안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 단기임대 임차인입니다 집자체에서 누수가생겼습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.참 답답하실 수 밖에 없는 상황인 것 같습니다. 우선 상황을 이해했으니, 질문의 번호에 따라 답을 드려 보겠습니다. 법적 의무는 없습니다.임대인이 누수 공사 등을 이유로 이사를 요구할 수는 있으나, 임대인이 임차인에게 임시 거처를 마련해줄 법적 의무는 없습니다. 다만, 공사로 인한 불가피한 퇴거 요구는 '임대인의 계약 해지 요청'에 해당하며, 이 경우 임차인이 협의에 따르는 조건으로 이사비용, 잔여 계약 기간 보상, 대체 주거지 마련 협조 등을 합의할 수는 있습니다.아닙니다. 임대인이 “8월 8일까지 나가라”고 일방적으로 요구하는 것은 법적으로 효력이 없습니다.주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 되었다면, 임대인은 정당한 사유와 절차(통보 기간 등)를 거쳐야 계약 해지가 가능합니다. 또한, 공사로 인해 계약상 목적 달성이 어려운 경우에도 ‘임차인 동의 없이 강제 퇴거’는 불가능합니다.즉, 임차인이 원하지 않으면 당장 나가지 않아도 됩니다. 다만, 실제 거주가 불가능한 수준이라면 보상을 받는 조건으로 협상하여 나가는 것도 고려할 수 있습니다.그렇지 않습니다.단기임대든 장기임대든 ‘임대차 계약이 존속 중이라면’ 임차인은 동일한 권리를 가집니다. 현재는 자동 갱신된 상태이므로, 사실상 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 유지되고 있는 것이고, 임대인이 계약 기간 중 일방적으로 해지하거나 퇴거를 요구하는 건 불법에 해당할 수 있습니다.4답답한 상황에 더 도움을 드리지 못해 안타깝습니다. 제 답변이 조금이라도 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 2층집 주택 건축비용 어떻게 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.그냥 2층 주택이라는 것은 호화롭게 하지 않고 일반적인 옵션으로 하셨을 때 라는 말씀이시죠?요즘 건축방식에 따라 금액이 차이가 납니다만, 철근콘트리트로 진행하게 되시면, 평당 700-1000 정도는 보셔야 합니다. 3억 5천에서 5억정도는 생각을 하시고 진행을 하시는 것이 좋을 것 같습니다. 다만, 이 것은 건축비이며, 추가적으로 가구를 놓거나, 인테리어를 하는 경우는 추가 비용이 발생할 수 있음을 알려드립니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세 대출 중 타지역 전입신고 관련 문의
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 상황은 전세대출 + 보증보험 있는 상태이고 11월 계약만기 전에 8월말에 새 아파트로 이사를 하고자 하시며, 두 분의 부부가 각각 새집과, 기존 전세집에 전입을 진행하려는 상황이시네요.(기존 집 유지)결론부터 말씀드리자면, 전세보증보험의 효력 유지와 관련해서는 ‘전입신고’, ‘확정일자’, ‘실제 거주’ 세 가지 요건이 충족되어야 하며, 부부는 하나의 경제 공동체로 간주되기 때문에 부부 중 한 명이 전입되어 실제로 거주하고 있다면 대항력은 유지됩니다. 따라서 본인이 새로 구매한 자택으로 주소를 이전하더라도, 배우자가 기존 전셋집에 계속 전입 상태로 실거주하고 있다면 전세보증보험의 효력은 유지됩니다.다만, 단순히 전입신고만 남기고 실거주하지 않는 경우에는 보증금 반환에 문제가 생기고, 보험금 지급이 거절될 수 있으므로 반드시 실제 거주가 수반되어야 합니다. 본인이 새 집으로 주소를 이전하고 배우자만 전셋집에 남아 거주하는 방식은 보증보험 측면에서는 문제가 없으며, 새로 구매한 집의 대출 조건 중 실거주 요건 등이 있다면 그 부분은 별도로 확인이 필요합니다.추가적으로 확실한 확인을 위해 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 등 보증기관에 문의하여 “부부 중 한 명만 기존 전세집에 실거주하는 경우에도 보증보험의 효력이 유지되는지”를 확인해보시는 것이 무엇보다도 확실한 답이 될 수 있습니다. 질문에 대한 적절한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부산지역의 전세매물이 급감했다고 하는데 무슨 사연이 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 부산은 현재 전세매물이 눈에띌 정도로 없는 수준입니다. 이런 현상이 일어나는 가장 큰 이유는 신축 아파트 입주 물량 감소입니다. 2025년 부산의 신규 입주 예정 아파트는 약 9,100세대 수준으로, 이는 전년 대비 약 40% 가까이 줄어든 수치이며, 2009년 이후 가장 낮은 수준입니다. 특히 해운대, 수영, 남구 등 인기 지역은 올해와 내년 모두 신축 입주가 거의 없어 전세 공급이 극도로 제한된 상황입니다.또 다른 이유는 기존 세입자들의 장기 거주 증가입니다. 계약갱신청구권 제도의 활용이 일반화되면서 기존 임차인이 계속 거주하는 사례가 많아졌고, 이로 인해 자연스럽게 시장에 나오는 전세 매물 자체가 줄어들게 된 것입니다. 이는 전세 물량 부족으로 이어지며 전세 시장의 품귀 현상을 더욱 심화시키고 있습니다.이처럼 공급이 부족한 가운데, 여전히 전세 수요는 꾸준한 상태입니다. 특히 학군, 교통, 직장 접근성이 좋은 인기 지역에는 수요가 몰리면서 전세가격이 지속적으로 오르고 있습니다. 실제로 부산의 전세가는 최근 13개월 연속 상승세를 기록하며 최고 수준을 갱신하고 있습니다.더불어 대출 규제 강화도 전세 시장을 위축시키는 요소 중 하나입니다. 전세자금 대출이 까다로워지고, 일부 은행에서는 아예 전세대출이 중단되기도 하면서, 세입자들은 전세를 구하기 더욱 어려워졌습니다. 그 결과 일부 수요는 월세나 반전세로 전환되고 있으며, 이 역시 전세 매물 부족을 악화시키는 요인으로 작용하고 있습니다.결론적으로, 부산 전세 매물 급감은 신축 공급 감소, 기존 세입자의 장기 거주, 그리고 대출 규제로 인한 수요 위축이라는 세 가지 요소가 동시에 작용하면서 나타난 현상입니다. 특히 수요가 몰리는 지역일수록 전세 물건을 구하기 어려워지고 있으며, 전셋값 상승과 주거비 부담 가중이라는 이중고가 나타나고 있는 실정입니다.궁금증이 해결되시면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 감정가 14억 마곡 상가 2억 낙찰? 사실 인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 코로나 이후 상가부동산이 여전히 침체 상태입니다. 전반적인 분위기를 살펴보면, 주택은 여전히 85% 이상에서 낙찰가가 형성되는 반면 상가는 평균 60% 대에서 낙찰가가 형성 중입니다.특히 마곡지구는 초기 개발 당시 기대감이 컸지만, 일부 상가는 공실이 많고 임대료 수준도 기대에 못 미치는 경우가 많아 투자자들이 선뜻 나서지 않는 지역으로 분류되기도 합니다. 이런 배경에서 감정가 대비 80% 이상 하락한 가격에 낙찰된 사례가 발생한 것입니다.하지만 낙찰가가 낮아졌다고 해서 지금이 상가 구매에 적기라고 생각하는 것은 오산입니다. 상가 중에서도 용도지역이나 건축물 종류를 잘 따져서 향후 어떤 용도로 전용되어 사용될 수 있는지를 확인 한 후 구매하시는 것이 현명합니다. 감사합니다.