안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 신축 오피스텔 전세인 경우 전세권 설정 vs HF보증보험
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.그런데, 저는 의견이 조금 다릅니다. 지금 질문자님의 중개사 분은 임대인 입장에서 편한 것을 하라고 하시네요. 전세권은 말 그대로 소유권이 아닌 권리로서, 등기부 등본에 올라가게 되는 것입니다. 이 부분에서 더 편하고, 강력하고 , 채권 회수가 빠르다고 말씀하시는 것 같은데요. 하지만 그것은 틀렸습니다. 전세권을 이용해서 보증금을 돌려받을 경우 최우선 변제금을 받지 못하고, 배당 순위에 따라 받아야 하는데, 배당순위가 1순위라고 하더라도 전세보증금보다 주택 가격이 더 떨어지는 경우 일부 회수가 안될 수 있습니다. 그리고 이 경매라는 것이 한달만에 끝나고 돈이 들어오는 것이 아닙니다. 최소 3개월 이상 걸린다고 보시면 됩니다. 경매하려면 얼마나 절차도 복잡한데요...경매권원 얻어야죠, 배당신청해야하죠, 유찰 되나 안되나 마음졸여 기다려야죠... 게다가, 전세권 설정하는데 들어가는 등기업무 수수료는 모두 임차인 부담입니다. 대략 40-50만원 정도 들어요.그러나 반대로 HF 전세보증보험은 임대인의 보증금 회수 이슈가 있을 때, 2개월 내 지급하고 대신 집주인에게 구상을 청구하는 방식이라서 훨씬 깔끔하고 직접 뛰어다니시지 않아도 됩니다. 그냥 지급되요. 반대로 집주인은 주택금융공사에게 돈은 내놓아야 하는 상황에 놓이지요. 여기도 물론 보험료는 있지만 보통 임차인 50%, 임대인 50% 정도 부담합니다. 그리고 가입심사 기준이 있어서 가입 자체가 안될 수도 있어요. 특히 법인 소유물건이 일부 가입 불가한 경우가 있습니다. 결론적으로 아마도지금 중개인은 법인물건을 중개하려고 애를 쓰고 있는 것 같습니다. 전세보증보험이 임차인에게 훨씬 안전하다는 거 본인도 알거에요.그런데 , 전세권을 추천하다뇨..다른 집 알아보세요.감사합니다.
부동산
Q. 분양형 호텔 투자적인 관점에서 장단점이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.분양형 호텔은 특히 우리나라 상황에서는 별로 추천하지 않는 상품입니다. 호텔 수익은 주택처럼 계약이 되면 일정하게 수입이 들어오는 구조가 아니라, 그 호텔의 운영과 성수기/비성수기에 맞추어 등락폭이 큰 것이 단점입니다. 또한 현금화가 쉽지 않고, 대부분의 투자자에게 생소한 부분이 있어서 나중에 환금성이 떨어질 수 있습니다. 그리고 대부분의 호텔은 전입신고가 되지 않아서 철저히 휴양 목적으로 사용이 되는데요, 경기가 좋지 않을 경우에는 이것 또한 투숙을 하려는 사람들이 없어서 목돈이 묶일 수 있으므로 조심해서 투자를 해야 합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 정부 주택담보대출 문의 디딤돌이랑 보금자리론 같이 받을수 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론적으로 두 대출(디딤돌, 보금자리론) 은 구조상 같은 주택에 대해 병행 사용은 불가합니다. 같은 집을 담보로 일부씩 받아 전체 금액을 만드는 구조는 허용되지 않기 때문입니다. 필요금액이 3억 초반이라면, 이렇게 해 보세요!먼저 디딤돌 대출 단독사용 + 신용대출 혹은 주담대입니다. 최대한도 2.4억까지는 디딤돌 사용하고 나머지는 신용대출이나 일반 주담대를 사용하여 보충하는 방식입니다. 반대로 보금자리론을 사용하면 LTV/DTI 범위 내에서 최대 3억이상의 자금이 가능합니다. 그래서 3억 초반 전체를 한꺼번에 해결할 수도 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 월세 계약 만기 과정의 집주인과의 문제
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 확인할 것은 집주인에게 2개월 전에 통보를 했었는지 하는 것입니다. 부동산은 임대차 계약의 당사자가 아닙니다. 이런 경우에 집주인에게도 계약 만기 2개월 전에 통보하셨다면은 임차료를 내일 필요가 없습니다. 묵시적 갱신이 되기 이전에 퇴거통보를 하신 것이므로 , 계약만료 날짜에 나가시면 되는 것입니다. 만약에 부동산에만 통보를 하고 집주인에게 통보를 하지 않으신 상황이면, 계약은 묵시적 갱신이 된 것이며, 이로 인해 퇴거 통보일 이후 3개월 후에 나갈 수 있습니다. 우선 부동산을 통해 집주인에게 퇴거 통지가 들어갔는지를 확인하시고, 부동산으로부터 그 정보를 캡쳐 혹은 녹음 파일로 받아 두시기 바랍니다. 그렇지 않으면 현재 상황으로는 집주인의 요구사항이 부당한 내용이 아니기 때문에 인정될 수 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 신축 오피스텔 전세를 하려고 합니다 :)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.각 특약 번호에 따라 첨삭을 약간 해 드릴게요.특약1 : ‘신탁등기 말소 확인 방법’과 ‘말소 확인 기간’을 명확히 명시하면 좋습니다.특약2 : 보험 가입 완료 시점도 명시하는 것이 좋습니다.특약3 : 임대인이 임차인의 전입신고 및 확정일자 신청을 ‘방해하지 않는다’는 문구는 좋으나, 좀 더 적극적으로 ‘임차인이 전입 및 확정일자 신청에 필요한 서류 제공과 협조를 보장한다’는 표현으로 강화하시는 것이 좋아보여요.특약4 : ‘전세권 설정을 위한 필요한 서류를 즉시 제공한다’는 문구에 최대 2일 이내 제공’과 같은 구체적 기한을 넣으면 좋습니다.추가적으로 임대인의 명의권 증명하는 특약과, 임대목적물의 하자보수 및 관리책임을 명시하는 것도 좋아 보입니다. 또 중도해지시 분쟁을 막기 위해 미리 조건을 명시하는 것도 좋습니다. 감사합니다.