안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
Q. 월세 계약시 최우선 변제금이 어려워 남깁니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.안전하다고 단언하기 쉽지 않습니다.최우선 변제금인 4,800만 원을 초과한 보증금 2,200만 원은 담보권자보다 후순위입니다. 만약 집이 경매로 넘어가게 되면 전입신고 + 확정일자를 받아도 담보채권자가 1억 5천만 원 이상 회수하지 못할 경우 임차인은 4,800만 원까지만 보호받고 나머지는 손해를 볼 수 있습니다.감사합니다.
Q. HUG 경매물건에 대항력있는 미상임차인 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.임차인 B는 임대차 계약 자체가 없고 실거주도 없으며 거주 불명자 등록까지 되어 있어 임대차 관계로 보호받을 여지가 없고 입주 시 법적 분쟁이나 점유권 분쟁이 발생할 가능성도 매우 낮습니다.정상적인 부동산 경매 절차 이후 흔치 않지만 발생할 수 있는 악의적인 사기 또는 협박성 시도로 보입니다.경매는 법원의 강제집행 절차이므로 채무자 외 개인들의 사적 분쟁은 경매 낙찰인에게 책임이나 의무가 없습니다.감사합니다.
Q. 전세계약시 동시에 임대인변경시 계약서 및 잔금
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.전세 계약서 작성은 새로운 임대인 B와 해야합니다.등기 이전 당일부터 B가 임대인으로 실질적인 임대차 계약 상대방이 맞습니다.잔금은 기존 집주인 A에게 지급 가능하지만 잔금 지급과 동시에 A->B 등기 이전이 이뤄져야 합니다.전세 보증금이 B에게 안전하게 승계되려면 B가 등기부상 소유자가 되는 시점에서 임대차 계약이 유효해져야 하며 전입 신고 및 확정일자도 B 명의의 소유권 이전 후 진행해야 전세권이 보장됩니다.감사합니다.
Q. 무비자로 인해서 달라질 산업은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.무비자 시행으로 외국인, 특히 중국인의 입국이 증가할 경우 면세점 및 유통업계가 수혜를 볼 것으로 예상합니다.특히 고가 화장품, 건강기능식품, 명품 브랜드 수요가 증가할 듯 합니다.또한 숙박 및 항공, 여행, 연계 산업이 수혜를 볼 것 같습니다.외국인이 몰려들면 숙박을 해야하므로 위와 같은 산업군이 이익을 많이 볼 듯 합니다.감사합니다.
Q. LH 임대아파트의 하자 문제가 너무 심각한 것 같습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.입주 전에 곰팡이가 생겼다면 설계, 시공, 환기, 감리 등 전반적 실패라고 생각합니다.입주 전 외벽 단열이 제대로 안 됐거나, 통풍,습기, 배출 설계 자체가 잘못됐을 가능성이 큽니다.현재로서 해결 방법은 감리를 강화하는 수 밖에 없다고 생각합니다.감사합니다.