안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
부동산
Q. 중기청 전세대출 및 버팀목 전세대출 관련 문의입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.2025년부터 중기청 대출은 폐지되고 만기 연장 시 기존 대출은 버팀목 전세자금 대출로 전환해야 합니다.전환 시 목적물 변경이 가능하고 이 경우 새로운 임대차 계약에 따라 심사를 다시 받게 됩니다.단 새 보증금이 대출 한도 내 여야 하며 심사 조건을 충족해야 합니다.중기청 대출은 보통 1억 한도였으나 버팀목 전세대출은 한도가 약간 더 높으며 최대 1.2억 내에서 대출됩니다.전세금 1.7억에 맞춰 한도 초과분은 자본으로 마련하셔야 하며 대출 한도 내에서 증액하는 것도 가능합니다.중기청 대출에서 버팀목 대출로 전환은 일반적으로 같은 금융기관 및 대출 상품 체계 내에서 이루어지며 HF 안심보증으로 전환될 수도 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 전세를 월세로 바꿀 때 몇 개월 전에 논의?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.법적으로 임대차 계약 갱신이나 조건 변경은 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 사이에 협의를 하셔야 합니다.즉 계약 만료일 최소 6개월 전에 의사를 전달하는 것이 가장 적절하며 늦어도 2개월 전까지는 확실히 합의하거나 협상해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 월세 보증금 천만원 전입신고는 가능한데
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.법적으로 확정일자를 받지 않아도 전월세 계약 자체는 유효하지만 확정일자가 없으면 임차보증금을 돌려 받을 권리가 후순위로 밀릴 위험이 큽니다.확정일자는 임대차 계약서에 공식적으로 날짜를 부여하여 계약 시점을 법적으로 증명하는 절차로 주택임대차분쟁 등에서 세입자를 보호하는 역할을 합니다.확정일자와 전입신고를 모두 하면 임차인은 법적 대항력과 우선변제권을 갖게 됩니다.감사합니다.
부동산
Q. 전세에서 신축입주 예정인데 도움요청드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.현재 전세 계약이 2026년 2월 28일 만료이고 전세 대출은 2026년 5월 만기이며 신축 분양 아파트 입주가 2026년 6월 24일 예정인데 기존 전세집의 집주인이 전세 만료 후 월세 연장을 거부한 상황입니다.집주인이 정당한 사유 없이 계약갱신청구권을 거부한 경우 임차인은 내용증명 등 서면으로 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.만약 집주인이 여전히 연장을 거부하면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 하거나 법원에 계약갱신청구권 확인 소송을 제기 하시면 되겠습니다.분양 아파트 입주일과 전세집 계약 만료 일정이 다소 어긋날 경우 임시 월세 거주할 곳을 마련하거나 단기 임대주택을 찾는 방안을 고려하시길 바랍니다.분양 입주 전이라도 전세집에서 월세를 내고 거주하는 방법이면 일시적 거주지를 해결할 수 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 구도심의 공동화 문제가 심화되고 있습니다. 주민 주도 도시 재생이 대안이 될 수 있을까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.주민들이 지역의 역사와 문화를 잘 알고 있어 이를 반영한 계획 수립이 가능하며, 지역 고유의 특성을 살린 도시 재생이 이루어질 수 있습니다.주민 참여 과정에서 공동체 의식이 강화되고 주민 스스로 문제 해결 및 관리 역량이 발전하여 지속 가능한 지역 발전에 기여할 수 있습니다.주민이 주도적으로 참여하는 사업은 계획 수립 및 집행 과정에서 수용도가 높아 행정 효율성이 향상되고 갈등도 감소합니다.단점으로는 다양한 이해당사자의 의견 조율이 어려워 사업 추진이 지연되고 주민 간 갈등이 발생할 수 있습니다.주민의 전문 지식 및 경험 부족으로 복잡한 도시 문제 대응 및 장기적 계획 수립이 어려울 수 있습니다.감사합ㄴ비다.
부동산
Q. 청년매입임대주택 입주자로 선정된후 포기하면 불이익이 있나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.계약 체결 이전 즉 선정 후 계약을 하지 않은 상태에서 포기할 경우 일반적으로 법적 불이익은 없습니다. 단 다음 청약 시 당첨 확률이 낮아질 수 있고 인기 평형이거나 경쟁이 치열한 경우 다시 선정되기 어려울 수 있으므로 신중한 결정이 필요합니다.계약 체결 후 중도 해지 시에는 재신청 제한, 청약 가점 감점, 1순위 자격 제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.계약 기간 도중 이사(중도해지)는 계약서에 명시된 중도 해지 조건 및 위약금 규정을 따르며 관리기관과 협의 후 절차를 진행해야 합니다.중도해지는 임대인이 사전에 요구하는 조건과 약속을 충족해야 하므로 계약 해지 시 위약금 납부나 불이익 가능성이 있으니 계약서 조항을 확인해야 합니다.감사합니다.
부동산
Q. 아파트 실거주 목적 판단 여부 부탁드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.역세권 아파트를 추천드립니다.A와 C 중에서 선택하시면 될 듯한데 A아파트가 세대 수가 많아 A아파트를 추천드립니다.감사합니다.
부동산
Q. 부부간 아파트 명의변경. 문의드립니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.공동명의로 변경하면 양도소득세와 종부세 부담을 소득 분산 효과로 5:5로 줄일 수 있습니다. 양도세 기본 공제가 각자 250만 원씩 적용되어 총 공제가 500만 원으로 증가합니다. 장기보유특별공제도 명의자별로 적용되어 세 부담이 더욱 줄어듭니다.배우자간 증여는 10년간 6억 원까지 증여세가 면제되므로 이 한도 내 증여 대상액이면 증여세 부담 없이 명의 변경 가능합니다.단 증여 명의 변경 시 취득세 3.5% 및 등기비용이 발생하니 증여세 절감액과 취득세 비용을 반드시 비교해야 합니다.감사합니다.
부동산
Q. 왜 편의점들은 서로 거리를 두고 생기지않는거죠?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.편의점 밀집 출접의 이유는 각 편의점 브랜드는 시장 점유율과 브랜드 노출 확대, 경쟁사 견제 효과를 노리고 출점 전략을 세웁니다.배후 인구가 풍부하거나 유동인구가 많을 경우 브랜드 별로 각기 다른 전략과 혜택으로 고객을 끌어 들이려 하며 인근 점포는 경쟁사 견제 목적도 가기고 있습니다.따라서 가까운 거리에 여러 편의점이 몰려 있으면 점포별 매출은 분산되고 전체적으론 경합이 심화됩니다. 학술 연구에 따르면 상업지역이나 유흥가, 대중교통 상권에서는 여러 편의점이 몰려 있어도 집적 효과가 발생하는 반면 주거지역에서는 매출 감소와 경쟁 심화만 나타나는 경향이 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 전세에대해궁금해서질문합니다..
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.최근 몇 년간 금리 상승과 대출 규제로 인헤 월세 수요가 크게 늘었으며 수도권 아파트 전세 매물은 여전히 존재하고 전세 가격은 상승세를 나타내고 있습니다.지방은 인구 유출 등으로 전세 가격이 보합 내지 하락하는 지역도 있으나 월세 증가와 전세 물량 감소가 동시에 나타나고 있습니다.전세는 한국의 특수한 임대차 형태로 법적으로나 실무적으로 바로 소멸하기 어려운 제도입니다.정부정책, 금리환경, 매물 공급 상황이 수요 구조에 영향을 주고 있지만 전세-월세 혼재 구조는 상당 기간 지속될 것으로 전망되고 있습니다.월세 전환 속도는 빨라지고 있으나 입주 물량 감소와 기준 금리 인하 등 변수로 인해 전세가 전면 소멸되지 않을 것으로 분석되고 있습니다.감사합니다.