안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 재계약과 묵시적갱신 도와주세요ㅠ
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상황에 맞추어 번호별로 답변을 드리겠습니다. 오늘 8/8 기준 묵시적 갱신 여부묵시적 갱신이 되려면 임대차 만료일 2개월 전까지 양측에서 갱신 및 만료 관련 통보 가 없어야 합니다. 9월 중순 만료라면 7월 중순쯤입니다. 그때가지 아무 말이 없었으면, 이미 묵시적 갱신 된 상태입니다. 현시점에서 임대인의 조건 변경시 대응묵시적 갱신 성립 시 기존조건 그대로 2년연장입니다. 임대인의 요구는 법적으로 들어줄 이유는 없습니다. 임차인이 원하면 언제든 3개월 전 통보 후 중도해지 가능 합니다.(묵시적 갱신 시 특권).2023년 전세연장이 ‘갱신권청구’에 해당하는지여부임대인이 먼저 연락했더라도, 해당시점에서 임차인동의 및 계약서를 다시 썼다면 사용한 것으로 봅니다.즉, 현재 묵시적 갱신 되어 2년 연장하실 수 있으며, 임대인은 마음대로 조건 변경 못합니다. 아울러 묵시적 갱신 중, 3개월전에만 통보하면 협의나 손해 없이 퇴거할 수 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 최우선 변제금 확인방법 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 문제를 해결하기 위해 최우선변제금 이하로 보증금을 설정하시고 반드시 계약 후 확정일자받기와 전입신고를 모두 하시어 최우선변제를 받을 수 있도록 해 주세요. 그러면 해당 금액만큼은 가장 우선순위로 올라가게되면서 변제를 먼저 받을 수 있습니다.다만 , 국세 지방세 등은 최우선변제금 보다 우선되니 반드시 잔금 때 집주인의 지방세, 국세 완납증명서를 받으시기 바랍니다.
부동산
Q. 단기임대임차인입니다 누수로인해 임대인이 나가라고합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 단기임대라고만 하셨고, 계약기간이 언제까지인지를 말씀하지 않으셔서 답변에 약간 조심스럽습니다. 그러나 일반적으로 주택의 하자에 의해 임차인이 거주지를 옮겨야 하는 경우 임대인의 임대목적물에 대한 책임의 의무를 다 하지 않은 것으로 보아, 손해배상 혹은 그와 같은 수준으로 이사비 등을 지급하고는 합니다. 따라서 8일간의 월세에 대해 이런 부분을 협의해 보시고 계약 해지에 대한 원인은 집주인에게 있음을 고지하시어 손해보지 않는 이사 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 전세 4년살고 2년연장하는데 확정일자, 전입신고 여쭤봅니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오늘(재계약일 기준)부터 한 달 이내 확정일자를 받는 게 맞습니다.전입신고는 이미 거주 중이라면 따로 다시 하지 않아도 됩니다.확정일자는 우선변제권 때문에 중요한 이슈가 되고는 하는데요.계약 시작일(10월 7일)이 아직 남았더라도, 계약서를 작성한 오늘부터 1개월 이내에 주민센터나 온라인(정부24)에서 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생합니다.이점 참고하셔서 일정에 맞게 확정일자 받고 우선변제권 챙기시길 바라겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세낀 매물 매매 후 실거주 하려고 할때 대출
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이것은 정부의 전세 끼고 갭투자를 막기 위한 정책 때문에 발생하는 현상입니다.이것을 해결하기위해 몇가지 방법이 있습니다.첫째, 전세 계약이 종료되기 직전에 주택담보대출을 신청하는 방법입니다. 이때는 실거주 예정이라는 점을 증빙해야 하고, 전입 요건을 충족해야 하므로 세입자의 퇴거가 확실할 때 대출 실행이 가능합니다. 둘째, 부모님이나 배우자 명의로 공동 구매를 하여 대출 조건을 완화할 수 있는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만 이 경우 증여나 명의 이전 시 세금 문제가 발생할 수 있으므로 세무상담이 필요합니다.세번째로는 무주택 실수요자라면 향후 보금자리론이나 디딤돌대출을 활용하는 방안도 있습니다. 이들 정책 대출은 실거주 목적일 경우 2.5% 내외의 저금리로 대출이 가능하며, 보증금 반환 시점에 맞춰 신청하면 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.그러니까 결론적으로, 지금 당장은 대출이 어렵더라도 전세 계약 종료 시점에 맞춰 대출을 실행하는 것이 가장 현실적인 방안입니다.다만 해당 시점의 규제나 정책이 변할 수도 있기 때문에 시점이 도래하기전에 여유를 두고 금융기관에 문의하여 안내받으시는 것이 중요합니다. 감사합니다.