안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 매매 시 근저당권 채권최고액 질문입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.은행 채권최고액는 소유자가 은행에서 대출을 받은 후 이를 담보로 설정한 금액이고, 일반 개인에게서 빌린 금액에 대해서도 담보로 설정을 한 듯 합니다. 현재 설정된 채권최고액이 매매가를 초과하고 있기 때문에 실제로 남은 채무가 매매가에 영향을 미칠 수도 있을 듯 합니다. 만약 매도자가 채무를 변제하지 못할 경우 은행 혹은 개인이 부동산을 경매로 진행할 가능성도 있습니다.디딤돌 대출의 경우에도 근저당권이 설정되어 있을 경우 대출 승인이 이루어지더라도 대출 가능 금액이 줄어들거나, 그렇지 않은 경우 근정당권 해지가 사전에 이루어지지 않을 경우 대출 승인에 어려울 수도 있을 듯 합니다.이를 위해서는 매도자와 계약금, 중도금을 기준으로 채무 변제를 약정하는 근정당권 해지 약정을 계약서에 명시 하시고, 근저당 외에도 임차인이 있는 경우 보증금 반환 의무도 명확하고 구체적으로 명시를 해두시는게 좋습니다. 이와 같이 매매계약서에 근저당권 말소 조건 시에 최종 매매계약에 대한 효력이 있음을 명확히 해두시는게 이러한 부동산 거래시에 반드시 필요할 것으로 보입니다. 이러한 부분은 중개사 분과도 충분히 논의를 거치시는 걸 추천 드립니다.
부동산
Q. 농사짓는 토지가 국가사업으로 편입되는데 보상금은 얼마나 받을수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지가 국가사업에 편입되어 수용되는 경우 보상금은 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 따라 산정이 됩니다. 보상금은 주로 토지 보상금, 지장물 보상금, 영농 손실 보상금 등으로 구성이 되어 있습니다.토지 보상금의 경우 감정평가액을 기준으로 산정이 되며 사업 인정 고시일을 기준으로 토지의 시장가를 평가하게 됩니다. 사업시행자와 토지 소유자가 각각 감정평가사를 지정하고, 추가로 선정된 제 3의 감정평가사릐 평균 금액으로 보상가가 정해지게 되어 있습니다. 토지의 정상적인 거래 사례를 반영하고 인근 지역의 거래 가격이 참고자료로 활용이 됩니다.영농손실 보상금의 경우 논의 연간 평균 농작물 생산량과 농작물 평균 가격 그리고 보상연수를 고려하여 산정이 되며, 보상 연수는 보통 1~2년으로 설정이 되고 토지 활용 상태에 따라 조정이 될 수도 있습니다. 농사를 실제로 지었다는 것을 증명해야 하며 직불금 지급 내역, 농협 거래 기록, 농지이용 실태 증명서 등이 필요한 것으로 확인이 됩니다. 올해 직불금을 수령하지 못한 경우라도 농지 이용 실태를 입증하면 보상이 가능할 것으로 판단 합니다.만약 논의 수용으로 인해 생계에 타격을 입거나 이주해야 하는 상황이 된다고 하면 추가 보상이 가능한지 여부도 확인해 보시기 바랍니다. 생활 대책비라던가 이주정착금 등이 보상으로 지급이 되는 경우도 있습니다.보상을 높이기 위해서는 감정평가 시에 최대한 가격을 높이기 위해 적극적으로 대응을 하시고, 감정평가사가 현장 조사를 왔을 때 충분히 잘 조사 할 수 있도록 최대한 협조를 해주시기 바랍니다.
부동산
Q. 문재인 정권 때에는 왜이렇게 집값이 많이 올랐나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.문재인 정부 당시 집값이 오른 가장 큰 이유는 초저금리 정책으로 인한 영향이 크다고 볼 수 있습니다.당시 코로나 팬데믹의 영향으로 인해 초저금리 대출이 이루어졌으며 이는 대출 이자 부담을 덜어주어 부동산 투자와 매수를 촉진하게 되었습니다. 저금리 환경에서 가장 안전한 투자처로 여겨졌기 때문 입니다.팬데믹 대응을 위한 유동성이 시장에 대규모로 공급되면서 투자자금이 부동산으로 유입이 되었고 주식, 암호화폐 등 위험자산에 비해 부동산은 안정성과 가치 상승 가능성으로 투자 수요를 끌어 들이게 되었습니다. 또한 집값 안정을 목표로 부동산 대책 들을 발표했는데요.. 다주택자에 대한 규제를 강화 하면서 매물을 잠그게 되는 효과가 나타나게 됐고, 대출 규제를 강화하면서 현즘 부자와 갭투자자가 시장을 장악하게 되었습니다.그리고, 집값이 서서히 상승하자 "지금 사지 않으면 영영 못산다"라는 사회적 불안 심리가 확산되면서 30, 40대 젊은 층에서도 영끌로 부동산 매매는 하는 분위기가 형성이 되었습니다.정부의 부동산 정책 실패와 코로나 팬데믹과 같은 특수한 상황 그리고 수도권 집중 현상이 복합적으로 발생하면서,당시 부동산 가격이 폭등하는 결과를 초래하게 되었습니다.
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Q. 우리나라의 주력 산업인 자동차 철강 반도체 등은 세계 시장에서의 경쟁력은 어느 정도 인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.각각 산업의 세계 경제적 비중과 중요성에 대해 안내 드립니다.반도체 한국은 세계 반도체 시장의 약 20%를 차지하며 특히 메모리시장에서는 글로벌 점유율 50%이상을 차지 합니다. 삼성전자와 SK하이닉스는 글로벌 메모리 반도체 시장에서 1, 2위를 기록하며 이 부분에서는 한국의 지배력을 보여주고 있습니다.반도체는 스마트폰, 자동차, 데이터 센터 등 모든 첨단 기술의 핵심부품으로 디지털 경제의 필수 기반 입니다.자동차현대자동차와 기아는 글로벌 자동차 시장에서 약 10% 이상 점유율을 기록하면 전 세계 상위 5위권 자동차 제조사로 평가를 받고 있습니다. 2024년 기준 한국은 전기차 및 수소차 시장에서도 기술력을 바탕으로 점유율을 확장하고 있습니다.자동차는 제조업 고용과 수출의 중심에 있으며, 특히 한국은 친환경 차량 개발로 탈탄소 시대를 선도하고 있습니다.철강한국의 포스코는 세계 5대 청강사 중 하나로 자동차, 조선, 건설 등의 핵심 소재를 공급 합니다. 글로벌 철강 생산량의 약 5%를 차지하며 고급 강재 생산에서 독보적인 경쟁력을 보유하고 있습니다.철강은 산업의 뼈대로 불리며 자동차 및 조선 산업과 긴밀하게 연결되어 있습니다.조선한국은 2024년 기준 세계 선박 수주량의 약 40%를 점유하면 LNG선, 컨테이너선 등 고부가가치 선박 분야에서 1위를 기록하고 있습니다. 현대중공업, 삼성중공업, 대우조선해양은 조선업의 글러벌 리더이기도 합니다.조선은 글로벌 해운 및 물류망의 기반을 제공하며 친환경 선박 개발에서 한국은 선두주자로 자리매김하고 있습니다.반도체, 조선, 철강 등은 글로벌 산업 공급망의 핵심으로 자리잡고 있으며 한국 전체 수출의 약 70% 이상이 주력 산업에서 발생합니다. 이는 국가 경제 성장에 큰 기여를 하고 있습니다.
부동산
Q. 청약에 관하여 관련 질문 드립니다..
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.10만원 씩 40회을 납부 하셨다면 공공주택 청약 신청에 필요한 기본요건은 충족한 상태로 보여집니다.공공분양의 경우 24회 이상 납부해야 하고 납입 금액과 회차가 많을 수록 유리하며,임대주택의 경우 납입 횟수와 소득 요건을 충족하면 가능 합니다.공공분양은 납입횟수와 금액을 기준으로 당첨자를 선정하기 때문에 납입 회차가 늘어날 수록 경쟁에서 더 유리할 수 있습니다. 아직 공공분양이나 임대주택을 신청하지 않았다면 꾸준히 납입하는 것이 좋습니다. 나중에 더 큰 기횔르 노릴 수도 있습니다. 만약 특정 지역에서 청약을 넣을 계획이 있고, 현재 납입 횟수와 금액이 충분하다면 추가 납입을 멈출수는 있습니다.현재 납입 기준을 충족하기 했으나 계속 납입하면 경쟁력을 놓일 수 있으니,공공분약 주택 청약에서 당첨 확률을 높이고 싶으시다면 납입을 지속하는 걸 추천 드립니다.