안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 안녕하세요, 증여관련해서 전문가분들의 고견이 필요합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 증여세 관련해서는, 직계존속 간 증여 시 기본 증여재산공제액은 5천만 원이며, 결혼을 앞둔 자녀에게는 결혼 증여공제 1억 5천만 원이 추가로 인정됩니다. 따라서 총 2억 원까지는 증여세가 부과되지 않습니다. 다만, 결혼 증여공제는 결혼하는 자녀가 증여받는 경우에 적용되며, 결혼 여부와 시기에 따라 공제 적용이 달라질 수 있으니 정확한 시점을 확인하셔야 합니다.증여가액 산정 시 아파트의 시가(분양가와 시세 차익을 포함한 금액)에서 어머니가 부담하는 대출금(잔금 대출 등)은 차감되어 과세 대상이 됩니다. 예를 들어 아파트 시가가 약 5억 원이고 대출이 3억 1천만 원이라면 증여가액은 약 1억 9천만 원이 됩니다. 이 금액에서 증여공제 2억 원을 감안하면 증여세는 거의 발생하지 않을 가능성이 큽니다.다음으로 어머님 명의로 받은 대출의 승계 여부는 다소 부정적입니다. 생애 최초 특별공급으로 받으신 대출은 원칙적으로 어머니 명의로 유지되고, 자녀에게 이전하는 것은 불가능합니다. 대부분의 대출 약정서에 명의 변경시 즉시상환 조건이 들어가 있을 것입니다. 그래서 이 부분을 고려한다면, 어머니 명의로 유지하다가 이후 상환하며 명의이전 하셔야 합니다. 마지막으로 청약 당첨 후 증여 절차는 입주 후 잔금 납입과 소유권 이전 등기를 마친 후에 가능하므로, 입주 전에는 증여 등기가 어렵습니다. 따라서 아파트 소유권을 자녀에게 이전하려면 먼저 어머니 명의로 입주하고 잔금을 완료한 뒤에 증여 절차를 진행하는 것이 일반적인 방법입니다.
부동산
Q. 청년 LH행복주택 신청 관련 질문드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.번호 에 맞게 답을 적어 드리겠습니다.예시에 적으신 대로 최근 전입날짜를 기입하는 것이 맞고, 현재 B 에 살고 있다면 25년 01월이 됩니다. 네, 당첨이 취소될 가능성이 높습니다. 세대원 정보를 정확하게 입력하지 않으면 부정청약이 될 수 있거든요.청년계층의 행복주택 신청 시, 무주택 여부, 소득과 자산기준 여부는 신청자 본인 및 세대원 전체를 기준으로 심사하기 때문에, 정확한 세대원 정보를 기입하는 것이 중요합니다. 그래서 세대원(특히 세대주) 의 정보기입을 누락하면, 소득산정이 누락되거나, 무주택 기준 위반, 또는 기재 불일치로 허위신청이 될 수 있습니다. 그래서, 아직 신청 기간 중이라면, 기존신청을 취소하고 올바른 정보로 정확히 수정한 후 신청하는 것이 베스트입니다. 그러나 신청이 마감되었을 경우 LH 관할지사에 연락하여 사유를 설명한 후 수정요청을 하시기 바랍니다. 이 수정요청의 경우 받아들여질 수도 있고 아닐 수도 있으나 정정이 되는 경우가 많으니 이점 참고해서 연락부터 해보시기 바랍니다. 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세계약 만료 문자통보했는데 이름문항이 없어서 걱정인데 괜찮나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 집주인의 연락처가 계약서에 기재된 그 연락처가 맞다면, 동일인이라고 보시면 문제가 없습니다. 그리고 답장 메일로 부동산에 얘기한다고 했으니, 정 걱정이 되시면 며칠 지난 후 부동산에 문의를 해 보셔도 좋을 것 같습니다. 전세보증보험이 들어져 있다면, 보증금 반환 관련해서 사기를 당할 가능성은 극히 낮으니 그 부분에 대해서도 걱정하실 필요 없을 것 같습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 공공분양 특별공급 다자녀질문이요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 자녀 2명은 다자녀 특공 대상이 아닙니다. 다자녀 특별공급은 "주택공급에 관한 규칙" 제 35조에 따라,신청일 현재 미성년자녀 3인 이상혼인 중, 혹은 미혼인 경우 자녀 양육 세대주무주택 요건 및 소득,자산 기준 충족입니다. 따라서 3자녀 이상이 되어야 다자녀 특공을 노려볼 수 있다는 점 참조를 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세 계약 갱신권에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 계약갱신요구권 사용 시 전세금을 시세에 맞추어 인하해야 하는 것인지에 대한 부분부터 살펴보죠. 계약갱신요구권은 기존 조건을 기준으로 최대 5% 이내의 인상을 가능하게 하되, 감액은 임대인의 동의 없이 불가능한 부분입니다. 만약 현재 전세금이 5억이라면, 임차인은 그대로 5억에 2년더 거주하는 것이고, 시세가 떨어졌더라도 임대인의 동의 없이는 감액 갱신은 불가합니다. 이런 경우에 5천을 돌려줄 필요는 없겠지요.다음으로 갱신권을 사용하고 중도퇴거 시 리스크에 대해 논해 보겠습니다. 현재과 같이 갱신요구권을 사용하고 원칙적으로 임차인은 2년 계약연장을 한 것이지만, 임차인의 사정대로 중도퇴거를 통보하면 통보일로부터 3개월내에 보증금을 반환해야 하는 것입니다. 이것은 확실히 위험이라고 할 수 있겠습니다. 만약에 이러한 위험을 피하기 위해 신규계약을 하게 되면, 이제 5천 반환의 리스크가 발생합니다. 그러나 계약은 2년의 기간이 강제되어 중도퇴실을 임차인이 3개월 전에 통보하더라도 임대인의 거절할 권리가 발생합니다. 결론적으로 지금 발생할 5천만원 반환의 위험인지, 아니면, 임차인이 갱신권 사용후 2년 간 아무때나 발생할 수 있는 보증금 전액 반환에 대한 리스크 인지를 비교할 수 있겠지요.아마도 제가 보기에는 계약을 새로 갱신하고, 5천을 돌려주어 2년간 변동 없이 지낼 수 있도록 하는 것이 위험이 덜할 것으로 보입니다. 결정에 참고가 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.