안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 아파트를 건설할때 몇층까지 가능한가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트가 몇 층까지 지어질 수 있는지는 단순히 건설사의 의지로 결정되는 것이 아니라, 국가와 지자체의 법적 기준, 주변 환경, 교통과 조망권, 기술적 제약, 그리고 시장 수요 등 여러 요소에 의해 결정됩니다. 말씀하신 대로 높게 지으면 건설사는 분양 세대 수를 늘릴 수 있어 수익이 커질 수 있지만, 그만큼 고려해야 할 사항도 많습니다. 1. 법적 제한: 용도지역과 용적률, 건폐율 기준아파트를 지을 수 있는 토지는 대부분 도시지역의 준주거지역, 제2종·제3종 일반주거지역에 속합니다. 이런 용도지역마다 용적률(대지면적 대비 건물 전체 연면적 비율)과 건폐율(대지면적 대비 건물 바닥면적 비율)이 다르게 정해져 있습니다.예를 들어, 제3종 일반주거지역에서는 용적률이 최대 300%, 준주거지역에서는 최대 400% 이상 가능하기도 합니다.용적률이 높을수록 더 많은 층수를 올릴 수 있습니다.다만, 아무리 용적률이 높더라도 건축법상 일조권 확보, 조망권 침해, 주변 건물과의 조화 등의 이유로 지자체가 층수 제한을 두는 경우가 많습니다. 예를 들어, 서울의 경우 일반주거지역은 보통 35층 이하로 제한되며, 특별한 허가 없이는 더 높게 짓기 어렵습니다.2. 건축기술과 안전성 문제건축 기술적으로는 50층 이상 고층 아파트도 짓는 데 큰 문제가 없는 시대입니다. 실제로 서울 송파구 롯데월드타워 옆에 있는 롯데시그니엘 레지던스는 123층 건물에 포함되어 있습니다.하지만 고층일수록 지반 보강, 구조 설계, 승강기 수직 동선 확보, 화재 및 재난 대피 시스템 등 안전 관련 건축 비용이 기하급수적으로 증가하게 됩니다.3. 지자체와 지역 주민의 규제와 반대특히 아파트를 높게 지으면 주변의 일조권과 조망권 침해 문제가 발생해, 인근 주민들의 반대가 많습니다. 지자체는 이를 반영하여 일정 높이 이상은 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 승인해줍니다. 서울 강남처럼 고밀도 지역은 이미 많은 인프라가 포화 상태라 고층 아파트를 더 올리는 것에 제약이 많습니다.4. 시장성과 분양 전략건설사 입장에서는 높게 지으면 더 많은 세대를 분양할 수 있어 수익성이 좋지만, 무조건 높은 게 유리한 건 아닙니다. 고층 아파트는 관리비, 대피 문제 등으로 선호도가 떨어질 수도 있고, 고가 아파트는 분양가 상한제 등 규제에 걸릴 수도 있어 오히려 수익이 낮아질 수도 있습니다. 또한, 지방 중소도시나 외곽 지역은 고층 아파트보다 중저층 아파트가 더 선호되기도 합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 부동산 경매 투자 쉽게하는방법이 있을까요?
부동산 경매 투자는 적은 자본으로 시작할 수 있는 매력적인 투자 방식이지만, 그만큼 공부할 것이 많고 준비가 부족하면 손해를 볼 수도 있는 분야입니다. 몇 가지 원칙과 접근법을 잘 이해하고 따르면 권리분석의 부담도 줄이고, 실전 접근도 수월하게 할 수 있습니다. 1. 처음에는 ‘안전물건’ 위주로 시작하세요경매에는 복잡한 권리관계가 얽혀 있는 물건이 많은데, 초보자라면 이런 물건은 피하는 것이 좋습니다. 대신, 등기부등본상 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리가 없는 깨끗한 물건, 즉 ‘배당이 가능한 초보자용 안전물건’을 위주로 찾는 것이 좋습니다.예를 들어, 은행이 설정한 근저당권이 유일한 권리이고, 세입자가 없거나 대학력이 없는 경우는 비교적 안전합니다. ‘대항력 있는 임차인’이나 ‘지분경매’, ‘유치권’이 있는 물건은 초보자에겐 위험하므로 처음에는 피하세요.2. 소액투자가 가능한 물건부터 시작해보세요시작할 때는 큰돈이 들어가는 아파트보다는, 소형 빌라, 오피스텔, 다세대주택, 지방의 소형 아파트처럼 비교적 금액이 작고 낙찰가가 1천만~3천만 원 사이인 물건들을 고려해보는 것도 좋습니다. 이런 물건은 시세 변동성은 크지만 실전 연습용으로 권리분석이나 입찰 경험을 쌓기에 적합합니다. 또한 공매 사이트(예: 온비드)를 활용하면 더 저렴한 물건을 찾을 수도 있습니다.3. 권리분석은 ‘등기부등본+임차인 현황’만 집중해서 보세요권리분석이 어렵게 느껴지는 이유는 용어 때문입니다. 하지만 가장 핵심은 “말소기준권리가 뭔가”, 그리고 “이 권리보다 앞선 권리가 있는가”, 그리고 “임차인이 대학력을 갖췄는가”입니다.→ 등기부등본과 현황조사서, 전입세대 열람 내역, 이 세 가지만 보면 핵심은 파악 가능합니다.→ 한눈에 보는 경매 권리분석 도식 같은 요약표를 정리해두면 반복해서 학습하기 좋습니다.참고로, 대법원 경매정보와 굿옥션, 지지옥션 같은 사이트에서 분석된 데이터를 참고하면 권리분석이 더 쉬워집니다.4. 입찰 전에 반드시 ‘현장답사’를 하세요종이에 나온 정보와 현장 실물은 다를 수 있습니다. 철거된 집, 사람이 거주 중인 상태, 쓰레기로 가득 찬 상태 등은 사진만 보고는 절대 알 수 없습니다. 직접 가서 건물 상태, 주변 시세, 교통, 상권 등을 체크해보는 것이 낙찰 후 수익률에 결정적입니다. 또한 현장을 보면 ‘낙찰 경쟁률이 높을지 낮을지’, ‘실거주 수요가 있을지’ 판단할 수 있어서 입찰가를 정하는 데도 도움이 됩니다.5. 무조건 싸게 사겠다는 생각은 버리고, '낙찰가율'을 기준 삼으세요초보자일수록 "싸게 낙찰받아야 한다"는 생각을 많이 하지만, 낙찰가율(= 낙찰가/감정가 × 100%)이 너무 낮으면 오히려 문제가 있는 물건일 수 있습니다. 현재 부동산 경매 시장에서 실거래가 대비 70~80% 정도 수준에서 낙찰받는 것이 현실적인 수익구간입니다.→ 무조건 감정가 기준으로 생각하지 말고, 실거래가 대비 몇 %인지를 기준으로 판단하세요.6. 모의입찰과 스터디를 병행하세요혼자 공부하면 한계가 빨리 옵니다. 실제 입찰서를 써보는 모의입찰을 해보거나, 경매 초보 스터디 모임에 참여해서 서로 물건을 분석하고 피드백을 받는 것이 큰 도움이 됩니다. 또한 실전 경험이 있는 사람의 낙찰 후기, 수익 구조, 실수 사례를 많이 접하면 시행착오를 줄일 수 있습니다.경매는 진입하기 전에 철저한 분석과 공부가 필요한 분야이니 처음 진입하실 때에는 전문가 분들의 도움을 받는 것을 추천 드립니다.
Q. 대통령선거를 기점으로 많은 변화가 나타나는데, 지금 대출을 받아서 집을 사는 것이 좋을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지금 집을 사야 할지 고민하시는 이유는, 대통령선거를 기점으로 정책 변화가 생기고, 그에 따라 부동산 시장의 방향도 바뀔 수 있기 때문인 것으로 보입니다. 여기에 대출을 받아야 한다는 점, 또 세계적인 경제 불안정성까지 함께 고려할 때 더욱 신중해질 수밖에 없는 상황입니다.이런 고민은 단순히 "지금이 좋은 시기냐 아니냐"라는 질문보다는, 정책 방향, 금리 수준, 부동산 시장 흐름, 그리고 개인의 재정 상황을 모두 함께 따져봐야 보다 현실적인 판단이 가능합니다.1. 대통령선거와 부동산 시장의 관계우리나라의 대통령선거는 부동산 시장에 영향을 크게 줍니다. 대선 공약에는 보통 공급 확대, 세금 완화, 대출 규제 완화, 시장 안정화 등의 내용이 포함되며, 정권이 바뀌면 주택 정책의 방향성도 크게 달라지는 경우가 많습니다.예를 들어, 지금까지는 고금리와 강한 대출 규제, 보유세 강화 정책 등이 시장을 눌러왔지만, 향후 정권이 바뀌고 경기 부양을 중시하는 방향으로 정책이 전환된다면, 부동산 시장은 다시 반등하는 모습을 보일 수도 있습니다.하지만 주의할 점은, 선거 직후엔 기대감으로 가격이 들썩일 수 있어도, 실제 정책 시행까지는 시간차가 있고, 시장은 그 사이에 오히려 불확실성 속에서 조정이 오기도 한다는 점입니다.2. 대출과 금리 상황현재 한국은행 기준금리는 몇 차례 동결되며 고점에서 유지되고 있지만, 미국의 금리 인하 가능성이 거론되고 있어 우리나라도 하반기부터 점진적인 금리 인하 분위기로 바뀔 가능성이 있습니다.다만 아직은 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 확대 시행, 그리고 대출금리 자체가 여전히 높은 수준이라는 점에서, 지금 대출을 받아 주택을 구입하는 것은 이자 부담이 상당히 크다는 현실적인 문제가 있습니다.대출을 동반한 매수는 향후 부동산 가격 상승으로 시세차익이 발생하지 않는 이상, 이자 부담을 감당하면서 유지하기가 쉽지 않을 수 있습니다.3. 부동산 시장의 현재 흐름2024년과 2025년 초까지의 시장 흐름을 보면, 서울 및 수도권 일부 인기 지역은 바닥을 찍고 반등세를 보이는 반면, 지방이나 공급과잉 지역, 수요가 약한 곳은 여전히 하락세를 유지하고 있습니다.즉, “어디를 사느냐”가 더 중요한 시점이라는 말입니다. 전체적인 회복세가 온다고 해도, 모든 지역이 동시에 오르진 않으며 입지, 교통, 개발계획 등이 반영되는 핵심지역 중심으로 회복이 이루어지고 있는 상황입니다.4. 지금 사는 것이 좋은가?결론적으로, 지금이 무조건 좋은 시기라고 단정할 수는 없습니다. 대신, 아래와 같은 상황에 따라 판단해볼 수 있습니다:내 집 마련이 목적이고, 향후 오랜 기간 거주할 계획이며, 현재의 대출이자 부담을 감당할 수 있는 여력이 있다면 → 지금 매수도 고려해볼 수 있습니다.단기 시세차익을 노리거나, 대출을 감당하기 빠듯한 상태라면 → 좀 더 금리 인하 및 정책 변화가 구체화되는 시점까지 관망하는 것이 더 안전할 수 있습니다.정리하자면 대통령선거 이후 부동산 정책 변화는 분명히 시장에 영향을 줄 수 있지만, 그것이 단기적으로 바로 가격 상승으로 이어질지는 시장 심리, 금리 흐름, 실제 수요 상황에 따라 달라집니다.대출을 받아 집을 산다는 것은 이자비용이 크고 장기적 책임이 따르기 때문에, 지금 시점에서는 입지, 가격, 자금계획이 탄탄하게 짜여 있을 때만 진지하게 접근하시기 바라며 신중한 검토를 하시기 바랍니다.
Q. 아파트 가계약이후 매수 계약서 작성 시점은 언제가 적정한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 가계약을 마친 상태에서 본계약서 작성 시점과 계약금 납부 시점은 입주 예정일과 분양 형태에 따라 조금씩 달라질 수 있지만, 일반적인 실무 관행과 법적인 안정성을 고려했을 때 적절한 기준이 있습니다.먼저, 아파트 입주 예정일이 2026년 1월 말이라면 아직 8개월 이상 시간이 남은 상황인데, 이런 경우 가계약 이후 본계약서 작성 및 계약금 10% 납입은 빠르면 분양권 전매 가능 시점 혹은 중도금 대출 실행 시점에 맞춰 이루어지는 경우가 많습니다. 하지만 정확한 시점은 분양사(시행사)와의 협의 또는 분양 일정에 따라 정해지는 것이 원칙입니다.일반적으로 신축 아파트의 경우, 다음과 같은 흐름으로 계약이 이루어집니다:가계약 체결: 모델하우스 방문 또는 청약 당첨 직후 일정 금액(보통 수백만 원)을 걸고 가계약서 작성. 이때는 법적으로 구속력이 강하지 않습니다.본계약 체결: 가계약 이후 일정 기간 내에 본계약서(표준매매계약서 또는 분양계약서)를 작성하고, 이 시점에 계약금의 10%를 입금하게 됩니다.중도금 납부 및 잔금 일정 안내: 이후 건설 진척도에 따라 분할 납부가 진행되며, 마지막으로 입주시 잔금을 납부하게 됩니다.이러한 절차를 감안할 때, 입주 시점이 2026년 1월이라면 보통 2025년 상반기까지는 본계약이 마무리되는 것이 일반적입니다. 특히 계약서 작성과 계약금 납부는 중도금 대출 실행이나 전매 가능 여부와도 직결되기 때문에, 가계약 상태로만 장기간 기다리는 것은 권장되지 않습니다.또한 본계약이 늦어질 경우, 계약 조건이 바뀌거나 시행사의 입장이 변동될 수 있으므로 가계약 후 1~2개월 이내에 본계약으로 넘어가는 것이 가장 안정적입니다. 다만 입주까지 시간이 많이 남은 상태라면 분양사 측에서 계약일을 더 유연하게 조율해주기도 합니다.결론적으로, 질문자님의 경우라면 2024년 하반기 중, 늦어도 2025년 초까지는 본계약을 체결하고 계약금 10%를 입금하는 것이 일반적이며 안전합니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
Q. 부천 대장 퍼스티지 청약 문의합니다. 노총각도 당첨가능성이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 만 40세의 무주택자이며, 부천시에 거주 중이고 청약통장에 2년 이상 가입하여 40회 이상 납입한 상태이며 잔고도 500만 원 정도 가지고 계신 것으로 보입니다. 특별공급 조건은 해당사항 없고, 일반공급을 통해 청약을 고려하고 계신 상황입니다. 이런 조건이라면 부천 대장 퍼스티지 일반공급 1순위 자격은 충분히 갖추신 상태입니다.청약 제도는 기본적으로 무주택 기간, 청약통장 가입 기간, 부양가족 수 등에 따라 점수를 매겨 당첨자를 결정하는 가점제와, 일정 비율을 무작위로 추첨하는 추첨제로 나뉘어 있기 때문에, 무주택 세대주로서의 자격만 충족된다면 누구에게나 기회는 열려 있습니다.전용면적 85㎡ 이하 주택은 일반적으로 가점제 75%, 추첨제 25%로 당첨자를 선정하며, 85㎡ 초과는 가점제 30%, 추첨제 70% 방식으로 운영됩니다. 질문자님처럼 부양가족이 없는 1인 가구는 가점제에서는 높은 점수를 받기 어렵기 때문에, 경쟁이 심한 지역이나 인기 평형에서는 가점제 당첨 확률이 낮다고 볼 수 있습니다.하지만 추첨제에서는 무주택 세대주라는 사실만으로도 일정한 기회를 가질 수 있습니다. 특히 전용 85㎡ 초과 평형은 추첨제 비중이 높기 때문에, 가점이 낮은 무주택 1인 가구라면 이런 타입에 청약하는 것이 유리할 수 있습니다. 단, 이 경우 분양가가 더 비싸기 때문에 자금 여력도 함께 고려해야 합니다.또한 부천시는 현재 조정대상지역이기 때문에, 우선공급 요건으로 부천시에 1년 이상 거주한 무주택 세대주에게 우선권이 주어집니다. 질문자님은 부천 거주자로서도 해당 요건을 만족하므로 일반공급 내에서도 우선순위가 될 수 있는 조건을 갖추고 있습니다.요약하자면, 특별공급은 해당되지 않지만 일반공급 1순위 자격은 충분하며, 부양가족이 없어 가점제 당첨은 쉽지 않더라도 전용 85㎡ 초과 평형을 선택해 추첨제를 노리는 방식이라면 노총각인 1인 무주택자도 당첨 가능성은 분명히 존재합니다. 경쟁률이 덜한 타입을 노리는 전략도 중요합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.