안녕하세요 전용일 전문가입니다.
Q. 임차인권리분석 시, 대항력 측정 기준은 어떤 일자 기준인가요?
안녕하세요.주택임대차보호법에 대항력이란"임차한 주택이 매매나 경매 등으로 임대인이 변경될지라도 그 임차주택의 양수인에 대해 임대차의 내용을 주장할 수 있는 권리" 라고 되어있습니다.이를 좀 더 쉽게 풀어쓰면 집주인이 바뀌거나 살던 집이 경매를 당하더라도 임대차 기간동안 외부의 간섭없이 당당하게 거주할 수 있고 임대차 기간이 종료가 되더라도 보증금을 단 한푼이라도 손실없이 모두 돌려받을 수 있는 권리라고 할 수 있지요!대항력은 '주택의 인도' + '주민등록(전입신고)'을 하면 다음날 0시부터 발생합니다.우선변제권은 확정일자 받은 날을 기준으로 합니다. 확정일자가 말소기준권리 날짜보다 앞서있어서 우선되는것으로 보여집니다.
Q. 이사 시 부동산계약서를 집주인에게 주는게 맞나요?
안녕하세요.결론부터 말씀드리면 계약서 특약에 라는 특약이 없는한 임차인이 돌려주면 반환 받을 수 있지만 안 돌려주면 반환받지 못합니다.임대차(전세) 계약서는 채권증서가 아니므로 청구할 수 없습니다. 그렇다면 임대인이 계약서를 받을려는 이유는 뭘까요? 계약서 원본이 존재하면 외관상 계약이 여전히 존재하거나 유효하다는 오인을 할 수 있기 때문입니다.정상적인 금융기관이라면 이미 이사 가버려 점유를 상실하고 우선변제권도 없는 계약을 채권양도 받거나 질권의 목적으로 할 가능성이 없지만 세상에는 정상적인 금융기관만 존재하는 것이 아닙니다. 이미 보증금 전부 회수되었다는 사실을 모르는 제 3자가 채권 양도를 받을 수도 있고 악덕업자와 통모 하는 경우도 있을 수 있어서 불필요한 송사에 휘말릴 염려가 있어서 그렇습니다. 감사합니다.
Q. 부동산 거래는 중개수수료를 부담하더라도 안전하게 공인중개사님들과 함께하라고 하는 구체적인 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 영화 "시동" 에서 주인공 어머니가 장사하는 장소를 임대 해서 쓰고 있는데 나중에보니 위반 건축물이어서 철거되는 장면이 나옵니다. 이렇게 되면 내가 투자한 돈과 시간 그리고 계약한 기간까지 다 잃어버리는 결과가 됩니다.실제로 실소유자와 거래를 하는지 건축물에 문제는 없는지 확인해서 안전한 계약을 해야 계약기간 동안 안전하게 쓰고 계약기간이 다 됐다면 보증금을 온전히 받고 나가야 되겠지요. 공인중개사는 안전한 집을 소개해 주어야 하는 의무가 있습니다. 등기 사항이나 건축물대장 등 각종 서류를 꼼꼼히 살펴 보고 계약해야 탈이 없으니 돈 몇백 아낄려다가 몇억 날라가는 일은 없으셨으면 좋겠습니다.감사합니다.
Q. 전세 계약 대항력 및 우선변제권 관련 질문
안녕하세요. 대항요건은 주택인도와 전입신고 그리고 확정일자 입니다. 대항력은 전입신고한 후 익일 0시부터 효력이 발생됩니다. 따라서 확정일자를 4월20일에 받았고 전입신고를 5월14일에 하셨다면 대항력은 5월 15일 0시부터 발생하게 됩니다. 여기서 주의 할 부분은 만약 0시 이전에 임대인이 근저당권을 신청하면 순위에서 밀리기 때문에 간혹 악용하는 사례가 있습니다. 하지만 등기를 확인하셔서 별다른게 없다면 문제는 없어 보입니다. 감사합니다.
Q. 원룸 특약사항에 대해 궁금한것이 있습니다.
안녕하세요. 계약서에 특약사항은 임대인과 임차인의 합의로 작성하는 것입니다. 특약사항에 그 문구가 명시 되어 있다고 하면 원룸 특성상 다른 사람들과 마찰을 방지하고자 작성한 것으로 보이네요 . 다만 현저하게 다른 임차인에게 피해를 주는 행동을 한다면 이 특약이 작용할 수 있을것으로 보입니다. 서로 없는듯이 살아달라는 임대인의 의지라고 생각하시면 되겠습니다.감사합니다^^