안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 안녕하세요 신축아파트인데 이사를 아직 안했어요 전입신고는 언제하나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전입신고는 실제 거주를 시작한 날 기준으로 해야 합니다.전입신고는 ‘실거주지’를 행정기관에 알리는 절차입니다.따라서 실제로 이사(전입)한 날부터 14일 이내에 신고해야 합니다.아직 실제로 입주하지 않은 상태에서 전입신고를 하는 것은 허위 전입신고로 간주될 수 있으며,행정상 또는 세무상 불이익이 발생할 수 있습니다.이사 전에는 전입신고를 하면 안 되나요? >> 맞습니다. 이사 전에 전입신고를 하면 문제가 될 수 있습니다.허위 전입신고로 과태료 부과 가능성주민등록법 위반으로 5만 원 ~ 50만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.세금 혜택 불이익예를 들어, 1세대 1주택 비과세 요건이나 청약 조건, 특례 보금자리론 등에서 실거주 요건이 필요한 경우, 전입신고만 해두고 실제로 거주하지 않으면 실거주로 인정되지 않아 세금 혜택을 잃을 수 있습니다.전입신고 시점 >> 실제로 이사(입주)한 날짜 기준으로 신고하시면 됩니다.이사 당일부터 14일 이내에 동사무소(주민센터)나 정부24에서 전입신고를 하면 됩니다.지금 집이 전세라면, 전세 계약 종료 직후에 이사하면서 전입신고를 하는 게 가장 자연스럽고 안전한 방식입니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 집 평수 단위 대신 제곱미터로 표시하게 된 이유?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.예전에는 집 크기를 "평" 단위로 표현하는 것이 너무 당연했는데, 요즘은 부동산 공고나 각종 문서에서 제곱미터(㎡)로 표기된 걸 더 자주 볼 수 있습니다. 많은 분들이 불편하게 느끼시지만, 이 변화는 법적인 기준의 변화와 국제화 흐름 속에서 이루어진 것입니다.왜 ‘평’ 대신 ‘제곱미터’로 바뀌었나요?1. 법정 계량 단위가 제곱미터이기 때문2007년 7월 1일부터 대한민국에서는 '평(坪)'이 법정 계량단위에서 제외되었습니다.정부는 미터법(국제단위계, SI 단위)을 따르도록 법적으로 정하고, 비법정 단위(평, 돈, 되 등)는 공식적인 표기에서 퇴출시켰습니다.따라서 공공기관, 부동산 계약서, 분양광고 등에는 제곱미터만 표기해야 합니다.2. 국제 기준에 맞추기 위해서평(坪)은 한국, 일본, 대만 등 일부 아시아 국가에서만 사용하던 단위입니다.하지만 국제적으로는 제곱미터(㎡)가 표준이기 때문에, 부동산 시장의 국제화나 외국인 투자 유치, 해외 정보 제공 등을 고려하면 미터법이 훨씬 유리합니다.3. 단위 통일로 혼란 방지예전에는 ‘공급면적 33평’, ‘전용면적 25평’ 등 서로 다른 기준의 평수가 혼용되어 소비자 혼란이 많았어요.제곱미터로 통일함으로써 정확한 면적 비교와 투명한 정보 제공이 가능해졌습니다.사람들이 여전히 '평'을 쓰는 이유는?‘평’ 단위는 직관적으로 체감하기 쉬운 생활 단위였기 때문입니다. 예를 들어 10평 원룸, 33평 아파트, 50평 단독주택 이런 식으로 감이 바로 오게 됩니다.1평 ≒ 3.3㎡라는 개념은 여전히 생활 속에 뿌리 깊게 남아 있어 실제 사람들 간의 대화에서는 평 단위를 자연스럽게 쓰는 것이 현실입니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
Q. 핸드크림을 고를때 유의사항이 있나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.선택 시 고려할 기준들을 보면 아래와 같이 말씀 드릴 수 있을 것 같습니다.1. 보습력핸드크림의 가장 기본적인 역할입니다.건조한 손에는 글리세린, 시어버터, 판테놀, 세라마이드 등 보습 성분이 들어간 제품이 좋습니다.끈적임이 싫다면 흡수가 빠르고 가벼운 제형(젤 타입 등)을 선택하세요.2. 향향은 개인 취향이 크게 작용하므로 매장에서 직접 시향해보는 것이 가장 좋습니다.민감하신 분이라면 무향 또는 천연 향료 사용 제품이 더 안전합니다.3. 성분 확인민감성 피부라면 알레르기 유발 성분(예: 인공 향료, 알코올, 파라벤 등) 피하시는 게 좋아요.손이 자주 트거나 갈라진다면, 진정 성분(알란토인, 카렌듈라 등)이 있는 제품을 추천합니다.4. 사용 목적에 따라 선택외출용/휴대용 → 가볍고 빠르게 흡수되는 제품수면 전, 집중 관리용 → 리치하고 보습력이 강한 제품손 소독 후 건조함 해소용 → 수분감 많은 제품 + 알코올 무첨가5. 계절 고려겨울에는 좀 더 진하고 보습감 강한 핸드크림여름에는 가볍고 산뜻한 타입 추천참고 하시기 바랍니다.
Q. 부모자식간에 전세계약 가능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.세무적으로 문제가 발생할 수 있는지와 절차적으로 가능한지에 대한 걱정이신 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면, 형식상 가능한 구조지만, 실제 세무상 주의할 부분이 분명히 존재합니다.상황 요약어머니가 현재 A 아파트에 실거주 중A는 전세를 주고 다른 곳으로 이사하려고 함아들인 당신 명의로 B 아파트를 매수할 계획 (매매가 3억 1천만 원)어머니를 전세세입자로 받아 1억 9천만 원 전세금을 받아 본인은 1억 2천만 원 보태서 매수어머니는 A 전세금으로 B에 전세로 거주, 당신은 B 소유자로 등기핵심 질문: 이 구조가 문제없는가? >> 형식적으로는 가능매수인(당신)과 세입자(어머니)가 가족 관계이더라도 전세계약 자체는 유효하며, 어머니가 실제로 보증금을 납부하고, 입주하며, 거주한다면 문제 없음즉, 실제 거래의 실체가 있고, 전세계약이 허위가 아니라면 법적으로는 문제 없습니다.그러나 세무상 다음 두 가지 문제를 쟁점으로 볼 수 있을 것 같습니다.1. 가족 간 전세계약 → 증여세 문제 여부국세청은 가족 간 전세계약에 대해 다음 기준으로 증여 의심 여부를 판단합니다.실거주 여부 - 어머니가 실제 입주하고, 거주하는가?전세자금 출처 - 어머니의 전세금 1억 9천만 원이 실제 어머니 돈인가?적정 임대료인가? - 시세 대비 과도하게 낮거나 높지 않은가?계약서 및 이체내역 - 전세계약서 작성 여부, 전세금 이체 증빙 존재 여부→ 만약 어머니 전세금이 아들(당신)의 돈이라면 실질적으로 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다.따라서 전세금의 출처가 어머니의 A아파트 전세보증금 등으로 명확해야 하며, 이체도 어머니 명의 계좌 → 당신 명의 계좌로 이뤄져야 합니다.2. 세입자 보호의 실효성가족 간 전세계약의 경우, 만약 향후 문제가 생겨 집이 경매 등 처분될 상황이 되면 세입자인 어머니가 제3자보다 법적으로 불리할 수도 있습니다. (전입신고, 확정일자 등을 통한 대항력/우선변제권 확보가 매우 중요합니다)→ 따라서 실거주를 하고 전입신고 + 확정일자 받으셔야 나중에 법적으로 보호됩니다.안전하게 처리할 수 있는 방안전세계약은 일반 계약처럼 철저히 작성하세요.계약서 작성, 전세보증금 이체내역 확보전입신고 + 확정일자 받기어머니의 전세금 출처는 명확히 증빙할 수 있어야 합니다.예: A아파트 전세보증금 반환 → 어머니 계좌 입금 → B 아파트 전세금으로 이체혹시라도 어머니가 전세금을 낼 능력이 없고, 당신이 대신 돈을 보내준다면해당 금액은 어머니에 대한 증여로 간주될 수 있으며, 증여세 대상이 될 수 있습니다실제 시세보다 현저히 낮은 전세금을 책정하는 경우국세청에서 편법 증여로 판단할 위험이 있으므로, 시세 대비 적정한 전세금 설정 권장아무래도 증여 등 세무적인 이슈가 중요한 상황이다 보니 위 내용은 참고 자료로 활용 하시고,세무사 등의 도움을 받아 보시는걸 추천 드립니다.
Q. 땅지분을 나누는 방법좀 알려주세요 먼저 측량해서 내부를 나눈후에 자식들에게 각각의 위치를 지분으로 주는건가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문하신 “땅 지분 나누는 방법”에 대해, 핵심은 "지분으로 나누는 것"과 "실제 위치를 나누는 것"은 다르다는 점입니다.그리고 말씀하신 방식은 지분 나누기가 아닌 ‘분할(분필)’ 후 증여에 해당합니다.땅을 자식들에게 나누는 두 가지 방식1. 지분으로 나누는 경우 (공유지분 증여)예: 400평 중 장남 1/4, 차남 1/4, 삼남 1/2 이렇게 지분만 나눔등기부등본에는 지분 비율만 기록되고, 실제 위치는 알 수 없음나중에 사용할 때 분쟁 가능성 큼 (누가 어디를 쓸지 불명확)세금: 지분만큼 증여세 납부, 분할측량은 하지 않음 >> 지분만 나눈다고 해서 땅을 물리적으로 나눠 쓰는 건 아닙니다.2. 토지를 실제로 나누는 경우 (분필 + 증여)먼저 토지 분할(분필)을 통해 땅을 법적으로 별개의 필지로 나눕니다.예: 400평 → 100평씩 4개 필지 (A, B, C, D)측량하고 구청에 분할 신청 → 토지대장, 지적도에 각각의 필지로 등록이후 각각의 필지를 자식에게 증여하고, 등기 이전 + 증여세 납부A필지 → 장남B필지 → 차남이런 식으로 위치도 명확하고 법적으로도 별도 소유가 됩니다 >> 이 방식이 자식 간 분쟁이 없고 명확하게 재산을 나누는 데 가장 일반적이며 선호되는 방식입니다.실제 진행 절차 요약1. 토지 현황 조사위치, 용도지역, 도로 접함 여부 등 확인분할이 가능한 땅인지 먼저 판단 (도시계획법, 건축법 영향 있음)2. 측량 + 분할 설계지적측량 전문 업체에 의뢰400평 → 100평씩 나누고 각각 위치와 필지번호를 새로 설정3. 분할신청 (분필)구청(시청)에 토지분할 허가 신청 → 승인되면 각각의 필지로 등기 가능4. 자식에게 증여 등기각 자녀에게 분할된 필지를 증여법무사 통해 등기이전증여세는 자녀가 신고 + 납부증여세는 어떻게 되나요?증여재산가액 = 각 자녀가 받은 땅의 시가 (공시지가 X, 감정평가 또는 인근 시세 기준)증여세는 10년간 증여받은 누적금액 기준으로 부과직계존비속 증여공제:자녀 1인당 5천만 원 공제 (미성년자 2천만 원)예: 자녀가 1억 원 상당 토지 1필지를 증여받으면 → 1억 - 5천만 원 = 5천만 원에 대해 증여세 계산주의할 점분할이 불가능한 토지(예: 도로 접하지 않음)는 개별 필지로 나눌 수 없습니다.편법적인 명의신탁, 차명 증여 등으로 의심받지 않게 꼭 정상적인 절차로 증여세 신고 + 등기를 하셔야 합니다.대략적인 내용에 대해서만 참고해 주시기 바라며 실제 진행 전에는 세무사 등을 통해서 보다 구체적인 내용을 확인 하시기 바랍니다.