안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
부동산
Q. 신혼부부 혼인신고와 합가 특례 조건 적용 여부
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.혼인 합가 비과세 특례 기간은 종전에는 5년이였으나 2025년 개정으로 10년으로 연장되었습니다.합가 특례를 받으려면 혼인신고 시점에 법률상 혼인 상태여야 하며 혼인신고를 한 날로부터 기간 계산이 시작됩니다.따라서 합가 특례를 통한 양도소득세 비과세를 최대한 누리려면 혼인신고를 매도 예정일보다 최소 10년 전에 하는 것이 이상적입니다.보금자리론 심사를 통과한 상태에서는 혼인신고 이전에 대출 실행하면 영향이 없으나 대출 실행 후 혼인신고 하면 합산 소득 적용으로 신규 대출 등에는 제약이 있습니다.합가 특례가 예랑 예신 부부 상황에 맞지 않거나 적용받지 못하는 경우 예랑이 26년 11월 2년 보유 후 매도하는 것이 양도세 비과세 기준에 유리합니다.감사합니다.
부동산
Q. 무상거주확인서, 세대분리, 아파트
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.네 1주택자 부합 가능합니다.아파트는 세대분리 어렵습니다.동거인으로 하시길 바랍니다.결론만 말씀드렸습니다.감사합니다.
부동산
Q. 월세와 반전세의 차이점이 무엇인가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.반전세는 보증금을 전세보다 적게 내고 나머지 일부 금액을 월세로 내는 임대차 형태로 보증금이 월세의 240배보다 많으면 반전세로 구분됩니다.반면 월세는 보증금이 상대적으로 적고 매달 임대료를 내는 방식이며 보증금이 월세의 10배 내외로 보통 낮습니다. 즉 반전세는 보증금 규모가 크고 월세가 적은 구조라고 생각하시면 되겠습니다.
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Q. 생애 첫 보금자리론 이용 후 잔금 후순위 담보대출이 가능한가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.후순위 담보대출을 이용하더라도 LTV 영향에서 완전히 벗어나지 않고 선순위 대출과 합산한 LTV가 적용된다는 점을 유의하시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 혼인신고에 따른 생애최초 보금자리론 환수 가능성 질문
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.혼인 신고 시 1가구 2주택이 될 경우 보금자리론 환수 여부혼인하면 두 사람은 1가구로 간주되어 1가구 2주택자가 됩니다. 보금자리론의 경우 부부가 각각 보금자리론을 보유하고 있다면 그대로 유지 가능하며 의무적으로 환수되지 않습니다.예랑이 주택을 판 이후 혼인신고 시 소득 합산으로 인한 보금자리론 환수 여부일반적으로 대출 실적 유지 중이라면 환수조치가 발생하지 않습니다.합가 특례법과 2년 미만 보유 주택 양도세 비과세 여부혼인 등으로 일시적 2주택자가 된 경우 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 보유 기간 요건이 충족되지 않아도 비과세 처리될 수 있습니다.감사합니다.
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Q. 이사갈때 도시가스 전출전입신고 후 비용계산방법
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.도시가스 전출 전입 작업은 그리 오래 걸리지 않으며 비용 결제는 현장 결제보다는 익월 자동 이체 청구가 일반적입니다.다만 중복 결제 방지를 위해 자동이체 상태를 사전에 확인하거나 조정하는 것이 바람직합니다.도시가스 이사 시 전출 담당자가 기존 가스와 가스레인지 분리 작업을 하고 전입 시에는 다시 재연결 작업을 합니다.감사합니다.
부동산
Q. 청약할 때 차량가액 관련입니다. 신차구매(5천)중 공동명의로 할 경우 특별공급청약 가능할까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.임대아파트 차량가액은 지분과 상관없이 100% 다 적용됩니다.무엇보다 차량 가액 초과하면 유예없이 바로 퇴거입니다.감사합니다.
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Q. 가을 이사철에 따른 토지거래허가구역 추가 지정?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.부동산 시장 상황에 따라 규제를 강화하는 것은 필요하지만 지나친 번번한 규제는 오히려 시장 불안과 장기적 부작용을 초래할 수 있으므로 균형 잡힌 정책적 판단과 보완책이 중요합니다.부동산 대출 규제가 시행된 후 수요가 급락했다가 최근 회복세를 보이자 정부가 시장 상황에 따라 토지거래허가구역 확대 등 추가 규제 가능성을 검토하는 것은 사실입니다. 전문가들은 부동산 시장 안정화를 위해 규제가 필요하지만 지나친 규제의 반복은 투자 심리를 위축시키고 중장기적으로 공급 위축과 시장 경직화를 초래할 수 있다고 경고합니다.개인적으로도 지나친 규제보다는 합리적으로 접근해야 한다고 생각합니다.
부동산
Q. 이래서 집값이 오르고, 부동산 정책에서 다수가 피해를 보는 게 아닌가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.최근 뉴스에서 언급된 것처럼 부동산 시장에서 일부 상위 매수자들이 수천 채의 주택을 사들인 현상은 실제로 집값 상승과 시장 불안정을 초래하는 주요 원인 중 하나로 지적되고 있습니다. 이들은 다량 매입을 통해 시장에 공급을 묶어두거나 가격을 인위적으로 올리는 행위는 투기적 성격이 크고 다수가 피해를 보는 구조를 만드는 요인으로 작용합니다.한국 부동산 시장은 공급 부족과 수요 불균형이 심화된 상태입니다. 2025년 현재도 신규 주택 공급이 충분치 않아 가격 상승 압력이 크고 일부 자산가들이 현금력을 바탕으로 대량 매수를 하며서 중개시장 거래 침체에도 불구하고 가격은 하락하지 않는 현상이 나타나고 있습니다. 이는 집값 안정 정책의 한계를 들어내는 부분입니다.감사합니다.
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Q. 청년매입임대주택 옵션 확인은 어떻게 할 수 있나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.청년 매입임대 주택 실물 방 사진에서 내장고 부분이 비어 있다면 그 집의 냉장고가 옵션에 포함되어 있지 않을 가능성이 큽니다. 청년 매입임대주택은 기본적으로 냉장고, 전자레인지, 책걸상 등이 제공되기도 하지만 주택마다 옵션 구성이 다를 수 있어 일부 주택은 냉장고가 없는 경우도 있습니다.사진에 냉장고 공간이 비어 있는 것은 해당 주택에 냉장고가 비치 되어 있지 않음을 의미할 수 있습니다.감사합니다.