경매로 나온 부동산을 안전하게 구매하는 방법이 궁금합니다.
안녕하세요
경매로 부동산을 구매하려 합니다.
경매로 부동산을 구매하려 할때 어떤 점을 주의해야 하고 권리 분석은 어떻게 해야하나요?
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
경매에 대한 권리분석을 전부 다 설명하려면 책 100권으로도 모자랍니다. 10년을 공부해도 아직도 공부할 게 산처럼 쌓여있는 분야가 이 분야입니다. 어느 정도 공부를 하고 난 다음, 모르는 부분을 질문을 하셔야지, 전부 다 설명해달라는 건, 불가능합니다.
다만 기초적인 부분은 대항력 있는 임차인과 등기부상의 소멸되지 않는 권리를 먼저 확인해야 한다는 사실입니다. 경매 공매 중 이 부분이 가장 기초입니다.
공부가 싫으면 저희같은 전문가를 통하면 됩니다. 실비 비용으로 개별사건에 대한 분석 제공이 가능합니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
권리분석을 단순히 글로 말씀드리기는 어렵습니다. 이유는 매물별로 등기부에 따른 권리사항이 다르고 각 케이스별 권리분석도 달라지기 때문입니다. 일반적인 부분만 설명드리면 등기부상 말소기준권리를 찾아 해당 권리를 기준으로 인수/소멸권리를 찾아 분석하는게 필요합니다. 그리고 경매시에는 최고가 입찰을 해야 낙찰이 되는 것이기에 경쟁여부와 수익. 권리관계에 따라 적절한 입찰가격으로 입찰하여 낙찰되는게 필요합니다, 당연히 이러한 전 과정에서 전반적인 리스크를 낮추는 것은 필수적입니다. 그렇기에 경매참여를 원하신다면 시간을 가지고 관련된 절차와 권리분석을 위한 등기법등에 대한 사전공부를 하시는게 우선되어야합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
경매에 나온 물건은 이미 어떤 문제가 발생하여 경매까지 넘어오게 된 것이므로, 입찰에 참석하기 전에 권리분석을 잘해야 합니다. 낙찰받고 난 이후에는 취할 수 있는 방법이 제한적이므로 사전에 권리분석을 잘 할 수 있도록 충분히 경매에 대한 학습과 가상 입찰등을 해보시는 것이 필요합니다. 경매에 대해 잘 모르신다면 개인 사정에 맞추어 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램 중에서 선택하여 학습하시면 됩니다. 학습과 더불어 현장을 보시려면 각급 법원 본원이나 지소 등 경매를 실시하는 장소에 시간에 맞추어 방문시면 되고, 법원경매정보 사이트, 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하며 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 인터넷으로 운영하는 공매는 학습 및 입찰준비에 참조를 할 수 있습니다. 본격적인 경매 참여 한다면 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하여 제공되는 물권분석과 세부적인 내용을 살펴보고 가상 투자를 통한 학습도 하여 실제 입찰시 활용하시면 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
경매가 나오면 그지역에 관심이 있는분들은 우선 임장활동을 해보고 그지역이 괜찮은지 시세는 어느정도 하는지 조사를 먼저합니다
서류도 꼼꼼히 따져보고 또 세입자가 있는지 이런권리분석을 다해보고 경매에 참여를 하는 편입니다
처음부터 무조건 경매에 참여하는 것보다 소모임으로 공부를 한다음에 참여를 하시는 분들이 많습니다
나름의 방법을 찾아서 참여해 보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
경매로 부동산을 구매할 때 가장 큰 리스크는 예상치 못한 추가 비용입니다. 경매 물건은 통상적으로 매각 전의 상태를 그대로 반영하기 때문에 구조적 문제나 수리 비용을 고려하지 못하면 낙찰 후 큰 부담이 될 수 있습니다. 또한 경매 물건이 임대 중인 경우 기존 임차인의 권리에 따른 문제도 발생할 수 있습니다. 따라서 물건의 상태와 법적 문제를 충분히 조사하고 예산을 세울 때 이러한 부분들을 모두 고려해야 합니다.
권리분석은 말소기준권리를 중심으로 공부하시면 되겠습니다. 세세하게 설명하기 어려우나 말소기준권리만 정확하게 안다면 큰 무리없이 경매 참여 가능하겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
권리분석은 초보자가 하기에는 어려움이 있습니다.
주의에 경매를 잘 하시는 분이나 아닌 경우 경매대행하시는 분들에게 수수료를 주고 경매대행을 하셔도 됩니다.
아닌 경우 경매에 대한 공부를 하시고 입찰에 참가를 하셔야 합니다.
경매 권리분석 잘 못하면 보증금 날리고, 원래 보다 비싸게 살 수도 있으니 쉽게 보시면 안됩니다.
감사합니다.