안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 지금 월세로 살고있는 집에서 전세로 바꾼다면 공인중개사에 가는게 나을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 확정일자는 계약서를 기준으로 하게 되므로 다시 받으시는 것이 추후 문제가 발생했을 때에 안전합니다. 전입신고는 다시 하실 필요가 없구요.전세계약은 월세와 비슷하기는 하지만, 보증금액이 크기 때문에 유의하셔서 계약서를 작성하셔야 합니다.다만 중개수수료를 다 낼 필요는 없으시고 반전세를 중개했던 중개사에 가셔서 서류 작성비만 받고 계약서 하나 작성해달라고 해보세요. 보통 실무에서는 그렇게 하는 경우가 많으시 큰 문제는 없을 것입니다.아 그리고, 계약서 적으실때 등기부등본하고 국세, 지방세 완납증명은 꼭 확인하세요. 그 사이에 무슨 등기가 되어있을지 모릅니다.등기부 등본 날짜 확인하는거 잊지 마시구요.
부동산
Q. 세종시의 부동산 가격의 급락에 따른 대책은?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우리나라 아파트 가격을 움직이는 것은 말씀하셨듯이 호재, 정책 등입니다. 실수요와 공급이 그것에 따라움직이게 되는데요. 그래서 이런 상황도 발생을 하는 것이지요.사실 이러한 상황에서 개인이 무언가 취할 수 있는 조치는 없습니다. 다만 할 수 있는 것은 세종으로 오려던 청사가 움직이지 않거나 다른 도시로 가기 전에 즉, 다 떨어지기 전에 빨리 판매하는 것입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 메가커피나 컴포즈커피 작은 매장 창업비용에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보통 저가형 커피 매장은 매장(부동산) 을 점주가 알아서 계약을 하고 그 위에 가맹본사에서 인테리어, 집기, 간판 등을 설치하여 영업하게 하는 구조입니다.부동산의 보증금 및 월세는 천차만별이라 그것은 제외하고 8-10평 매장 기준 1.8억 -2.2 억정도의 비용이 발생합니다. 그리고 조건에 따라 가감될 수 있습니다. 가맹본부(브랜드) 마다 차이는 있지만 대게 한달 가맹비는 30만원에서 매출에 따라 받는 곳도 있습니다.어려운 점은 장사가 잘 안된다는 점입니다.장사 잘될만한데는 이미 다른사람이 다 하고 있어서요.
부동산
Q. 건설업 면허 취소 당하게 되면, 건설중인것들은 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.면허를 취소 당하게 되더라도, 보통 실무에서는 면허 취소 전에 계약 체결된 공사까지는 적법하게 수행이 가능 합니다. 다만, 면허 취소 사유가 무엇이냐에 따라 혹은 면허 취소의 사유가 앞으로의 공정에 어떤 영향을 미치느냐에 따라, 그리고 중대한 사항이나 금액이 큰 경우는 별도로 판단하지만, 보통 행정적으로는 면허취소 전 계약한 공사는 수행이 가능합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 신축 오피스텔 전세인 경우 전세권 설정 vs HF보증보험
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.그런데, 저는 의견이 조금 다릅니다. 지금 질문자님의 중개사 분은 임대인 입장에서 편한 것을 하라고 하시네요. 전세권은 말 그대로 소유권이 아닌 권리로서, 등기부 등본에 올라가게 되는 것입니다. 이 부분에서 더 편하고, 강력하고 , 채권 회수가 빠르다고 말씀하시는 것 같은데요. 하지만 그것은 틀렸습니다. 전세권을 이용해서 보증금을 돌려받을 경우 최우선 변제금을 받지 못하고, 배당 순위에 따라 받아야 하는데, 배당순위가 1순위라고 하더라도 전세보증금보다 주택 가격이 더 떨어지는 경우 일부 회수가 안될 수 있습니다. 그리고 이 경매라는 것이 한달만에 끝나고 돈이 들어오는 것이 아닙니다. 최소 3개월 이상 걸린다고 보시면 됩니다. 경매하려면 얼마나 절차도 복잡한데요...경매권원 얻어야죠, 배당신청해야하죠, 유찰 되나 안되나 마음졸여 기다려야죠... 게다가, 전세권 설정하는데 들어가는 등기업무 수수료는 모두 임차인 부담입니다. 대략 40-50만원 정도 들어요.그러나 반대로 HF 전세보증보험은 임대인의 보증금 회수 이슈가 있을 때, 2개월 내 지급하고 대신 집주인에게 구상을 청구하는 방식이라서 훨씬 깔끔하고 직접 뛰어다니시지 않아도 됩니다. 그냥 지급되요. 반대로 집주인은 주택금융공사에게 돈은 내놓아야 하는 상황에 놓이지요. 여기도 물론 보험료는 있지만 보통 임차인 50%, 임대인 50% 정도 부담합니다. 그리고 가입심사 기준이 있어서 가입 자체가 안될 수도 있어요. 특히 법인 소유물건이 일부 가입 불가한 경우가 있습니다. 결론적으로 아마도지금 중개인은 법인물건을 중개하려고 애를 쓰고 있는 것 같습니다. 전세보증보험이 임차인에게 훨씬 안전하다는 거 본인도 알거에요.그런데 , 전세권을 추천하다뇨..다른 집 알아보세요.감사합니다.