안녕하세요 전용일 전문가입니다.
Q. 필립스 곡선은 어떤 경제적 관계를 설명하나요?
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.🔹 필립스 곡선이란?필립스 곡선은 실업률과 인플레이션 간의 관계를 나타내는 이론으로,영국 경제학자 윌리엄 필립스(William Phillips)가 1958년 처음 발표했습니다. 핵심 개념:실업률이 낮으면 👉 기업이 인력을 더 확보하려고 임금을 올리고, 결국 물가(인플레이션)도 상승. 실업률이 높으면 👉 구직자가 많아 임금이 정체되고, 소비가 줄어들어 물가 상승이 둔화됨. 실생활 비유 직원을 구하는 사장님 입장구할 사람은 많은데(실업률↑) 👉 굳이 높은 월급을 제시할 필요가 없음.사람 구하기 어려울 때(실업률↓) 👉 높은 급여를 주면서라도 직원을 채용해야 함.이렇게 임금이 오르면, 음식값, 물건값도 따라 올라가면서 인플레이션 상승!🔹 실생활에서 필립스 곡선이 적용되는 예시1️⃣ IT 업계 & 개발자 연봉최근 IT 업계에서는 개발자 수요가 많아지면서(실업률↓)👉 기업들이 높은 연봉을 제시해야 하죠.👉 임금 상승이 물가에도 영향을 미칠 가능성이 높아집니다.2️⃣ 외식 물가 & 인력 부족식당 직원이 부족하면(실업률↓)👉 사장님이 더 높은 급여를 주고 사람을 구해야 합니다.👉 그러다 보면 음식값(물가)도 자연스럽게 올라갈 수밖에 없죠.3️⃣ 경기 침체 & 소비 둔화경기가 침체되고 실업자가 늘어나면(실업률↑)👉 소비가 줄어들고 기업들은 가격 인하 경쟁을 합니다.👉 결과적으로 물가 상승이 둔화될 가능성이 큽니다.
Q. 부동산 대책으로 어떤 것이 나올 수 있을까요?
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.기준금리경기 흐름유동성 공급정부의 부동산 정책 방향인플레이션과 화폐 가치 변화 등예를 들어, 윤석열 정부 시절에는 기준금리가 최고 3.5%까지 올라금융 부담이 커지며 집값이 전반적으로 하락했습니다.반면 문재인 정부 시절에는 코로나19로 인해 기준금리가 0.5%까지 낮아지며유동성이 급격히 확대, 전 세계적으로 집값이 상승했습니다.즉, 집값 상승에는 정권 외에도 경제 환경이 큰 영향을 미친다는 이야기입니다.그렇다면 왜 진보 정권이 집권할 때마다 집값이 오르는 것처럼 보일까요?이는 오히려 수요 억제 정책이 매물 잠김 현상을 유발했기 때문입니다.문재인 정부는 집값 상승을 억제하기 위해보유세 강화양도세 중과다주택자 규제대출 규제등의 정책을 연이어 내놓았습니다. 무려 30차례 이상 부동산 대책이 발표됐죠.하지만 매도자들이 세금 부담으로 집을 팔지 않게 되면서 매물 부족이 심화되고,그로 인해 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강화되며결국 일부 지역의 집값이 더 오르는 결과를 낳았습니다.특히 서울을 중심으로 한 고가 아파트 시장은토지거래허가구역 해제재건축 활성화 기대등의 영향으로 상승 여지가 있습니다.그러나 무조건적인 "영들(영혼까지 끌어모은 대출)"은 조심해야 한다는 의견도 많습니다.입주 물량이 여전히 부족한 반면,경제 불확실성과 금리 변동 가능성도 존재하기 때문입니다.
Q. 신정부 출범 이후 3000선 돌파했다는데 왜 민주당이 집권하면 집값 증시 다 오르나요??
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.주식이나 부동산이 계속해서 상승하는 이유는 직관적으로 화폐발행량이 늘어나기 때문입니다.정부가 화폐를 마음대로 찍을 수는 없습니다. 정부는 간접적으로 화폐를 발행합니다. 정부가 국채를 발행하면 중앙은행이 국채를 인수하면서 화폐는 발행이 됩니다.민주당이 집권하면 부동산 가격이 오르는 이유는 바로 부채의 화폐화에 있습니다문재인 정부 시절 부채의 화폐화로 본원통화는 180조에서 270조로 50% 증가합니다. 본원통화가 증가하면서 주식,부동산은 급등합니다.윤석열 정부에서는 한국은행이 국채매입을 하지 않으면서 본원통화는 늘어나지 않고 있습니다.올해에도 세수결손은 30조원이 발생합니다. 민주당이 집권하면 30조의 적자국채를 발행합니다. 적자국채를 발행하면 국채가격은 하락합니다. 국채수익률은 상승하죠.이때 한국은행은 국채시장에서 국채를 매입합니다. 본원통화는 증가하게 됩니다. 시중 통화량이 늘어나면서 주식,부동산은 상승하게 됩니다.
Q. 부동산을 구입할 때 가장 중요한 포인트는?
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.사람들 마다 집을 구입할 때의 목적과 동기가 다르므로 주택구입시의 체크포인트를 하나의 틀로 설명하기는 어렵습니다. 하지만, 대체로 다음과 같은 기본적인 사항들을 중심으로 주택을 고른다면 비교적 실수 없이 구입할 수 있을 것입니다.가족 구성원의 욕구를 반영: 직장과의 거리 및 교통편리성, 자녀를 위한 학교,도서관과의 거리 및 교통방편, 주부의 쇼핑장소와의 거리 등 가족 구성원들의 모든 욕구를 한꺼번에 만족시킬 만한 집을 구하는 것은 힘든 일입니다. 그러므로, 가족 각자의 여건을 고려한 욕구와 희망사항들에 우선순위를 미리 정해 두는 것이 좋다. '선택'과 '집중'의 원칙이 집을 고를 때에도 가져야 할 판단 원칙이 될 수 있습니다.교통편은 가장 가까운 지하철 역이나 버스 정류장의 위치, 주중과 주말의 운행주기와 시간, 노선과 요금을 알아봅니다. 구입하고자 하는 지역의 관할학교는 어떤 장단점을 갖고 있는 지, 자녀가 필요로 하는 프로그램이 있는지, 가족들이 이용할 공원,스케이트 링크,체육관,수영장 등 커뮤니티 센터의 위치와 시설내용은 어떤지도 알아봅니다.동네의 분위기: 동네의 분위기, 즉 성격과 특징은 가장 중요한 구매결정의 요소가 되어야 합니다. 사실상 자산의 가치를 가장 크게 좌우하는 요인이기 때문입니다. 무엇보다도 첫인상이 매우 중요하지만, 주중과 주말, 낮시간대와 밤시간대의 동네분위기가 사뭇 다를 수도 있으므로 반드시 시간대를 달리하여 점검해봅니다.이웃 집들의 크기와 외양, 거리의 분위기모습(소음,고요,북적,차분 등), 주민들의 연령대,인종,직업을 알아볼 수 있으면 좋습니다. 치안의 안전(범죄의 발생빈도)도 중요하며, 수목,조경,경관이 어느 정도 성숙한 단계인지도 동네의 가치를 결정하는 요소입니다. 주민들의 소득수준은 주택의 관리유지에 투자할 여력에 영향을 주게 되어 몇 년이 지나면서 동네의 모습이 긍정적으로 변할지 부정적으로 변할지를 좌우하는 중요한 요인이 된다. 지금까지 그 동네의 전반적인 가격 동향에 많은 정보가 이미 담겨 있습니다.건물의 상태: 주택의 가격변동을 실제로 경험해 보지 못한 사람일수록 동네의 전체적인 여건보다는 주택(건물) 그 자체에 집착하여 고르는 경향이 많습니다. 집의 내부구조, 각 공간의 크기, 자재의 품질과 마감상태, 관리유지에 투자한 내용과 상태 등을 주로 보아야 하겠지만, 사실 아무리 해당주택 자체가 좋아도 그 동네의 전체적인 평균시세에서 크게 차이가 나도록 가격이 형성되기가 어렵습니다. 그러므로, 동네의 평균적인 수준을 파악하고 그 범위 내에서 희망요건을 보다 더 충족할 수 있는 주택을 선택하는 게 바람직하다. 너무 많은 투자로 동네의 전반적인 시세보다 월등히 높은 가격의 주택을 구입하는 것은 재고해 보는 것이 좋습니다.대지의 상태: 대지는 전면의 너비가 50피트에 깊이가 100피트 정도만 되면 반듯한데, 일반적으로 깊이가 긴 것보다 전면의 너비가 넓은 것이 장래 토지의 효용가치 면에서 좋다. 대지의 상태 중 배수 상태가 매우 중요한 데, 주위의 집보다 약간이라도 더 높으면 배수조건이 보다 양호하므로 유리합니다. 조경이나 잔디의 관리를 위해 토질도 중요한 요소인 데 비옥한 땅이면 더 값진 땅이 됩니다.기타 주변 환경요소: 눈이 왔을 때 집 앞 도로의 제설은 신속하게 잘 되는 지, 쓰레기 수거관련 서비스와 주기, 짚 앞까지 우편물을 배달해주는지 여부, 상하수도 시설관계, 인근의 소음시설이나 도로에서의 소음 정도도 확인합니다.결국, 이러한 모든 요건을 모두 충족하는 집은 없겠지만, 주택구입의 목적과 동기를 고려하여 우선순위를 정한 후 몇 개의 비교 될만한 집들 중에서 고르는 게 바람직합니다.
Q. 공인 중계사는 집을 살때 직접 거래를 할수 없나요
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.공인중개사법은， 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지하고 있고(법33조 1항 6호)， 이를 어긴 경우에는 형벌(3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금)에 처하도록 규정한다(법48조 3호). 이러한 처벌 규정을 둔 취지는， 공인중개사의 직접거래를 허용할 경우 중개업자 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는 데 이용함으로써 중개의뢰인의 이익을 해하는 일이 없도록 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다는 것입니다. 이에 더하여， 시ㆍ도지사는 소속된 공인중개사가 직접거래금지를 위반하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있고(법36조 1항 7호)， 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있습니다.(법38조 2항 9호).