월세계약을 할 때 특약에는 어떤 것들을 필수적으로 넣어야 되나요?

Question

월세계약을 할 때 임대인은 특약에 어떤 내용들을 넣는 건가요?특약은 필수적으로 넣는 것이 아니라특약내용이 없이 그냥 계약을 해도 법적으로 문제가  없는 건가요?

유창효 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약의 경우 책임소재가 난해한 부분등에 대해서 사전협의를 통해 명확하게 기준을 잡아주는 역할을 합니다. 임대인의 경우라면 사실상 유리한 조항을 넣는다고 해도 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없기 떄문에 기본적으로 기재된 특약내용으로 계약하는 경우가 많습니다. 다만 반려동물금지조항 등과 같이 임대인 선택에 따른 부분을 넣어 그에 맞는 세입자를 구할수는 있습니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 월세 임대차계약을 하는 경우 임대인의 입장에서는 다음과 같은 사항을 반영시키는 것이 적절해 보입니다.1. 원상복구의 범위에 대해서 구체적으로 범위를 확정2. 임차인이 월세를 체납하는 경우 월 단위 지연이자 청구할 수 있는 범위3. 임대차계약기간 중 임차인의 사정에 의해서 임대차계약을 해지하는 경우 "중개보수 및 0개월 간 월세를 부담해야 함"을 명시하시기 바랍니다.

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.법의 테두리안에서 임차인에게 부당한 경우가 아니라면 상호간에 협의에 의해 계약내용은 정할 수 있습니다.맨 마지막에 명시되지 않은것에 관한사항은 관례에따른다라고 적으시면 됩니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.특약을 꼭넣을 필요는 없습니다임대인이 주차나 애완동물 안된다는 특약을 제일 많이 넣고 임차인은 수리를 요구할때 대체로 많이 넣습니다특별한 사항이 없으면 기본계약서에 들어간 내용 그대로 합니다

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약이 없더라도 문제가 되지 않습니다. 특약은 추후에 임대인과 임차인 간 협의하여 작성하여 다툼을 최대한 줄이기 위해 작성합니다. 특약에 아무것도 없으면 임대인이 어떤문구라도 작성하길 원할 것입니다. 부동산에서 작성한다면 부동산에서 몇가지 문구는 넣어서 작성하거나 임대인이 부동산에 요청한 문구를 추가해서 작성할 것입니다.

이혜민 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이혜민 공인중개사입니다.특약은 일반적인 내용이 아니면서, 강행규정에 어긋나지 않는 내용을 임대인과 임차인이 합의하여계약서에 명시하는 것입니다. (강행규정에 배치되는 특약은 무효)월세라면 집의 수선이나 소모품 교체 등에 관한 책임소재를 주로 특약사항에 기재합니다.무엇에 대한 수선은 누구의 부담으로 한다 이런식으로요.혹은 반려동물에 대한 협의 사항이라거나 벽에 못을 박는 문제 등등이 있겠죠.계약 후 전세대출이 불가능해진 경우 ~ 한다. (예를 들어 계약 파기) 의 내용을 기재하기도 해요. (대출을 받아입주해야하는 임차인이라면 이부분을 확실히 해두시는 게 좋을 것 같습니다)선순위 근저당에 대한 사항도 특약에 적는 것이 좋으나 질문자님께서 월세계약이라고 하셨기 때문에이 부분은 언급하지 않겠습니다.정리하면 특약사항은 의무는 아니지만, 분쟁의 소지가 없도록 필요한 부분은 기재를 하고 넘어가는게 좋겠습니다 ^^도움이 되셨기를 바라며, 도움이 되었다면 좋아요와 추천도 한 번 부탁드립니다 감사합니다 :)

이강애 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다. 임대차 계약시 특약사항에 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일(다음날)까지 현재상태 등기부등본을 유지하고, 근저당 포함 및 다른 제한물권은 설정하지 않는다.등 위반했을시 계약해지 요구가 가능하며, 임대인은 계약금 배액을 지불한다라는 규정도 기입하면 될 것 같네요.위 사항은  임차인이 요구하는 기본인특약 사항입니다. 임대인이 요구하는 사항은 애완동물 사육금지, 월세 연체, 내부시설 파손으로 인한 원상복구나 손해배상에 관한 특약을 요구 합니다. 특약이 없어도 법적으로 하자는 없습니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.특약이 없는계약도 가능은 합니다만 차후 분쟁의 소지가 없어야 하므로 특약사항은 기재하여야 합니다.임대인 입장에서는 월차임미납시 어떠한 조취를 한다던지 ,임차인의 고의 또는 과실로 임대차목적물을 파손하거나 훼손되는경우 원상회복을 해야한다는 특약은 기본적으로 하는 내용 입니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.임대인은 세입자가 월세를 잘 내는 부분과 집 수리등에 대한 부분등을 명시하면 좋습니다.그리고 애완동물, 주차 문제도 시시비비가 많은 문제이니 추가해주시면 좋습니다.특약은 필요시 협의하에 넣는것으로 굳이 없어도 계약에 지장을 주지는 않습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!