안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
Q. 전입신고 안되는 미끼 매물 활개친다고 하는데요? 전세사기 2차피해 우려가 있지 않을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전입신고가 안되는 매물로 시세보다 저렴한 보험금을 미끼로 하는 전세사기가 많이 이루어지고 있습니다. 전입신고는 말씀하신대로 대항력과 우선변제권이 없으므로, 아무리 전세가가 저렴하다고 해도 들어가면 안되는 집입니다. 2차 피해가 많이 발생하고 있는데요. 아무리 급해도 전입신고가 되지 않는 집에는 들어가지 말아야 하겠습니다. 국가차원에서도 이러한 규제 및 사기를 칠 경우의 처벌을 강력하게 하여 이런 사기를 막아야 하겠습니다.
Q. 전세집 벽지 찢어짐 제가 도배비 내고나가야하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세의 경우도 자연적인 세월에의한 손상은 부담을 할 필요가 없지만 안타깝게도 제가 보기엔 집주인이 퇴거 시 수리비를 요구할 듯 싶습니다. 그리고 도배가 6만원으로는 어려울 것같아요. 출장비만 5만원 이상인데요... 집주인과 잘 협의해 보심이 좋을 것 같습니다.
Q. 논으로 사용하던 곳을 작물을 재배해서 부가가치를 높이려고 지목을 바꾸려고 하면, 무엇을 준비하고 어디에 신청을 해야 하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지 지목변경에 대한 문의이시군요.논을 밭이나 과수원으로 지목 변경하는 절차는 일반적인 지목 변경과는 조금 다릅니다. "전", "답", "과수원"은 모두 농지에 해당하기 때문에, 이들 지목 간의 변경은 농지전용허가를 따로 받지 않아도 되는 경우가 많습니다.하지만 "논"의 특성상 "밭"이나 "과수원"으로 변경하기 위해서는 물리적인 형질 변경이 수반되어야 합니다. 논은 물을 가두어 벼를 재배하는 특수한 환경이므로, 밭이나 과수원으로 사용하기 위해서는 물을 빼고 흙을 채우는 등의 토목 공사가 필요합니다.따라서 토목공사가 필요하신 경우 먼저 시행하시고 지목을 변경하시면 되겠습니다.
Q. 아파트 매매 관련 질문입니다. 부모님
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부모님 명의의 주택을 구매하게 되면 증여세 납부의무가 발생합니다. 질문자님 부모님의 주택이 현재 얼마인지는 모르지만 우선 증여세는 10년간 5000 만원에 대해 세금이 면제되고요. 그 이후 구간부터는 구간별로 세액이 다릅니다. 결과적으로 부모님께서 전세로 들어오시는 것과 별개로, 질문자님께서 증여세 및 취득세를 내고 주택 매매 후 부모님과 전세계약을 하시면 됩니다. 감사합니다.
Q. 부동산 경매에 처음 참여해보려 하는데 권리 분석 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.권리분석은 등기부상의 권리 중에서 경매개시원인이 되는 권리및 그것의 선순위 권리와 후순위권리를 알아내는 것이 중요합니다. 또한 선순위권리에 임차인의 대항력이 있는지를 확인하셔야 명도가 진행될 수 있습니다.