안녕하세요 전용일 전문가입니다.
Q. 부동산을 구입할 때 가장 중요한 포인트는?
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.사람들 마다 집을 구입할 때의 목적과 동기가 다르므로 주택구입시의 체크포인트를 하나의 틀로 설명하기는 어렵습니다. 하지만, 대체로 다음과 같은 기본적인 사항들을 중심으로 주택을 고른다면 비교적 실수 없이 구입할 수 있을 것입니다.가족 구성원의 욕구를 반영: 직장과의 거리 및 교통편리성, 자녀를 위한 학교,도서관과의 거리 및 교통방편, 주부의 쇼핑장소와의 거리 등 가족 구성원들의 모든 욕구를 한꺼번에 만족시킬 만한 집을 구하는 것은 힘든 일입니다. 그러므로, 가족 각자의 여건을 고려한 욕구와 희망사항들에 우선순위를 미리 정해 두는 것이 좋다. '선택'과 '집중'의 원칙이 집을 고를 때에도 가져야 할 판단 원칙이 될 수 있습니다.교통편은 가장 가까운 지하철 역이나 버스 정류장의 위치, 주중과 주말의 운행주기와 시간, 노선과 요금을 알아봅니다. 구입하고자 하는 지역의 관할학교는 어떤 장단점을 갖고 있는 지, 자녀가 필요로 하는 프로그램이 있는지, 가족들이 이용할 공원,스케이트 링크,체육관,수영장 등 커뮤니티 센터의 위치와 시설내용은 어떤지도 알아봅니다.동네의 분위기: 동네의 분위기, 즉 성격과 특징은 가장 중요한 구매결정의 요소가 되어야 합니다. 사실상 자산의 가치를 가장 크게 좌우하는 요인이기 때문입니다. 무엇보다도 첫인상이 매우 중요하지만, 주중과 주말, 낮시간대와 밤시간대의 동네분위기가 사뭇 다를 수도 있으므로 반드시 시간대를 달리하여 점검해봅니다.이웃 집들의 크기와 외양, 거리의 분위기모습(소음,고요,북적,차분 등), 주민들의 연령대,인종,직업을 알아볼 수 있으면 좋습니다. 치안의 안전(범죄의 발생빈도)도 중요하며, 수목,조경,경관이 어느 정도 성숙한 단계인지도 동네의 가치를 결정하는 요소입니다. 주민들의 소득수준은 주택의 관리유지에 투자할 여력에 영향을 주게 되어 몇 년이 지나면서 동네의 모습이 긍정적으로 변할지 부정적으로 변할지를 좌우하는 중요한 요인이 된다. 지금까지 그 동네의 전반적인 가격 동향에 많은 정보가 이미 담겨 있습니다.건물의 상태: 주택의 가격변동을 실제로 경험해 보지 못한 사람일수록 동네의 전체적인 여건보다는 주택(건물) 그 자체에 집착하여 고르는 경향이 많습니다. 집의 내부구조, 각 공간의 크기, 자재의 품질과 마감상태, 관리유지에 투자한 내용과 상태 등을 주로 보아야 하겠지만, 사실 아무리 해당주택 자체가 좋아도 그 동네의 전체적인 평균시세에서 크게 차이가 나도록 가격이 형성되기가 어렵습니다. 그러므로, 동네의 평균적인 수준을 파악하고 그 범위 내에서 희망요건을 보다 더 충족할 수 있는 주택을 선택하는 게 바람직하다. 너무 많은 투자로 동네의 전반적인 시세보다 월등히 높은 가격의 주택을 구입하는 것은 재고해 보는 것이 좋습니다.대지의 상태: 대지는 전면의 너비가 50피트에 깊이가 100피트 정도만 되면 반듯한데, 일반적으로 깊이가 긴 것보다 전면의 너비가 넓은 것이 장래 토지의 효용가치 면에서 좋다. 대지의 상태 중 배수 상태가 매우 중요한 데, 주위의 집보다 약간이라도 더 높으면 배수조건이 보다 양호하므로 유리합니다. 조경이나 잔디의 관리를 위해 토질도 중요한 요소인 데 비옥한 땅이면 더 값진 땅이 됩니다.기타 주변 환경요소: 눈이 왔을 때 집 앞 도로의 제설은 신속하게 잘 되는 지, 쓰레기 수거관련 서비스와 주기, 짚 앞까지 우편물을 배달해주는지 여부, 상하수도 시설관계, 인근의 소음시설이나 도로에서의 소음 정도도 확인합니다.결국, 이러한 모든 요건을 모두 충족하는 집은 없겠지만, 주택구입의 목적과 동기를 고려하여 우선순위를 정한 후 몇 개의 비교 될만한 집들 중에서 고르는 게 바람직합니다.
Q. 공인 중계사는 집을 살때 직접 거래를 할수 없나요
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.공인중개사법은， 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지하고 있고(법33조 1항 6호)， 이를 어긴 경우에는 형벌(3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금)에 처하도록 규정한다(법48조 3호). 이러한 처벌 규정을 둔 취지는， 공인중개사의 직접거래를 허용할 경우 중개업자 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는 데 이용함으로써 중개의뢰인의 이익을 해하는 일이 없도록 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다는 것입니다. 이에 더하여， 시ㆍ도지사는 소속된 공인중개사가 직접거래금지를 위반하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있고(법36조 1항 7호)， 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있습니다.(법38조 2항 9호).
Q. 전세권과 임차권은 어떤 차이가 있는 건가요?
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.▶ 전세권전세권을 설정한 임차인은 전세계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 집을 바로 경매 신청(임의경매)할 수 있습니다. 이때 경매가 진행되면 경매대금에서 후순위 권리자들보다 우선해 변제받을 수 있습니다. 그러나 전세권 설정에 따른 비용이 높고, 경매가 종료된 후에야 보증금을 회수할 수 있으므로 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.▶임차권임차권은 집에 대한 경매 신청 권리가 없으므로 임차인은 임차계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 전세금 반환 소송을 제기한 후 경매 신청(강제경매)을 해야 합니다. 이 과정에서 전세금 반환 소송 비용을 부담하고 소송이 종료된 후에 다시 강제경매를 신청하고 경매가 종료된 후에야 보증금을 회수할 수 있으므로 시간이 오래 걸리며 임차권자가 경매대금에서 우선 변제받는다는 보장이 없습니다.
Q. 공인중개사자격증을 취득하기 위해 독학은 어떻게?
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.제 경헙을 말씀드리면 저는 합격하는데 1년정도 걸렸는데 회사 생활과 병행하면서 공부를 했습니다.공부 할 시간이 많으시다면 독학하셔도 되겠지만 단기간에 합격하고 싶으시다면 학원을 끊어서 인강을 들으면서그때 그때 잘 나오는 포인트를 강사가 짚어주고 , 책의 내용을 간소하게 줄여줘서 헛 공부를 하지 않아도 됩니다.공인중개사 시험은 60점만 맞으면 되는 시험이기 때문에 자주 나오는 문제 범위를 공부하는것이 도움이 된다고 생각합니다. 집에서 공부하는것도 좋지만 효율적으로 단 기간에 합격 하시고 싶다면 체계적으로 시간을 계획하시고 생활을 절제하셔야 할것입니다.
Q. 부동산 재건축초과이익환수제가 뭔가요?
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.재건축 사업으로 발생한 이익 중 일부를 정부가 환수하는 제도인 재건축 초과 이익환수제 완화이는 재건축 사업으로 인해 조합원이 얻는 평균 이익이 3,000만 원(기존) 혹은 8,000만 원(완화)을 초과할 때, 초과분에 대해 10~50%까지 국가가 환수하는 제도로, 과도한 개발이익이 투기로 이어지는 것을 방지하고, 개발 이익을 사회에 환원하기 위해 도입된 정책입니다.이 제도는 2006년 첫 도입 후 부동산 시장의 과도한 투기를 억제, 폭등하는 주택 가격 안정화 목적으로 시행됐어요. 재건축 사업은 노후 주택을 정비하여 주거 환경을 개선하는 동시에 부동산 가격 상승이라는 부수적 효과를 낳아요.다만, 지나친 개발 이익의 사유화, 투기 심화, 주택 시장 불안정 등이 제기되면서 정부는 이를 통한 이익의 일부를 공공에 환수하기 위해 재건축 초과 이익환수제를 도입하였어요.