안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
Q. 분양 아파트 입주시 옵션선택 많이들 하시나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 입주 전 옵션을 선택하실 때에는 거주 중에 그 옵션을 추가하기가 손 쉬운지 아닌지를 생각하시면 됩니다. 질문자님께서 말씀하신 시스템 에어컨은 천장공사를 새로 해야 하기 때문에 무조건 입주 전 선택하시는 것이 이롭습니다. 그 외 다른 꾸미기 옵션 들은 나중에 변경하셔도 되고요. 좋은 선택 하시길 바래요!
Q. 부동산 경매에서 경매물건에 입찰자가 없거나, 최저가격 이상 매수자가 없으면 그 다음 경매기일에 책정되는 가격은 몇 % 감소한 금액으로 정해지나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적으로는 20-30% 만큼을 감소시킨 금액으로 다음 입찰 기일에 최저입찰가액이 정해집니다. 20% 저감하는 대표 법원은 서울 중앙지법이구요. 인천지법같은 경우는 30% 감소시키는 것으로 되어있습니다.또한 유찰이 거듭될 수록 입찰시 입찰보증금의 비율은 최초10% 에서 최대 30% 까지 올라가니 유의하시기 바랍니다. 감사합니다.
Q. 부동산 관련 시험문제입니다. 답을 구하는 것을 도와주세요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아래와 같이 답을 적어 보겠습니다.10-1) 등기용지 중 같은 구에 있는 경우:동일한 등기용지(등기부등본)의 '같은 구'에 등기된 권리들은 순위번호에 따라 우선순위가 결정됩니다.같은 구는 보통 갑구(소유권에 관한 사항) 또는 을구(소유권 외의 권리, 예: 저당권, 전세권) 내에서 순위가 부여되는 것을 의미합니다.10-2) 등기용지 중 다른 구에 있는 경우:동일한 등기용지(등기부등본)의 '다른 구(區)'에 등기된 권리들은 접수번호에 따라 우선순위가 결정됩니다.갑구와 을구에 있는 권리들이 충돌하는 경우를 말합니다. 예를 들어, 갑구에 설정된 소유권이전청구권 가등기와 을구에 설정된 근저당권이 충돌하는 경우가 있을 수 있습니다.이 경우, 해당 권리들이 등기된 접수번호가 빠른 권리가 우선합니다. 등기필증에 기재된 접수번호가 기준이 되는 경우입니다.10-3) 등기된 권리의 우선순위:일반적으로 등기된 권리는 '등기의 선후'에 따라 그 우선순위가 결정됩니다. 여기서 등기의 선후는 접수번호를 의미합니다.등기는 접수한 때에 효력이 발생하며, 그 접수번호에 따라 순위가 매거집니다.물권은 등기된 순서대로 순위가 결정되는 것이 원칙이며, 채권은 등기되더라도 물권에 우선하지 못하는 것이 일반적입니다. 다만, 채권도 등기될 경우 제3자에 대한 대항력을 갖게 되는 경우가 있습니다(예: 임차권등기명령에 의한 임차권등기).10-4) 부기등기의 순위:부기등기는 그 주등기의 순위에 따릅니다.부기등기는 기존의 주등기에 종속되거나 주등기의 내용을 변경, 추가하는 등기를 말합니다.예시: 저당권 이전 등기, 등기명의인 표시변경 등기, 환매특약 등기 등. 이러한 부기등기들은 주등기가 가지는 순위를 그대로 승계합니다. 즉, 주등기가 1번 순위이면 부기등기도 1번 순위를 가지게 됩니다.10-5) 가등기의 순위:가등기는 본등기(정식 등기)가 되면 그 본등기의 순위를 가등기 시점으로 소급하여 보전합니다.가등기는 장래에 발생할 본등기의 순위를 미리 확보해두는 일종의 예비 등기입니다.예시: '갑'이 '을'에게 집을 팔기로 계약하고 소유권이전청구권 가등기를 해두었다면, 나중에 '을'이 소유권이전 본등기를 할 때 그 소유권의 순위는 가등기를 했던 시점으로 소급하여 효력을 가집니다. 따라서 가등기 이후에 제3자의 권리가 설정되었더라도, 가등기에 기한 본등기가 완료되면 그 제3자의 권리는 가등기권자의 권리에 밀려 삭제되거나 대항할 수 없게 됩니다.조금 답이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.
Q. 부동산담보대출할때 집에 내부 실사를 올때 집에 사람이 없는 경우 대안 방법이 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.담보대출해사 전세금 반환 목적이니 세입자와 협의를 구하기는 어렵지 않을 것이라 가정하고 몇가지 대안을 드려볼게요.여기서 필수로 전제되는 것은 은행에서 실사업체의 실사원 정보를 주어야 하는 것입니다.은행이 고객에게 그 정보를 못준다는 것이 의아하네요. 그 직원이 문제일 수 있으니 다른 직원에게도 문의를 해 보세요.연락처를 받거나 (주지 않으면 은행을 통해)주말에 방문이 되는지를 확인하셔서 세입자와 주말 방문을 논의해보세요.만약 그것도 어렵다면 인근 부동산중개업체(세 놓을 때 중개수수료 줬던곳이 수월할겁니다) 쪽에 입회를 부탁해보시면 좋겠습니다.두가지 방법이 떠오릅니다.부디 잘 해결 되시기를 바랍니다.감사합니다.
Q. 땅에 나무를 심고 그냥 재배하는 경우도 있지만, 과수원이나 조경회사는 품질이 좋은 나무를 등기를 한다고 하는데, 어떻게 하는 것인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임야를 소유하신 분들은 그곳에 수목을 키워 판매하거나 땅의가치를 높여 부동산을 판매할 수 있고, 그 땅에서 자란 수목이 가치가 높을 경우 입목등기를 합니다. 과수원의 경우도 과일 나무에 대해 입목등기를 따로 하기도 한답니다.이렇게 하면 토지위에 건물등기가 따로 나오듯이 나무와 토지의 등기상 구분이 되면서 나무의 소유주를 명확히 할 수도 있고, 나무만 판매하여 고부가가치를 만들 수 있는것이지요.