안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 월세2년계약후1년만 살시 중계비는 누가?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약서를 먼저 확인해보시는 것이 중요합니다. 계약서에 계약기간이 명시 되어 있습니다. 2년으로 명시되어 있을 경우는 1년되기 전 3개월전에 말씀을 하시더라도 임차인의 사유로 인한 조기계약종료가 되기 때문에 중개비를 내고 다음 세입자가 들어오면 퇴거할 수 있습니다. 물론 이것도 임대인과 협의가 되는 경우입니다. 그러나 계약서에 1년단위로 계약한 경우도 있습니다. 그런 경우는 1년되기 전 3개월전에 말씀하시고 계약이 만료가 되는 날 보증금을 돌려받고 나가시면 됩니다. 감사합니다.
부동산
Q. 비조정지역 1주택자 비조정지역 1주택 추가
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 구입하려는 물건이 비조정지역에 있는지 여부에 상관없이, 주택수로 판단하여 중과하기 때문에, 기존 주택을 1년안에 매도하지 않으면 추후 가산세 문제가 발생할 수도 있습니다. 일시적 2주택자로 간주가 되는 상황은, 1주택 보유자가 추가 주택을 취득하고, 기존주택을 1년이내에 양도하는 경우에 해당합니다. 마지막으로 신규취득 주택이 1주택으로 남아야 합니다. 이러한 조건을 충족하신 다면 취득세 일반세율 (1% 예상) 이 적용되며, 이 조건이 지켜지지 않는다면 중과세율 8% 가 적용됩니다. 감사합니다.
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Q. 현재 세입자가 있으나, 매수자가 6개월 이내 실거주 가능한 주택에 대한 주담대 가능 여부
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질의 하신 내용에 따라 번호 순서대로 답변을 해 드리겠습니다. 우선, 현재 세입자가 거주 중인 주택을 매수하면서 주담대를 실행하려는 경우, 설령 세입자의 계약기간이 얼마 남지 않았더라도 ‘즉시 실거주가 불가능한 주택’으로 간주됩니다. 따라서 이러한 경우에는 원칙적으로 일반적인 주택담보대출은 받을 수 없고, 최대 1억 원까지 퇴거자금 대출만 가능한 구조입니다. 즉, 세입자가 나중에 나간다 하더라도, 대출심사 시점에 공실이 아닌 상태이면 실거주 요건을 충족하지 못한 것으로 판단되는 것입니다.세입자가 완전히 퇴거한 이후에 대출을 실행하고, 그 이후에 잔금을 치르는 방식이라면 대출이 가능합니다. 즉, 주담대가 실행되는 시점에 해당 주택이 ‘즉시 입주 가능한 상태’로 확인되면 규제 대상이 아니게 됩니다. 이 경우 임대차계약 해지 사실이나 공실 상태를 금융기관에 증빙하면, 무주택자이자 생애 최초 구입자인 상황에서 주담대 전액 실행이 가능합니다.결론적으로 말씀하신 내용대로 현상태로는 주담대 전액 실행이 불가하지만, 세입자 퇴거 이후로 대출 및 잔금 실행일정을 조정한다면, 대출 규제를 피할 수 있습니다. 부디 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 아파트 층수에따른 매매선호도 질문드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적인 상황에서는 중층이 우세하다고 판단할 수 있습니다. 2층은 저층권에 속하는데요, 같은 층수라면 숲뷰가 유리하겠지만, 현재는 2층 이기 때문에 숲뷰까지는 아니고 나무뷰 정도 되시겠습니다. 그리하여 결론적으로는 중층 앞동뷰를 선택하심이 좋을 것이라고 생각됩니다. 물론 개인적인 선호도가 있기 때문에 다를 수는 있지만, 실무상 일반적인 내용으로 말씀드렸습니다. 감사합니다.
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Q. 분양받는 신규아파트가 욕을먹으면 집값이 오르는가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.하하하 재밌는 의견입니다. 하지만 욕을 먹는다고 해서 집값이 오르는 것은 아닙니다. 다만, 이러한 욕설이 아파트에 대한 관심의 척도를 나타내기는 합니다. 해당 아파트 단지에 대한 관심도가 높아 지켜보고 있던 와중, 분양가가 높아 비판이 나오는 것으로서 사람들이 무시하는 단지는 애초에 비판이 나오지도 않습니다. 그래서 해당 단지에 대한 비판의 목소리가 나오면 일단 청약경쟁은 활발할 것으로 예상하는 것이고, 이렇게 경쟁이 활발할 수록 나중에 판매되는 가격이 올라갈 수 있는 것입니다. 그리고 또 다른 부분에서는 말씀하신 대로 "욕세권" 이라는 것의 반작용으로서 욕먹을 때가 저점이라는 역발상투자심리가 작용할 수도 있습니다. 그러나, 모든 욕이 희망적인 시그널이라고 보기엔 어렵습니다. 그래서 욕을 먹는다고 무조건 사도 되는 것이 아니니, 잘 확인하셔서 구매하시길 바랍니다. 감사합니다.