안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 공실상가에 무권리로 월세입주하여 영업하고있는데요. 나갈때는 권리금 요구할 수있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.무권리로 상가에 입주하여 영업을 하고나서 실적이 좋아지고 해당 상가의 매력도가 높아진 상황이라며,신규 임차인으로부터 권리금을 요구할 수도 있습니다. 권리금 자체는 상가의 위치, 고객 유입량, 시설 투자 금액, 매출 등 상가의 가치를 기반으로 책정이 되는 무형의 자산이기 때문에 상가의 가치를 높였다면 충분히 요구할 수 있습니다.권리금을 요구하기 위해서는 신규 임차인을 직접 구해여야 하며 임대인은 이를 거절하거나 방해할 수 없습니다.권리금 또한 기존 임차인이 상가의 가치를 높이기 위해 기여한 부분이기 때문에 권리금을 요구할 수 있는 주체는 현재 상가를 운영하는 임차인이 됩니다. 만약 임대인이 이를 방해할 경우 상가건물임대차보호법 위반 소지가 있으므로 법적으로 대응를 고려할 수 있습니다.
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Q. 상가 월세 개념중 깔세가 뭔가요? 처음들어봅니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.깔세는 상가 임대차 계약에서 사용되는 비공식적인 용어로 단기 월세 계약의 일종이라 보시면 됩니다.깔세란 임차를 할 때 임차 기간만큼의 월세를 한번에 미리 지금하는 단기계약을 뜻하며,선납형 단기 임대라고도 불립니다.일반적인 임대 계약과 달리, 보증금을 거의 요구하지 않거나 아주 낮은 금액만 요구하는 경우가 많고,대신에 월세가 일반 임대 계약보다 다소 높게 책정이 될 수 있습니다.비수기 동안 상가 공실을 채우기 위해 임대인이 단기 계약을 허용하는 경우나 창어 준비 중인 사람들이 시장 테스트를 위해 짧게 상가를 빌리는 경우에 이루어지기도 하면 팝업스토어 등 이벤트성으로 영업을 하는 경우에도 사용되기도 합니다.이는 단기간 상가를 이용할 수 있어 부담이 적고, 보증금이 거의 없어 초기 자급 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있으나,단기 계약이기 때문에 장기적으로 안정적인 사업 운영이 어렵다는 단점이 있습니다.원하시는 답변이 되셨으면 좋겠습니다.
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Q. LA산불로 집을 잃은 사람들은 보상을 받을 수 있을까요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대부분의 주택 소유자는 화재 피해를 보상하는 주택 보험에 가입이 되어 있다고 하여,보상을 받을 수 있을 것으로 예상이 됩니다.연방재난관리청은 재나 지역 주민들에게 주택 수리비, 임시 거주비, 기타 재난 관련 비용을 지원한다고도 합니다. 이를 위해서는 피해사실을 신고하고 필요한 서류를 제출해야 되긴 하네요.하루빠리 LA 산불 진화가 마무리 되고 모두가 다시 일상으로 돌아가기를 바래 봅니다.
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Q. 최근들어서 건설경기가 그렇게 안좋나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 몇 년간 건설 경기가 좋지 않다는 기사가 많아진 것은 여러 요인의 복합적으로 작용한 결과 입니다.우선 원자재 가격 상승으로 철강, 시멘트, 목재 등 건설 자재 가격이 급등한게 가장 큰 원인으로 볼 수 있습니다. 이는 건설 비용을 증가 시키고, 사업 수익성을 저하시키는 결과는 가져왔습니다. 전체적인 건설비가 늘어나면서 자연스럽게 분양가 또한 폭등하게 되었습니다. 그러나 정부의 분양가 규제로 인해 시장 수요 감소로 어려움을 겪게 되죠. 또한 금리가 오르면서 주택담보대출 금리가 상승해 실수요자들의 주매 구매 여력이 감소하면서 분야 시장 침체로 이어지게 됐습니다. 계속되는 악순환의 연속으로 건설 경기는 더욱 위축이 되었습니다.지방의 경우 부동산 시장이 폭등할 시점에 공급 과잉이 일어나고, 현재는 악성 미분양 물건들이 많아지게 되면서 도산하는 건설사들도 생겨나게 됩니다. 지방의 인구는 계속감소하는 추세라 악성 미분양 물건은 좀 더 늘어날 수도 있다는 전망이 우세 합니다.금리 안정화화 원자재 가격 조정이 이루어진다면 건설 경기는 어느정도 회복될 가능성도 있으나,인구의 감소 및 고령화 등 사회구조적인 요인으로 과거와 같은 건설 붐은 재현되지 어렵다는게 대부분이 예측 입니다.
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Q. 부동산 주택청약 관련해서 질문드립니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.투기과열지구에 주택을 보유하면서 추가 청약을 진행하거나 입주권에 영향을 미치는 상황에 대해 정리가 필요할 듯 하네요.현재 재개발 중 자가주택의 입주권 상황입주권 유지 - 재개발 구역 내 주택 소유자는 해당 주택이 재개발을 통해 새로 공급되는 아파트에 대한 입주권을 자동으로 부여 받습니다. 이는 청약과는 별개로 이루어지구요.투기과열지구 규정 - 투기과열지구에서 입주권은 주택 수에 포함이 됩니다. 즉, 새로 주택 청약을 통해 당첨되면 두 번째 주택이 되어 양도세 중과 및 대출 제한 등의 규제가 적용될 수도 있을 듯 합니다.주책청약 당첨 시 입주권에 미치는 영향청약 당첨 자체가 입주권 자체를 소멸시키지는 않습니다.1가구 2주택 문제 발생 가능성 - 재개발 입주권 + 청약 당첨된 주택으로 1가구 2주택이 되어 대출 규제, 세금 부담, 청약 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.효율적인 청약 활용 방법(제언)아내 명의로 오피스텔 청약 진행 - 오피스텔은 건축법 적용 대상이라 주택 수에 포함되지 않지만 일부 지역에서는 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있으므로 사업자의 명의 청약 시 관련 법률을 확인해 보시기 바랍니다.본인 명의로 청약 전략 - 본인 명의로 청약 진행 시에는 무주택자 조건이 가장 유리 하니 재개발 입주권을 양도하거나 포기하는 방법도 있으며, 새 청약 당첨 후 기존 입주권에 따른 권리를 처분(매도)하는 방법. 이에, 투기과열지구가 아닌 비규제지역의 청약을 고려해 보시는 것이 좋을 듯 합니다.재개발 입주권이 실질적인 주택으로 전환되는 시점을 기준으로 전략을 세워보시는게 좋을 듯 하며,청약 당첨 후 기존 입주권 주택을 적절한 시점에 처분한다면 다주택 관련 세금 부담을 줄일 수도 있을 것 같네요