청약을하면 집을 저렴하게사는건가요?
요즘 청약으로분양받아서사면 로또라고들하는데 청약이 분양가보다 저렴하게집을구매하는건가요? 예를들어서 재개발지역주택이 시세3억이면 분담금 4억이면 기존 살고있는분들은 약7억에 사는거잖아요? 그럼 청약당첨자들은 재개발이 완성되면 분담금4억으로만 그집을살수있는건지 아니면 더비싸게 분양가격에살수있는건가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발/재건축을 하게 되면 분양가는 2가지 종류가 있습니다.
첫번째 조합원분양가가 있는데 조합원 분양가는 일반분양가보다 더 저렴합니다.
그리고 두번째 일반분양가 있는데 이것은 청약을 통해서 구매를 하는 일반적인 분양가 입니다.
즉 조합원들에게는 조합원분양가로 매입을 가능하게는 프리미엄이 있습니다.
조합원분양가 7억일 경우 본인들 부동산 감정평가액 3억과 추가분담금 4억을 해서 7억에 입주를 한다면
똑같은 아파트의 경우 일반 청약으로 할 경우 10억 정도로 청약을 합니다.
즉 일반청약분양자들은 그 아파트를 청약해서 살려면 10억이 있어야 합니다.
그 일반분양갸 10억또한 주변 시세가 15억일 경우 일반 청약에 당첨이 되어서 5억을 버는 구조입니다.
조합원분양가 < 일반분양가 < 시세 이런 구조입니다.
감사합니다.
말씀하신 기존시세 3억에 분담금 4억 더해서 7억에 살 수 있는것은 기존 입주민인 조합원들입니다.
이런 재개발 단지의 경우 일반청약은 대략 10억정도의 가격으로 일반 분양에 나옵니다.
청약에 당첨된다는 사람들은 이 일반청약 10억에 당첨되어 그 돈으로 사는것입니다.
청약이 로또단지라고 하는 곳들은 대체로 분양가상한제가 걸린 단지들로 주변의 시세는 대략 12억 정도 하면 일반분양가가 10억 정도라서 로또라고 하는것입니다.
그런곳의 조합원은 7억 정도가 될테니 더 대박이겠지요.
하지만 재개발은 아무래도 잘 못살던 곳을 개발하는것이라 원주민들은 그 분담금 4억을 낼 돈이 없어서 대부분은 프리미엄을 받고 팔고 다른곳으로 떠나는게 대부분입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
일반분양은 조합원들보다 분양가가 더비쌉니다
조합원들은 그전부터 그집을 가지고 있어서 재건축이나 재개발로 새로지어지면 또 추가분담금이 있습니다
분양가는 그금액보다 높게 책정이 되겠지만 분양을 받고 나서 더오를것을 기대하는 것입니다
예전에는 분양가가 저렴해서 입주후에 집값이 많이 올랐지만 요즘은 분양가가 워낙 높아서 얼마까지 오를지 사실 의문이기는 합니다
분양을 받으면 분양가보다는 더오르는 것은 분명합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재개발사업은 정비기반시설(도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설)이 열악하고 노후 불량건축물이 밀집된 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하는 사업입니다. 재건축 조합원들은 일반분양을 해서 얻은 수익으로 건설 및 사업 비용 등을 지불한 뒤 남으면 돌려받고 모자르면 분담금을 내야하는데, 최근 자재비, 인건비 등이 많이 인상되어 공사비가 증액되며 분담금을 많이 부담하고 있습니다. 조합원인 경우 본래 가지고 있던 주택과 토지의 가격에 "분담금" 그리고 재건축으로 인한 초과 이익에 10~15%의 세금을 부과하는 "재건축부담금"을 합한 금액을 원가로 하게되고, 일반 분양의 경우에는 이와 관계없이 일반적인 시세에 맞추어 분양을 하게됩니다. 따라서 재건축의 경우는 조합원들은 많은 이익을 가져올 수 있으나 일반 분양을 받은 사람들은 그렇게 큰 이익을 가져오지는 못하며 최근 원가 상승으로 조합원들도 로또 수준의 이익은 가져오지 못하고 있습니다. 따라서 이런 곳에 청약을 하면 7억보다 훨씬 비싼 금액에 구입하게 됩니다.
청약으로 큰 이익을 볼수 있는 경우는 동탄 롯데캐슬같이 무자격자로 인해 취소된 물량에 대해 과거의 분양금액으로 청약 당첨된 경우나 분양가상한제가 적용되는 아파트에 청약 담첨된 경우등을 들 수 있습니다. 로또라고 해서 분양가보다 낮게 구입하는 것은 아닙니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
서울 투기지역의 경우, 분양가 상한제가 적용되어 시세대비 낮게 분양되는 것이 대부분입니다.
분양가 상한제가 적용되지 않더라도 지자체에서 분양가가 높게 산정될 경우, 허가를 내주지 않기때문에 시세보다 낮을 수 있습니다.
말씀하신 예에서는 재건축 주택보유자 3억, 분담금 4억이라면 7억원으로 분양될 가능성이 높습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
일반적으로 시세 3억에 분담금 4억이면 일반 분양 시 7억보다 더 비싸게 분양하게 됩니다. 건설사도 이익을 내야하기 때문에 일반 분양자들에게 이익을 얻으려 하기 때문입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 청약에 따라 시세보다 분양가가 낮아 주택을 저렴하게 매수를 할수도 있지만 주변시세와 차이가 없거나 오히려 높은 경우에는 싸게 구매를 할수 있다고 볼수 없습니다. 즉 분양아파트마다 상이한 부분입니다. 그리고 개발의 경우 보통은 입주권이 부여된 조합원으로 참여를 할 경우 조합원 분양가에서 기존주택에 대한 가치를 제외한 분담금을 내는 것이고, 조합원 분양가의 경우 일반분양보다는 저렴한게 일반적입니다 그래서 조합원분양가로 입주를 하게 되면 동일주택이라도 일반분양비해서는 저렴하게 입주를 하게 됩니다. 당연히 개발 부지에 대한 지분이 있는 사람이기 때문에 그러한 것입니다. 그리고 질문에서 말하는 일반분양자들은 이러한 분담금과는 관계가 없이 일반분양를 지급하고 입주하는 사람들입니다, 보통 로또분양은 이러한 조합원이냐 일반분양자에 따라 정해지는 게 아닌, 주변시세보다 분양가가 얼마나 싸냐에 따라 달라진다고 보시면 됩니다.
한 예로 290만명 무순위청약이 몰린 동탄 롯데캐슬의 경우 동일평형 주변시세가 14~16억인데 분양가는 5억이 안되었기 때문입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
재개발,재건축시 조합원 금액과 일반분양의 가격차이는 존재합니다. 그것때문에 조합원 입주권에 프리미엄이 붙는 구조 입니다. 위의 경우 조합원은 7억원 , 일반분양은 그보다 비싸게 분양합니다.
안녕하세요. 박형국 감정평가사입니다.
일반적으로 청약에 당첨 되어 아파트를 구입 하는 경우에는 아파트 분양가가 인근의 아파트시세 대비하여 낮기 때문에 로또 청약이라는 용어가 생긴 것입니다. 재개발 재건축에서 분담금이 사업이라는 것은 기존예 자신이 소유하던 아파트를 내어 주고 추가로 자기 자본을 더 납부하여 받는 것이기 때문에 실질적으로는 7억에 매수 하는 결과 입니다