세입자 있는 상태에서 집 매매시 주의점?
세입자가 현재 거주중인데 집을 매매하려고 합니다. 이럴경우 주의점이 궁금하고 매수자와 세입자간 계약서 작성이 다시 필요한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
세입자가 거주중인 주택을 매수하려하신다면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 계승하는 것에 유의하셔야 합니다. 즉, 전 집주인의 지위를 그대로 이어받으므로 기존 임차인은 계약기간 동안 거주가 가능하고 계약갱신요구권도 사용이 가능한데, 이를 거절하려면 계약기간 종료 2개월전까지 등기를 완료하고 직접거주를 사유로 해야 거절이 가능합니다. 임차인과는 계약서를 새로 작성하는 것이 좋으며, 계약갱신요구권을 이전에 사용하였다면 사용한 사실을 기재하고, 퇴거시 집을 보여주는데 적극적으로 협조한다는 내용등을 추가하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
세입자가 있는 상태에서 집을 매매할 경우, 매도자(임대인), 매수자(새 집주인), 세입자(임차인) 모두의 권리와 책임이 얽혀 있으므로 몇 가지 법적·실무적 주의사항을 알아 두시는게 좋습니다.
1. 기존 임대차 계약은 매수자에게 ‘그대로 승계’됩니다
「주택임대차보호법 제3조」에 따라: 임차인이 대항요건을 갖추고 있다면 매수인은 기존 임대차 계약을 승계해야 합니다.
대항요건이란?
임대차계약서에 확정일자를 받았고
세입자가 실거주 중일 때
이 요건을 만족하면, 세입자는 계약 기간 동안 퇴거하지 않아도 됩니다. 즉, 매수자는 세입자를 안고 매수하는 셈입니다.
2. 세입자가 있는 상태로 매도할 때 매도자의 주의사항
매수자에게 고지 의무 - 세입자의 임대차 기간, 보증금, 확정일자 여부 등은 반드시 명확히 고지해야 합니다. 그렇지 않으면 분쟁 발생 시 책임이 커질 수 있습니다.
임대차계약서 제공 - 기존 임대차계약서 사본을 매수자에게 제공합니다.
보증금 반환 책임 - 세입자의 계약 기간이 남아 있는 상태에서 매도하는 경우, 보증금 반환 책임은 매수인에게 넘어갑니다. 다만, 특약이 없을 경우 매도자와 매수인이 보증금 정산을 사전에 협의해야 합니다.
3. 매수자와 세입자 간 새로운 계약서 작성 여부
반드시 새로 작성할 필요는 없습니다.
기존 임대차계약은 그대로 승계되므로, 법적으로 새 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.
그러나 실무적으로는 임대인 변경 사실을 통보하고, 양 당사자(매수자-세입자) 간 확인서나 통지서를 작성해두는 것이 좋습니다.
도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
세입자가 거주하는 곳의 매매 주의점에 대해서 말씀드리겠습니다.
임대차 보호법에 따라 세입자가 계약 기간 중이라면 임대차 계약은 포괄 승계되기 때문에 그대로 유지됩니다. 따라서 기존 세입자와 따로 계약서를 작성할 필요는 없습니다.
세입자의 일정을 미리 파악하는 것이 좋으며 만기날에 연장 계약을 할지 이사를 갈지 미리 알고 있어야 임대인 입장에서 다음 계획을 세우기 좋습니다.
이 부분만 신경쓰신다면 큰 분쟁은 없으실 것 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
세입자가 있더라도 임대인 입장에서는 매도를 할 수 있고, 매도를 하게 될 경우 기존 임대인이 가지고 있던 세입자에 대한 계약의무사항은 새로운 매수자(새로운 임대인)에게 승계가 되므로 걱정을 하지 않으셔도 됩니다.
즉 세입자에게 집 매매에 대해서 설명해줄 필요가 있고 새로운 매수자에게도 세입자가 있음을 알리고 거래를 하시면 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대차보호법에 따라, 세입자는 계약기간이 남아 있다면 신규 소유자에게 계약이 자동 승계됩니다
새 집주인은 기존 임대차 계약의 조건(보증금, 월세, 계약기간 등)을 그대로 이어받아야 합니다
세입자가 전세권 등기를 했거나 확정일자를 갖고 있다면, 우선순위가 생깁니다
이런 경우, 매수인은 보증금을 반환할 책임이 생길 수 있어 주의해야 합니다
매수자에게는 세입자의 계약 기간, 보증금, 거주 상태 등을 정확히 설명해야 하고
고지를 안 하면 나중에 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다
기존 임대차 계약은 유효하게 유지되며 새로 작성할 필요는 없습니다
하지만 매수인과 세입자 간에 보증금 반환 시점, 계약 갱신 여부 등에 대해 추가 합의하고, 이를 문서로 남기는 것이 좋습니다
계약을 하게되면 임대차계약서 사본을 첨부 받게 됩니다
필요하다면, 세입자와 매수인 간 간단한 인수 확인서 또는 양해각서를 작성하는 것도 분쟁 예방에 도움이 됩니다
이러한 부분을 주의해서 계약을 하시면 됩니다
세입자가 현재 거주중인데 집을 매매하려고 합니다. 이럴경우 주의점이 궁금하고 매수자와 세입자간 계약서 작성이 다시 필요한가요?
==> 새입자가 있는 상태에서 매매계약을 진행하는 경우 이 분이 게약기간까지 거주할 것인지를 확인한 후 매매를 진행해야 합니다. 계속 거주를 한다고 동의를 하지 않았다면 매매 계약자체가 변경될 수 있기 때문입니다. 그 다음에 해당 건물에 하자 보수가 없는지? 있다면 어던 것인지를 확인해야 합니다. 그리고 매수자와 계약서 다시 작성여부는 현 임차인과 협의후 해결해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
세입 자가 있는 상태에서 집을 매매 시 주의 할 점은 다음과 같습니다. 임차인은 새로운 매수인 에게도 대항력을 주장할 수 있으므로 남은 계약 기간을 주장할 수 있고 계약 갱신 청구 권도 주장할 수 있습니다.
이런 경우 임차인이 있을 경우 매수 인이 주의할 점은:
임대차 계약 관계 승 계 확인 : 매수 인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 기존 임대차 계약의 내용(계약 기간, 보증금, 월세 등)을 정확하게 확인해야 합니다.
세입 자의 계약 갱신 청구권 : 세입 자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 청구 권을 행사할 수 있습니다. 만약 세입 자가 이 권리를 행사한다면, 특별한 사유가 없는 한 계약이 2년 연장됩니다. 매수 인이 실 거주를 원한다면, 임대차 만료일 6개월에서 2개월 사이에 정해진 기간 안에 실 거주 목적으로 계약 갱신 거절하겠다는 의사를 명확히 전달해야 합니다.
세입 자와의 소통 : 매매 진행 상황과 매수 인의 실 거주 계획 여부 등을 투명하게 알리고 협조를 구하는 것이 좋습니다. 세입 자가 집을 비워줘야 하는 경우, 이사 날짜 조율 등이 필요할 수 있습니다.
주택 상태 확인: 주택 내부 상황을 충분히 확인하기 위해서는 세입 자의 협조가 필요합니다. 매매에 따른 하자로 인한 분쟁이 없도록 사전에 충분히 확인 절차를 거치는 것이 좋습니다.
매수자 와 세입 자가 새로운 계약서 여부 : 원칙적으로 매수 자가 기준 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하기 때문에 , 기존 세입 자와 매수자 사이에 새로운 임대차 계약서를 다시 작성하지 않아도 기존 계약은 유효합니다.
매수 자와 세입자 간의 조건이나 금액을 명확히 하기 위해서, 세입 자의 계약 갱신 청구 권 행사 여부 등을 확실하게 하기 위해 새로운 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 변경 사항을 추가하는 경우도 있습니다.
결론적으로 새로운 임차인과의 계약서 재 작성 여부는 매수 인의 의향과 세입 자와의 협의에 따라 결정 될 수 있습니다. 계약서를 새로 작성하는 것은 의무 사항은 아니지만 이는 향후 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 임대차 관계를 명확히 하는데 도움이 될 수 있습니다. 임차인은 새로운 계약서 작성 시는 기존 계약서는 그대로 보관하면서 새로운 계약서에 확정 일자를 받아야 합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
세입자가 거주 중인 상태에서 집을 매매할 경우, 매도자·매수자·세입자 모두가 권리를 보호받기 위해 확인해야 할 중요한 사항들이 있습니다. 아래에 정리해드릴게요.
1. 세입자의 권리: 대항력 & 확정일자
대항력: 전입신고 + 실제 거주 → 새로운 집주인에게도 임대차 계약을 주장할 수 있음
확정일자: 임대차계약서에 확정일자 받은 경우, 보증금 우선 변제 가능
즉, 세입자가 대항력 있는 경우 매수인은 그 계약을 승계한 것으로 간주됩니다 → 세입자를 내보낼 수 없습니다
2. 매수자 입장 주의사항
임대차계약서를 반드시 확인하세요 (보증금, 계약기간, 확정일자, 전입일 등)
세입자가 계약기간 중이라면, 퇴거요구 불가합니다 (기간 만료까지 거주 가능)
계약 만료 후에도 대항력 있는 세입자는 2개월 전 통보 없으면 자동 2년 연장 가능 (갱신요구권)
3. 매도자 주의사항
매수인에게 세입자 정보를 투명하게 제공해야 합니다 (임대차계약서, 확정일자 여부 등)
만약 세입자 퇴거 조건으로 매매할 경우, 반드시 세입자와 퇴거 합의서 작성
4. 계약서 작성 관련
매도자-매수자 간 매매계약서에는 아래 문구가 필수:
"본 부동산은 임차인(세입자) ○○○이 점유 중이며, 임차인의 임대차계약은 매수인이 승계함을 확인함"
매수자와 세입자 간 별도의 계약은 필수는 아님, 하지만 명확한 계약 승계를 위해 인수확인서 또는 인도조건 협의서 작성 권장
5. 보증금 처리 문제
매수인이 보증금을 인수하는지, 매도자가 퇴거시키고 보증금을 반환하는지 명확히 해야 함
인수 시, 잔금 지급일에 보증금만큼 공제 가능합니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 전세세입자가 있는 경우에는 전세낀 매매로써 부동산에 매물등록을 하시면 됩니다. 보통의 일반매매와 크게 다르지 않기 떄문에 특별히 계약상 다른 점은 없지만, 최근 전세사기등으로 인해 임차인에게 전세승계거부권이 있는 만큼 현 세입자에게 매매사실통보와 동의를 얻으시는게 계약진행상 크게 문제가 없을 가능성이 높습니다.