안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 계약 만로가 8월 2 일 입니다 재계약을 9월 말로 계약시 집주인한테 불이익 있나요 구청에 신고를 늦게해도 되나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선, 재계약을 9월 말에 체결한다고 해서 집주인에게 큰 불이익이 발생하는 것은 아닙니다. 다만, 주택임대차보호법 상 임대차계약은 전입신고 및 확정일자를 기준으로 효력이 보호되는 것이므로, 계약이 만료된 상태에서 계약서를 나중에 작성할 경우에는 임차인의 권리 보호에 불리할 수 있습니다. 예를 들어, 확정일자를 기준으로 보증금 우선변제권을 확보하는데 있어 지연이 생길 수 있습니다. 집주인 입장에서는 계약 기간이 공백 없이 연속되는 것이 추후 분쟁이나 세무처리 등에서 안정적인 측면이 있으나, 큰 불이익이 발생한다고 보긴 어렵습니다.다만, 임대차 신고 의무제(임대차신고제)가 시행 중인 만큼, 계약이 체결된 날로부터 30일 이내에 구청(관할 행정복지센터)에 신고해야 합니다. 예를 들어, 실제로 9월 30일에 계약서를 쓴다면 10월 말까지 신고하면 되는 것이고, 8월 계약 만료 시점을 기준으로 강제적으로 신고할 필요는 없습니다. 따라서 계약일을 9월 말로 미뤄도 집주인 입장에서 불이익은 거의 없다고 보시면 됩니다.보증금 및 월세 인상에 대한 제한 기준을 설명드리면, 주택임대차보호법에서는 계약갱신요구권을 행사하는 경우(즉, 기존 세입자가 계속 거주하며 재계약할 때) 임대료 인상은 직전 계약 대비 5% 이내로 제한됩니다.즉, 재계약 시 보증금을 1,000만 원 올리고 월세를 5만 원 올리는 것이 합산하여 600만 원 이내이면, 계약갱신요구권 행사 시에는 적법합니다.하지만 만약 계약갱신요구권 없이 새로운 계약을 체결하거나 세입자가 자발적으로 나머지 조건을 수용하는 형태라면, 5% 제한은 적용되지 않습니다. 이럴 경우 보증금이나 월세 인상은 임대인·임차인 합의로 자유롭게 설정할 수 있습니다.질문에 대한 답이 되길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 월세계약 만료전 계약 해지하려고 합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.두가지 질문사항에 대해 번호별로 답변을 달아 드리겠습니다. 참고를 부탁드립니다 올해 5월에 세입자인 질문자가 9월 1일 계약 종료를 원한다고 미리 통보했고, 집주인이 그 시점을 받아들여 합의가 되었다면, 이는 '합의해지'에 해당합니다. 이런 경우 계약서의 원래 종료일보다 앞서 양측이 합의하여 계약을 끝내기로 했다면, 그 이후 기간(9월 이후)의 월세는 법적으로 부담하지 않아도 되는 것이 원칙입니다. 즉, 5월에 9월 퇴거로 상호 협의가 있었다면 9월 이후 6개월분의 월세를 100% 부담하라는 집주인의 주장은 타당하지 않다고 볼 수 있습니다. 다만, 명확한 '합의'의 증거가 있다면 더욱 유리합니다. 문자, 카톡, 녹음 등으로 "9월 1일 퇴거 합의" 내용이 확인되면 분쟁 시 증거로 사용할 수 있습니다.계약 해지를 미리 통보한 이후에도 집주인이 적극적으로 새로운 세입자를 구하지 않았다면, 이는 세입자의 손해를 줄이기 위한 노력을 소홀히 한 것으로 간주될 수 있습니다. 민법상 손해배상을 청구하거나 계약 해지에 따른 위약금을 요구하려면, 손해를 최소화하기 위한 '경감 노력'을 해야 한다는 원칙이 있기 때문입니다. 세입자가 5월에 바로 집을 내놓자고 요청했음에도 집주인이 "금방 빠질 것이다"며 이를 거절하고 실제로는 한 달 후에야 집을 내놓았다면,임대인의 노력이 부족한 것입니다. 결과적으로 , 집주인은 9월에 보증금을 전액 반환하여야 하며, 다음세입자 늦게 구해지는 것은 질문자님이 걱정할 내용이 전혀 아닙니다. 감사합니다.
부동산
Q. 재산세 양도세 세금관련 문의드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재산세 관련해서 실거주 여부와 관계없이 재산세는 1세대 1주택자로 일반세율 적용합니다. 즉, 어머니 집으로 전입해도 재산세는 중과되지 않습니다. 다만, 어머니가 1세대, 본인이 1세대 인 경우 세대 기준 2주택이 되어 어머니 주택에 대한 세액공제가 배제될 가능성도 있기는 합니다. 양도세 비과세 요건은 '2년실거주'요건만 충족되면 되며, 중간 전출은 무조건 문제가 되는 것이 아니라서 양도당시 기준으로 판단하시면 됩니다. 문의에 대한 답변이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 명도 집행 후 동산 운반비 및 보관료 매매사업자 비용처리
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.명도집행은 해당 부동산을 실질적으로 사용할 수 있게 만들기 위한 과정이므로, 강제집행 비용, 동산 운반 및 보관 비용은 부동산 취득과 관련된 부대비용으로 간주됩니다. 그래서 이 비용은 사업자가 회계상 부동산 취득원가에 포함하여 처리할 수 있고 손금으로 인정이 됩니다. 단, 이러한 비용을 세무적으로 인정받기 위해서는 명도와 관련된 법원 결정문, 집행 영장, 운반 및 보관 관련 업체의 계약서, 세금계산서 등 관련 증빙을 꼼꼼히 확보해 두는 것이 필요합니다.질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 일반임대사업자에서 주택임대사업자로 변경할려면 어떻게 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택임대 사업자 전환을 해야 하는데, 일반임대에서 주택임대로 단순히 변경은 불가합니다. 임대 대상 자산의 성격이 다르기 때문인데요. 새로 주택임대사업자 등록을 하시는 것이 좋습니다. 오피스텔이라도 주거용도면 주택으로 간주될 수 있습니다. 입주자 전입과 내부구조가 욕실, 취사시설 , 등 주거로 갖추어져 있으면 주택으로 간주가 가능합니다. 부디 잘 등록하시어, 세금 부담 줄이시기 바랍니다. 감사합니다.