안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 고가주택은 1주택자 2년 보유해도 양도소득세가 나오나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 고가주택은 12억원은 초과하는 주택으로 1주택자라고 하더라도 양도소득세 부과가 될 수 있습니다.1주택자가 2년이상 보유 또는 2년이상 보유 + 거주하게 되면 양도세가 비과세 되지만, 이는 12억원 이하 부분만 비과세에 해당이 됩니다. 12억원을 초과하는 금액에 대해서는 양도소득세가 과세가 됩니다.결과적으로 12억 초과분에 대해서 양도소득세가 부과가 되며 장기보유특별공제 등 제도를 활용하면 그 부담이 줄어들수는 있습니다.
부동산
Q. 월세 재계약 묵시적 갱신이 되는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 집주인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 계약 조건을 변경하려는 의사를 세입자에게 통지하지 않는 경우 기존 계약과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하는 겁니다. 그런데 이미 집주인분이 계약 갱신에 대한 의사를 물어 보셨고 질문자님께서 재계약 의사가 있다라고 말씀 하신 상황이라 이러한 상황은 묵시적 갱신이라고 보기 어렵습니다.지금이라도 집주인 분에게 연락 드려서 재계약 의사를 다시 한 번 명확하게 하시고, 보증금 인상 등은 없는지 다시 한 번 확인해 보시는게 좋습니다. 전화, 문자, 이메일 등 방법에 관해서는 구체적으로 정해진 바는 없으나 향 후 있을지 모르는 분쟁을 대비해서 문자 등으로 연락 하셔서 자료를 남겨 주시는게 필요해 보입니다.
부동산
Q. 아파트 매매시 LH전세대출 세입자 문의
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.필수적으로 LH 및 세입자에게 집주인 변경 사실에 대해 알려야 하며 새로운 집주인은 전세 계약을 승계할 수 있으니, 이를 위해 LH의 승인이 필요 합니다. 매매 후 변경해야 할 부분은 다음과 같습니다.LH 및 세입자에게 집주인 변경 통보전세 계약 승계 또는 갱신 여부 확인임대보증금 반환 관련 협의LH 전세대출 세입자가 있는 집을 매매 하실 때에에는 기존 전세계약을 그대로 유지할 경우 LH 전세대출 계약서상의 임대인 정보만 변경하면 되는데 이 과정에서 LH의 승인이 필요한데 이 과정을 새로운 집주인이 진행을 해야 합니다. 세입자가 계약 기간 만료 전에 퇴거를 해야 하는 상황이라면 기존 집주인이 세입자의 LH 대출 정산 및 보증금 반환을 책임져야 하니 이러한 상황이라면 퇴거 일정에 맞추어 매매계약을 진행하는 것이 좋습니다.LH 측에 문의하여 관련 절차 등에 관해서 상세하게 확인해 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 아파트가 미분양이 나더라도 건설사 입장에서는 건물을 짓는게 이득일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.미분양이 장기화되면 건설사는 은해에서 빌린 비용에 대한 이자를 계속 내야 하므로 손실이 발생할 수 밖에 없습니다. 실제로 최근 미분양 물건이 늘어나면서 건설사들이 금리가 높은 PF 대출 부담 때문에 분양가 인하 및 할인 분양을 고려하고 있습니다. 분양가를 낮추게 되면 수익성이 악화되고, 심하게 되면 원가보다 낮은 가격에 팔아 손해를 볼 수도 있습니다. 또한 최근 인플레이션과 원자재 가격 상승, 인건비 상승 등으로 인해서 건설사들이 비용에 대한 부담을 많이 느끼고도 있습니다.그럼에도 불구하고 건설사들이 계속 건물을 짓는건 수년간의 계획과 인허가 과정을 거쳐서 이미 진행 중인 프로젝트이고, 착송 후 시장이 나빠졌다고 해서 공사를 중단하게 되면 오히려 더 큰 손해를 볼 수 있기 때문에 어쩔 수 없이 진행을 하고 있습니다. 또한 완공을 해야 추가적인 분양을 통해서 돈을 회수 할 수 있기 때문 입니다.미분양은 건설사 입장에서 리스크가 큰 문제로 무조건 이득을 보는 것은 아니며,미분양이 장기화가 되면 건설사가 금융 부담을 이기지 못하고 파산을 하는 경우도 있습니다.
부동산
Q. 60평규모의 스터디카페 철거비용은?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기본적으로 1,000만원 이상은 소요가 되지 않을까 합니다.30평형대의 건물을 철거하는데에도 대략 비슷한 비용이 소요가 되는데,60평 정도의 공간이라면 최소 그 정도 이상은 할것도 보입니다.최대한 비용을 세이브하기 위해서는 책상, 의자, 소파, 전자기기 등 직접 처리가 가능한 부분들에 대해서는 직접 처리를 하시고, 만약 중고 거래가 가능한 것들이 있다면 당근마켓 등을 이용해서 중고로 매각을 해보시기 바랍니다. 스터디카페에서 사용하던 책상이나 의자는 실제로도 많이 거래가 되기도 합니다. 그리고 혹시나 새로 들어올 임차인이 정해져 있다면 조명, 에어컨 등등 이어 받아서 사용할지 여부도 체크해 보시면 좋습니다.그리고 가능하면 3곳 정도의 철거 업체 통해서 견적을 비교해 보시기 바라며, 지자체 폐기물 센터 등을 이용하면 일반 업체보다는 조금 저렴하게 이용가능 할 수도 있습니다.