안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 묵시적 계약연장은 2+2년 까지인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 묵시적계약은 최초계약을 근거로 2년이 경과 되면 임대인과 임차인간에 동인조건으로 계약유지를 하겠다는 의미입니다 그 기긴과 횟수는 정해진 바 없지만 대체로 2년 단위라 생각합니다 따라서 2년 경과 후에도 임대인과 임차인이 계약변경 요구를하지 않으면 그 계약은 묵시적계약으로 ㅎ횟수 관계없이 그대로 유지되는 것 입니다그리고 차후 계약변동시에는 직전 계약금의 5% 변동선 이내에서 계약 갱신요구권을 1회에 한하여 청구계약관계를 연장시킬 수 있음을 안내 드립니다
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Q. 상가 임차건물의 누수나 수선 공사에 따른 비용을 임차인이 부담한 경우?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ상가임대차 관계에서 시설 보수의 하자에 책임은 당연히 임대인에게 있습니다 귀하의 경우 임대인에게 사전 시설 보수를 요구하였고 그 요구사항에 대하여 이행하지 않아 임차인의 비용으로 시설개수를 마쳤다고 하였습니다 그렇다면 이젠 개수비용을 청구하여야 하는데 그 절차는 수선하였던 지불 영수증을첨부하여 임대인에게 청구할 수 있습니댜 그리고 청산 방법은 현금으로 받으시든지? 임차료에서 공제하시든지? 임대인과원만한 협의를 통하여 해결하시기 바랍니다 이 때 임대인은 차후 건물 매도시 양도소득세공제 비용을 청산하기 위하여 수선해 준 업체의 사업자등록 번호가 입력된 정식 세무 제출 영수증믈 요구할 수 도 있음을 고려하셔야 될 것입니다
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Q. 아파트 전세 계약연장시 묵시적갱신일 경우 앞에 계약대로 동일한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ아파트 전세 계약에 있어 묵시적 갱신이란직전계약의 제반조건 변동없이 현재의 계약관계를 그대로 유지하겠다는 암묵적 계약의 지속 효과라고 봅니다그 기간은 통상 2년 단위이지만 임대차3법의 규정에 따라 임차인은 2년 기간 이내라도 제한 없이 2개월전 임대인에게 계약관계의 종결을 통보하여 임대보증금 반환을 요구할 수 있는 약자 보호의 권리가 있음을 알려드립니다
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Q. 부동산에서 현금영수증은 의무발행 아닌가요??
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ부동산 매매시 현금영수증 발행은 법적으로 간이사업자 이든 일반사업자 이든 간에 현금영수증을 발행하고 국세청에 신고하여야 합니다 어떤 사정으로 현금영수증 발행을 유보하자는 이유는 알 수 없으나 이는 세금납부를 줄여보겠다는 의미일 것 입니다이는 마땅히 삼가해야 할 규정 뮈반 행뮈입니다 그리고 참고삼아 말씀드리면 모든 현금영증은 미약하나마 소득공제의 대상입니다 또한 차후 아파트 매도시 양도소득세 공제의 대상에서 일정부분 비용으로 처리합니다 따라서 등기를 위한 법무사 비용, 집수리를 의한 수리비용(사업자등록 된 사업체)등 도 잘 보관하시어 차후 아파트 매도시유용하게 사용하시기를 바랍니다
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Q. 집계약시 집주인 대리인이 위임장 받아 가능한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ부동산 매매 시 계약 당사가 개인사정에 의거 대리인에게 위임케하여 계약을 진행하는 행위는 법적으로 인정하고 있습니다이 때 구비 서류가 있는데 위임장(일정 양식이 있음) 계약 당사자의 인감증명서 (주민세터에서 발행) 인감도장을 지참하여 정식계약을 진행하면 됩니다
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Q. 월세계약 만료 40일 전에 나간다고 하는데 새로운 세입자 복비는 누가 부담하는건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임대차 계약기간은 통상 2년이 기본입니다 그리고 계약을 연장하고자 할 때는 월세 등 조건 변동 없이 기간만 연장할 때는 묵시적 계약을 허용하고 있으나 귀하의 질문은 계약종료 전 임차인의 사정으로 의거 임차보증금, 월세 ,중개수수료등에 대한 임대인의 권리 관계를 문의한 것으로 판단하고 답변 드리겠습니다 임대차3법에 의거 임차인은 계약 종료 6-2개윌 전 계약종료를 통지해야 하며(최소한 2개윌 전 준수) 임대인은 계약종료와 동시에 새로운 임차인과 관계 없이 임대보증금을 반환해야 합니다 따라서 계약종료 40일 전에 통지를 받았다면 임차인의 계약 위반으로 계약종료일까지의 월세를 일수로 산정하여 임차인에게서 받아야 하며 이때 새로운 임차인의중개수수료는 현세입자에게 부담시킬 수 없습니다 왜냐하면 이미 계약관계의 종료를 예상하여 월세를 청산함으로서 계약관계는 종료 되었다고 봅니다 따라서 새로운 임차인을 구해 주거나 중개수수료를 부담할 이유는 없습니다그러나 계약 종결전 세입자가 잔여 월세 기간이 많이 남아 있어 임대인에게 손실을초래할 우려가 있을 때는 새로운 세입자를 구하기 위한 중개수수료를 부담하고 새로운 새입자가 입주하기 전까지의 월세를 납입하는조건으로 임대인에게 요청하기도 합니다 참고로 계약기간이 정상적으로 종결될 때에는 임대인은 새로운 세입자의 입주와관계없이 임대보증금을 즉시 반환하여야할 의무가 있다는 것을 참고 삼아 조언드립니다
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Q. 아파트 소유자변경시 관리사무소에 알려야되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ아파트 소유권자가 변경되었다면 상식선에서 당연히 알려 주셔야지요?아파트관리 및 자치회의 전달사항 각 종화재예방 및 관리비 예산 집행 및 결산사항 등 등ㅡㅡ그리고 아파트 장기수선충당금의 납입의무는 소유권자가 부담의무가 있으나 대체로 전세권자 또는임차인이 관리비 안에 포함 납부하지만 계약기간이 종결 될 때는소유권자(임대인)가 임차인에게 청산해주이야 한다는 것도 참고하시기 바랍니다그리고 직접 방문 여부 관계는 아파트관리사무실에 전화 문의하면 친절히 안내해주리라 생각합니다
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Q. 부동산(아파트) 구입시 구입금액에 따른 취득세 문의
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ아파트 또는 기타 부동산 구입시에는 일정 금액의 취득세를 납부하게 됩니다이러한 취득세나 양도소득 세율의 관계는매년 약간식 조정하여 고시합니다2023년부동산 세금조견표(2023.2.28 시행령 공포)에 따르면 조정지역 비조정지역 일반건물.토지(농지외) 농지등으로 구분하고 조정지역에서 1주택 2주택 3주택 4주택 이상으로 구분하며 금액은 각 주택 매매가 기준 6억이하 9억이하 9억초과 등으로 나눕니다 한 예로 조정지역에서 1주택자의 경우6억이하 85입방미터 이하는 취득세1%교육세 0.1% 총계 1.1%를부담하며85입방미터 초과는 취득세1% 녹특세 0.2% 교육세 0.1% 총계1.3%를 납부하셔야 됩니다자세한 사항은 세무서나 공인중개사 사무소에 방문 하시면 조견표가 비치되어 있으니 참고 하시기 바랍니다
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Q. 임대차갱신청구권 거절 직계존속 실거주 목적에 해당되는지요(세대원인 경우)
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ아파트는 출입문이 하나인 관계로 한 세대주 만 인정됩니다 그러나 주택의 경우는 출입문이 한개 이상이므로 여러세대주를 인정합니다귀하의 경우는 이미 부친이 세대주이므로주민등록을 부친집으로 옮길 경우 동거인이 되어 주민등록상 가족으로 편입됩니다따라서 가족이 거주 목적으로 이사오게 된다면 계약갱신 요구권을 거부할 수 있습니다그러므로 묵시적 계약기간이 끝나기 전 6 -2개월 전 전세자에게 계약 종결 의사를분명히 밝히고 계약종결과 동시에 전세보증금은 반환하신다면 법률상 하자가 없으으리라 봅니다 그러나 계약갱신요구권을 거절하고 추후 가족이 아닌 다른 사람과 계약을 진행할 경우는 상대방(현전세세입자) 이 손해배상 청구소송시에는 매우 불리한 결과를 초래 할수 있다는 것도 참고 삼아 조언드립니다ㆍ
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Q. 월세 계약시 채권최고액 괜찮을까요??
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.채권 최고액은 은행별 약간 차이가 있지만통상적으로 융자액의 120%를 설정하기도 합니다귀하의 경우는 매매 추정가격에 비하여 채권설정 금액이 높은편입니다.그래서 만약 전세금 반환 청구 시기에 경매가 진행될 경우 약간 위험 요소가 발생할 수 있다고 봅니다더구나 다른 선순위 등기설정 관계가 있을 때는 위험 요소가 더욱 증가되겠지요?따라서 토지나 건물의 등기부등본을 열람하시어 선순의등기가 은행외에는 없을 때는 전세권 설정등기를 하겠다는 승락을 받고전세계약을 진행하시는 것이 현명한 처사라고봅니다저의 답변이 도움되기를 기대합니다