안녕하세요 법무법인(유한) 시그니처 장주석 변호사입니다.
부동산·임대차
Q. 강제 경매 낙찰 시, 기존 임대차 계약 관련하여 문의 드립니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.기존 임차인이 대항력 요건을 갖추고 대항력을 행사한다면 낙찰자는 기존 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 따라서 기존 임대차계약의 기간이 남아 있다면 위 기간은 보장됩니다. 기존 임차인이 대항력을 행사하여 낙찰인이 임대인의 지위를 승계하게 된다면 잔존 보증금에 대한 반환의무는 낙찰자에게 있습니다.
기타 법률상담
Q. 이자제한법 5조(복리약정제한) 질문
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.복리이자가 이자제한법상 최고이율을 초과하는지 여부는 원금과 1년간의 이자를 기준으로 판단하게 됩니다. 예를 들어 복리 10%를 적용한다고 하면 처음 1년간의 이자는 10%이지만 그 다음해는 11%가 될 것이고, 그 다음해는 약 12%가 될 것입니다. 이런식으로 이율이 높아지다가 원금 기준으로 연 20%를 초과하게 되면 이자제한법의 적용을 받게 되어 연 20%를 초과하는 부분은 무효로 될 것입니다. 관련법령이자제한법제5조(복리약정제한) 이자에 대하여 다시 이자를 지급하기로 하는 복리약정은 제2조제1항에서 정한 최고이자율을 초과하는 부분에 해당하는 금액에 대하여는 무효로 한다.
민사
Q. 계산서 미발급 매입자 손해배상청구 가능??
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.세금계산서 발행은 부가가치세법상 의무이고, 공급받는 자와의 합의에 따라 그 발행의무가 면제되는 것은 아닙니다(이 때문에 당사자 사이에서는 세금계산서를 발행하지 않기로 합의해놓고 세무서에 세금계산서 미발행사실을 신고하여 포상금을 받는 사례도 보았습니다). 다만 당사자 사이에서 명시적으로 세금계산서 발행을 하지 않기로 합의한 바 있다면 매입자가 이를 이유로 공급자에게 손해배상청구를 하기는 어려울 것입니다.
민사
Q. 하위세금계산서 가산세 손해배상청구 ..
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.재산상 손해가 분명하고 이에 대한 보전이 가능한 경우에는 원칙적으로 정신적 손해는 별도로 청구할 수 없습니다. 그리고 허위세금계산서를 발행하게 된 이유가 공급받는 자로 인한 것이라면 공급자가 실제 이로 인해 지출하게 된 실손해액(가산세 등)만 손해액으로 청구할 수 있을 것입니다.
부동산·임대차
Q. 부품교체는 세입자 몫? 집주인 몫? 인가요
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.일반적으로 소모품이라고 하면 주기적으로 일정 기간 내에 교체될 수 밖에 없는 부품(예를 들어 형광등, 전등 등)인데 빌트인 냉장고에 있는 선반은 임대차계약에서 말하는 소모품으로 보기는 어려울 것 같습니다(또한 빌트인 냉장고는 임대차계약 종료 후 신규 임차인이나 임대인이 계속 사용할 물건이므로 이를 임차인이 부담해야할 물품으로 보기도 어려울 것 같습니다).4. 단종된 물품이라 선반을 새로 주문하기는 어렵겠지만 인테리어 업체 등에 문의해서 냉장고 선반을 제작할 수 있는지 한번 알아보시는게 어떨까 합니다(냉장고 기능에 문제없는데 선반 하나 때문에 냉장고 자체를 교체할 의무가 있다고 보기는 어려울 듯 하구요). 어차피 다음 임차인과의 계약을 위해서도 저 상태로 그대로 두기는 어려울 테니까요.세입자의 귀책사유로 파손이 된 것이라면 이에 대해서는 세입자가 책임을 져야겠지만 냉장고 자체가 20년 가까이 되었다면 이미 노후화된 상태였을 수도 있습니다. 선반 교체 후에는 너무 무거운 물건은 올려놓지 말라고 이야기해주시면 좋을 것 같습니다. 아무쪼록 임차인과 원만히 해결되길 바랍니다.