안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 관악구에 반지하 가구가 많은 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.관악구는 1970-80 년대에 서울 외곽의 저층 다세대 다가구 주택지로 개발되었었습니다. 당시 주택법상 반지하는 창고나 세탁실, 보일러실로 설계되었지만 주택이 부족하여 주거용도로 개조하는 것이 일반적이었죠. 또한 지형적 요인도 있습니다. 관악구는 관악산자락에 있어서 경사지형이 많습니다. 건축법상 지하로 인정받는 경우는 전체 둘레의 1/2 이상이 지하인 경우에 해당하며 산자락에 건물을 지을 경우 한쪽은 지하, 한쪽은 지상과 같은 구조가 쉽게 만들어 집니다. 그래서 반지하 층 주거가 많은 것이구요.또한 대학가, 저렴한 임대의 수요가 많아서 반지하 공급도 늘어나게 되었죠.질문에 답이 되길 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 서울에 일반 주택가격이 7~8억이라는 가정하에 대출이 얼마정도 나올수있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울은 투기과열지구로 지정되어 있습니다. 그래서 내생에 첫 주택 대출은 기본LTV40%, 특례로 70%까지 입니다. 즉 8억 아파트일 경우에 70% 특례를 받으실 경우 약 5억 6천까지 대출이 나올 수 있는 구조입니다. 다만, 일반주택은 감정가 하락분만큼 대출한도가 떨어집니다. 그리고 DSR 도 고려하셔야 하는데요, 총대출의 원리금이 연소득의 40%를 넘어가게 되면 한도가 줄어듭니다. 이점 참고해 주세요. 감사합니다.
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Q. 전세 재계약, 묵시적갱신이 된건지 궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 내용에 따르면, 계약만료 2개월전까지 아무 얘기 없었다면, 묵시적 갱신이 된 것입니다. 그런데, 지금와서 임대인이 조건변경을 요구할 경우 따르지 않으셔도 되고, 퇴거하고 싶으시다면, 해당일의 3개월뒤로 퇴거 통보 후 보증금 받아 나오시면 됩니다. 다만 제가 알기로 이미 묵시적 갱신이 성립하였으므로 9월 중순에 (만료일) 바로 나오시는 게 아니고 퇴거 희망일 3개월 전에 말씀하시고 나오셔야 하는 것으로 알고 있습니다. 감사합니다.
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Q. 전세 재계약과 묵시적갱신 도와주세요ㅠ
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상황에 맞추어 번호별로 답변을 드리겠습니다. 오늘 8/8 기준 묵시적 갱신 여부묵시적 갱신이 되려면 임대차 만료일 2개월 전까지 양측에서 갱신 및 만료 관련 통보 가 없어야 합니다. 9월 중순 만료라면 7월 중순쯤입니다. 그때가지 아무 말이 없었으면, 이미 묵시적 갱신 된 상태입니다. 현시점에서 임대인의 조건 변경시 대응묵시적 갱신 성립 시 기존조건 그대로 2년연장입니다. 임대인의 요구는 법적으로 들어줄 이유는 없습니다. 임차인이 원하면 언제든 3개월 전 통보 후 중도해지 가능 합니다.(묵시적 갱신 시 특권).2023년 전세연장이 ‘갱신권청구’에 해당하는지여부임대인이 먼저 연락했더라도, 해당시점에서 임차인동의 및 계약서를 다시 썼다면 사용한 것으로 봅니다.즉, 현재 묵시적 갱신 되어 2년 연장하실 수 있으며, 임대인은 마음대로 조건 변경 못합니다. 아울러 묵시적 갱신 중, 3개월전에만 통보하면 협의나 손해 없이 퇴거할 수 있습니다. 감사합니다.
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Q. 최우선 변제금 확인방법 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 문제를 해결하기 위해 최우선변제금 이하로 보증금을 설정하시고 반드시 계약 후 확정일자받기와 전입신고를 모두 하시어 최우선변제를 받을 수 있도록 해 주세요. 그러면 해당 금액만큼은 가장 우선순위로 올라가게되면서 변제를 먼저 받을 수 있습니다.다만 , 국세 지방세 등은 최우선변제금 보다 우선되니 반드시 잔금 때 집주인의 지방세, 국세 완납증명서를 받으시기 바랍니다.