재개발로 인한 조합원 분양질문 입니다
본인 소유집이 재개발이 되면 조합원일경우 입주를 할때
1. 본인집이 20평이면 20평까지 무료고 추가평수는 추가금을 내는지
2. 재개발이전 집을 감정하고 감정가 차액을 내는지
감정가5억 개발이후 감정가 8억
차액3억납부
이 중 어떤건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재개발 사업시에 주택의 공급 기준은 보유평수가 그대로 주어지는 것이 아니라 권리가액(감정평가액)에 따라서 분양신청을하고 관리처분에 따라 평수가 결정이 되면 부족시에는 추가 부담을 하고 남으면 반환을 하는 절차를 거치게 되는 것입니다. 조합원이 보유하고 있던 토지와 건축물의 감정평가금액에 개발이익비례율을 곱해서 권리가액이 산정되는데, 개발이익비례율은 용적율, 조합원수, 총 신축세대수, 조합원분양가와 일반분양가, 총 공사비 등을 고려하여 계산되며, 조합원이 원하는 평형을 분양신청한 후 권리가액 순으로 배정하므로 권리가액이 높으면 원하는 평형을 배정받기 쉽습니다. 배정평형이 결정되면 조합원분양가와 권리가액 차액에 대해 정산(부족시 추가 부담하고 남으면 반환)을 하게 되므로, 구체적으로 관리처분이 되어야 확정이 될 수 있으며 추진위원회나 조합에 문의하여 확인이 가능 할 것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발 조합원의 경우 기존 부동산 감정평가를 받은 금액과 조합원이 조합원 분양가로 신청한 분양가격이 나올 것입니다.
그러면 입주 시 그 차이만큼 납부를 하시던가 받으시면 됩니다.
예를 들어 가지고 계신 부동산 평가금액이 3억이고 조합원이 신청한 분양아파트 가격이 5억일 경우 2억을 더 내시고 입주를 하시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
재개발 조합원 분양은 많은 분들이 헷갈려하시는 부분인데, 정확하게 정리해드릴게요.
기본 개념재개발 조합원 분양은 조합원 분양가 = 종전자산(재개발 이전 본인 집 감정평가금액) + 추가분담금(추가 평형 또는 사업비 증가분) 이런 구조로 정리됩니다.
즉, 말씀주신 두 가지 방식 중 둘 다 해당되는 개념이 섞여 있어요.
정리해보면1.내 집이 20평이면 20평까지 무료
아닙니다.
재개발은 ‘내 집 평수’ 기준이 아니라 내 집 감정가액(종전자산 평가금액) 기준이에요.
20평이든 30평이든 재개발 구역 지정 당시 감정평가금액이 종전자산이 되고 그걸 기준으로 조합원 분양가에서 차액을 계산해요.2.재개발 이전 집을 감정하고, 감정가 차액을 내는지?
맞습니다.예를 들어
내 집 감정가 : 5억
새 아파트 분양가 : 8억
이면 분양가 8억 - 종전자산 5억 = 3억
이 3억을 분담금으로 내는 구조예요.거기에 추가로 평형을 늘린다면 평형 추가분 가격도 더 내야 하고, 사업비 증액 등이 생기면 추가 분담금도 나올 수 있어요.
추가로 정리
(그래서 재개발 조합원 분양은 항상 총 사업비 확정 전엔 변동 가능성이 있습니다.)분담금 = (분양가 - 종전자산 평가금액)
입주권은 감정가 기준으로 배정
평형 업그레이드 가능, 추가 비용 발생
추가비용은 중도금, 잔금 등으로 분납 가능
결론은?내 집 평수 기준 무료 분양 개념은 없고, 내 집 감정가 기준으로 새 아파트 분양가에서 차액을 납부하는 방식
따라서, 질문주신 상황이라면 감정가 5억 vs 개발 후 분양가 8억 → 차액 3억 납부 이게 맞는 설명입니다.
참고하세요!!
본인 소유집이 재개발이 되면 조합원일경우 입주를 할때
1. 본인집이 20평이면 20평까지 무료고 추가평수는 추가금을 내는지
2. 재개발이전 집을 감정하고 감정가 차액을 내는지
감정가5억 개발이후 감정가 8억
차액3억납부
===> 통상 다음과 같은 진행절차에 따릅니다.
감정평가후 비례률을 고려하여 권리가격 산정
분양평형 신청 / 조합원 분양가
부담금 : 조합원 분양가 - 권리가격 = 조합원 부담가격인 만큼 이를 고려하여 판단해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재개발에서 본인 소유의 기존 주택(토지+건물)은 감정평가를 통해 ‘권리가액’을 산정합니다
이 권리가액 범위 내에서 공급되는 평형(전용면적)까지는 무상 또는 적은 부담금으로 분양받을 수 있습니다
추가로 더 큰 평형을 원할 경우, 초과된 지분만큼 추가 분담금을 납부해야 합니다
기존 평수 20평이니 20평까지 무료라는 단순 기준이 아니라,
기존 집의 가치(감정가)*에 따라 무상 분양받을 수 있는 면적이 정해지는 구조입니다
질문처럼 기존 감정가 5억 → 새 집 감정가 8억 → 3억 납부 방식은 아닙니다
대신, 권리가액(5억)과 새 아파트의 조합원 분양가를 비교해서 부담금이 산정됩니다
조합원 분양가는 시세보다 저렴하게 책정되므로, 실제 부담금은 3억보다 적을 수 있지만 요즘은 모든비용이 올라서 추가분담금에 대해서는 공사가 끝나봐야 알수있는 경우도 많습니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
재개발지역의 아파트 청약은 일단 감정평가레 의거 분양 희망가격의 결정되며 소유자의 감정평가 금액과 공사로 인한 공사비용의 차이에 대하여 분담금을 납부해야 분양을 받을수 있습니디다
그러므로 2번 질문과 비슷하다고 봅니다 따라서 공사비와 동시에 추가 운영비용등을 총합한 후 그 차액에 대한 분담금이 정해집니다
그럼에도 불구하고 신축 아파트 분담금이 주변시세에 비하여 싸게 됨으로 그 양도차를 보고 재개발을 추진하게 된다는 점을 첨고 하시기 바랍니다