안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
Q. 보통 대출이 연체가 되거나 할때 경매로 넘어가는데요. 얼마나 연체가 되어야 넘어가나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산에 대한 이자가 연체되는 경우 그 연체된 부동산이 경매에 부쳐지는 시기는 아파트의 경우 연체3개월 후 3개월 정도 뒤로 알고 있습니다. 즉 빠르면 연체를 시작하누달로부터 약 6개월 뒤에 강제경매기일이 잡히기 시작한다고 보시면 됩니다. 하지만 이것은 이론적인 기간이고, 실무에서는 연체 금액, 부동산 가액, 환금성을 고려하여 진행하는데요. 따라서 모든 부동산에 대해 몇개월이라고 단정지어 말씀드릴 수는 없습니다.다만 대략 연체를 시작한 달로부터 6개월 후 강제경매개시절차에 들어간다는 통보가 오는 것을 보면 미루어 짐작 할수 있으실 것 같습니다. 감사합니다.
Q. 내일 이산데 집주인이 전세금 반환을 5일만 미뤄달랍니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.고민이 많으시겠어요. 이런 경우에 대비할 수 있는 몇가지 방법을 알려드릴게요.임차권등기명령을 말씀대로 약간 이른 감이 있습니다. 그러므로 , 먼저 약속을 증거로 남겨 두시기 바랍니다. 녹취 , 통화녹음, 문자 등으로 남겨야 추후에 확실히 받으실 수 있습니다. 또한 잔금 지급과 동시에 이사를 하는 것도 좋은 방법입니다. 이것은 가장 안전한 방법이며, 이사 일정 때문에 어렵다면, 우선 약속된 천만원을 먼저 받고 이사를 하시되, 약간의 짐은 남겨 점유를 유지하시는 것이 좋습니다. 내용증명 또한 고려해 보심이 좋습니다. 내용증명은 그 자체로 법적 효력을 갖는 것은 아니지만 법적 절차를 진행 시, 증거자료로 활용될 수 있습니다. 무난히 남은 전세금 돌려받을 수 있으시길 바랍니다. 감사합니다.
Q. 재건축 아파트에 투자할 때 주의할 점이 궁금해요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재건축 투자는 아래 3단계 진행 단계별로 위험을 조심하시고 대비하면 됩니다.먼저 조합설립인가 단계에서는 조합원 갈등, 조합 운영의 불투명성을 주의하시면 되고,사업시행인가 및 관리처분인가 단계에서는 사업성 악화(자재비, 공사비 증가, 용적률 상한 불허) 등의 요인을 주의하셔야 합니다. 이전 조합설립인가시 갈등이 있다면 이 단계에 심화될 수 있습니다. 마지막으로는 착공 및 입주단계에서 시공사, 설계사와의 마찰과 미분양, 등 실제적인 요소를 중점적으로 파악하시면 됩니다.성공적인 재건축 투자 되시길 바랍니다. 감사합니다.
Q. 주담대 매매계약서 작성관련 질문있습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기존 집주인이 주담대가 있어서 잔금시 상환하고 질문자님의 대출로 바꾸신다는거죠?먼저 이런 경우에는 "잔금과 동시에 기존 주택담보대출 및 기타 근저당을 상환하고 근저당 설정등기를 모두 말소한다" 라는 조항을 추가하시면 됩니다. 성공적인 매매거래 되시길 바랍니다. 감사합니다.
Q. 전세 만료 6개월 전 계약연장 시 전세권설정을 다시 해야하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세금액에 변동이 없으면 전세권설정을 다시 하지 않으셔도 됩니다. 만약 계약 갱신청구권을 이용하여 5%이내에서 증액을 하신다면 그 금액만큼만 추가로 하시면 됩니다.(기본 설정된 권리의 금액이나 설정일자를 변동하지 않기 위함). 위에 말씀드린 바와 같이 아직 계약 갱신 청구권을 사용하지 않으셨다면 이번에 사용하시면 집주인은 실거주 목적이 아닌 이상 거부가 힘듭니다. 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.