반환요청을 하여 다른곳으로 이사하든지 임대인에게 법조항을 이해시켜 인상률을 조정하시든지 그렇지 않으면 계약 갱신청구권을 요구하여 임차료 인상률 고수하여 방법을 강구하시기 바랍니다 관련규정은 임대차3법 제6조항(계약의 갱신과) , 제7조 2항(차임 등의 증감청구권 : 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의1의 금액을 초과하지 못한다)을 참조하시기 바랍니다
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Q. 전월세 계약 부동산 신고 하는 것이 본인이 하는게 맞는 업무일까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 동사무소에 전월세 계약 신고의 책임은 임대인과 임차인이 공동 책임이 있습니다따라서 신고는 임대인 또는 임차인 둘 중한 분이 신고하면 됩니다 일반적으로 보증금 6천만뭔 이상과 윌세30만뭔 이상 둘 중 어느것 하나라도 해당되면 신고의무가 발생되며 이를 어길 경우 과태료100만원 이하를 부과하게 됩니다 2024년 6뭘말 까지 계도기간 안에 신고하여야 되겠지요 전월세 신고에 대하여 임대인 입장에서 는 소득발생으로 인한 건강보험료 인상을 가져오기 때문에 회피하는 경우가 많다고 봅니다그러나 임차인의 입장에서는확정일자 확인과 주민등록 전입 신고로 차후 발생될지도 모를 우선변제권의 대항력을 확보하기 위하여 중개사분께서 권면한 것으로 보아 그대로 따르시는게 본인에게유리하다고 생각됩니다참고하시기 바랍니다
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Q. [보증금] 원룸 이사가기 전에 본인 물건을 두고 나와야한다는데 뭘 두고와야 할까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약기간 종료전 이사로 인한 보증금 반환에 대한 질의인데 아무런 대책없이 이사할 경우 점유권의 소멸을 의미하며 이는 법적 대항력과 우선변제권을 포기하는 경우가 발생됩니다따라서 법적 대항력을 유지하기 위해서는" 임차권 등기명령' 을 관할 등기소에 신청하시기 바랍니다 본인이 직접 신청한다면 인지대 정도(2만뭔 내외)비용이 발생하며 소요기간은1-2주 정도로 알고 있습니다임차권등기명령믄 임대차 계약 관계인 채권 관계가 물건 관계로 변환 된다는 의미입니다이 때 등기부상 등재 여부를 확인한 후이사를 하셔야 점유권을 의한 법적 대항력이 확보되는 것입니다임차인의 물건을 놓고 이사한다는 의미는점유권을 유지한다는 법적 효력이지만??임차권등기명령을 해 놓으면 임대인은 새로운 임차인과 계약을 할 수 없으므로해당 계약기간 종료와 더불어 보증금을 반환 받는데 임차인으로서 유익한 방안이라생각합니다 세상사 법적 관계로 해결하기 보다는 상호 신뢰와 정의가 바로 서는 정이 넘치는사회가 선진사회가 아닐가요 ?