구옥빌라 매매 보일러 하자담보 적용되나요?

Question

8월 말에 타지역에 빌라를 미리 매입해두었고 추후 이사예정이라 잦은 방문이 안되어 가끔갔는데요

여름에 계약을 한지라 바닥난방 확인이 좀 힘들어서 부동산에서 전주인분께 작동 잘 된다고 말씀 듣고 여름이라 바로 확인 불가해서 가을겨울쯤에 확인되는대로 빨리 말씀드리겠다고 얘기도 했었습니다

제가 알기론 매물이 계약 전 약 1년정도 빈집이었고, 10월 13일에 밤에 비가와서 방문한 김에 새벽내내 난방 틀었는데 집에 절반이 난방이 안들어오더라구요..그래서 금일 수리기사님 불러서 확인했더니 보일러가 새는데 수리는 안되고 교체만 가능하답니다

계약서에는 난방부분에 “정상”표기되어있고,

특약사항> 계약금 및 잔대금은 등기부등본상 소유주

로 송금한다.

1) 위 부동산의 모든 권리 면적 현황등은 등기부등본 및 현 상태를 기준으로 한다.

2) 계약금중 오십만원은 2025년 05월 28일 매도인 계좌로 송금 후 영수확인 하였고, 나머지 육백칠십만원은 금일 송금하기로 한다.

3) 매도인이 매매대금(삼백만원)을 감액해주는 대신에 건물 노후화를 감안한 앞뒤 발코니 폼보드지 철거 등 일반하자는

매매대금에 포함된 것으로 하며, 매도인은 건물 누수가 있을 경우 하자담보책임 법적기간 내에 그 보수비용을 지급한다.

4) 매도인은 중도금 수령 후 매수인이 일정을 지정하여 앞뒤 발코니 도색 하는 것에 동의하기로 한다. 단, 제세공과금은 공사일 기준 정산한다.

5) 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반관례에 따른다.

라고 써있는데요

중개인한테 얘기하니 금액도 깎았고 하자담보사항이 아니라고 직접 수리하라고합니다

특약3항에도 난방은 관련 없는걸로 보이는데, 난방불량인데 하자담보사항이 아닌가요?

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

매매계약서에 난방 부분이 정상으로 표기되어 있지만 실제로 난방이 절반 이상 작동하지 않고 보일러가 고장나 교체가 필요한 상황이라면 이는 법적으로 중대한 하자에 해당할 가능성이 큽니다.

하자가 계약 시점에 이미 존재해야 하며, 매수인이 그 사실을 몰랐거나 알지 못한 상태여야 하고 매수인은 하자가 있다는 사실을 알게 된 날로부터 6개월 이내에 책임을 물어야 합니다.

따라서 위 사항으로는 중대한 하자로 보입니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.

주택 매매 시 중대한 하자가 발생하는 경우 매수인은 6개월 이내에 매도인에게 손해배상 및 하자에 대해 하자보수 요구를 할 수 있습니다.

주택 매매 시 통상적으로 인정되는 중요 하자에는 균열, 누수, 침하, 파손, 붕괴 등이 있으며 주택의 연식 또는 상호 합의하에 동의한 부분은 계약서에 명시하여 하자를 매매 대금에 포함한 것으로 하는 경우가 있습니다.

노후 주택으로 매매대금 감액이 특약으로 계약서 작성된 부분, 보일러는 중대한 하자라고 보기보다는 사용에 따른 소모품 등 일반 하자로 보는 것이 타당하다는 부분 등으로 판단하는 것이 맞다고 생각합니다.

일반 하자의 경우 계약서에 명시한 것처럼 노후에 따른 것으로 보아 매수인이 부담하여 수리하는 것이 맞다는 의견 드립니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
보일러 난방 불량은 주거 환경과 직결된 중요한 하자로 계약서 특약에 명확하게 포함되지 않은 부분을 고려한다면 하자담보 책임에 속할 가능성이 높다 보여집니다.
보일러와 관련 특약과 사전 고지된 부분이 없기에 이 부분에 대해서 중개인의 해석 차이가 있을 수 있지만 하자담보사항으로 충분하게 이야기할 수 있는 부분이라 생각됩니다

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 하자담보책임이 인정되기 위해서는 계약시점에 해당 하자가 존재하고 있어야 하고 매수인이 이에 대해 알지못하였거나 알수 없었을 경우에 하자를 안날로부터 6개월이내 청구가 가능합니다, 그리고 하자담보책임은 계약상 특약으로서 배제를 할수도 있기에 베제특약등도 없어야 합니다.

보일러 하자의 경우는 상황에 따라 판단이 다를수 있지만 통상적으로 오래된 주택매매의 경우 매수자가 최소한의 한번이상은 보일러작동여부등을 체크해볼수 있다는 전제를 두는 경우가 많고, 보일러자체는 노후에 따른 하자발생 가능성이 있는 만큼 매매대금에서 할인이 이러한 부분까지 반영하고 있다면 잔금일 이후 해당사유로 담보책임을 묻기는 쉽지 않습니다.

특히 특약에서도 하자담보책임에 대한 구체적인 범위(누수)를 설명하고 있기에 질문의경우 결국 매수자가 이를 부담할 가능성이 높다 판단이 됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

보일러에 대한 하자는 중대하자 이므로, 매매계약서 상에 하자보수 특약이 있다면 그에 따르면 되겠지만, 특약이 없다면 매수인이 하자를 알게된 날로부터 6개월 이내에 수리비나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Answer 6

안녕하세요. 공인중개사입니다.

계약 당시 ‘정상’ 표기였고, 인도 직후 난방 불능·누수 등 중대한 하자가 확인되면 민법 제580조 하자담보책임 적용 여지가 큽니다. 장기간 공실·동절기 최초 가동 시 하자가 드러나는 경우라도, 인도 시 존재하던 하자라면 매도인 책임이 원칙입니다. 수리 불가·교체 필요 판단이면 교체비용 분담 또는 손해배상 협의가 타당합니다. 다만 인수 후 상당기간 경과·사용과실·설비 노후가 원인이라면 분쟁 소지가 있으므로, 기술자 소견서·사진·점검내역을 확보하시기 바랍니다.

Answer 7

현재 상황을 고려할 때 빌라에 설치되어 있는 보일러에 고장이 있는 경우 하자담보책임을 물을 수 있는지에 대한 질문으로 보입니다. 이러한 경우 하자담도책임을 묻는데 문제가 되지 않습니다. 그러나 담보책임을 묻기 위해서는 매매계약서 특약조건에 어떠한 사항이 반영되어 있는지?, 보일고 고장원인이 무엇인지?, 언제 고장이 발생되었는지를 가지고 판단해야 하는 사항입니다.