월세 보증금을 보장받을 수 있을까요?
계약을 하려는 집이 보증금 1억에 월세 40입니다.
입주 가능 날짜는 2025.03.05입니다.
계약하려는 주소지에 근저당권설정이 2가지 있습니다.
2016년 4월29일 84,000,000원
2023년 9월25일 36,000,000원
현재 건물 시세는 30억 정도 한다고 합니다.
근저당권이 있음에도 불구하고 모든 대출이 가능하다고 하고 보증보험까지 가능하다고 하는데 계약을 했을 때 위험한 상황은 없을까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
네 최악의 경우 위의 건물이 경매로 넘어간다고 과정을 할 경우 시세가 30억이면 대략 25억 정도에 낙찰이 된다고 해도 기존 대출이 1억2천 정도이므로 그다음 순위로 충분히 월세보증금을 배당 받을 수 있고 또한 가장 크게 보증보험 가입이 가능하면 안심하시고 임대차계약을 진행하셔도 된다고 사료됩니다.
감사합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
근저당권만 보면 주택 가격에 비해 적은 금액이므로 별 문제는 없어 보입니다. 보통 선순위채권과 전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 것이 바람직합니다. 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 다른 권리관계는 없는지를 확인해 보시고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보신 후 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보신 후, 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 대출을 하는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.
가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증 보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.요즘 전세나 월세의 경우 안전한지의 여부로 가장 확실한 방법은 보증보험 가입이 가능한지 여부입니다.
일단 최근에 보증보험 가입 조건 자체가 많이 까다로워져서 보증보험에 가입 된다는것 만으로도 어느정도는 안전한 집이라고 볼 수 있겠습니다.
물론 보험 가입까지도 확실히 대두시는게 좋습니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.계약을 하려는 집이 보증금 1억에 월세 40입니다.
입주 가능 날짜는 2025.03.05입니다.
계약하려는 주소지에 근저당권설정이 2가지 있습니다.
2016년 4월29일 84,000,000원
2023년 9월25일 36,000,000원
현재 건물 시세는 30억 정도 한다고 합니다.
근저당권이 있음에도 불구하고 모든 대출이 가능하다고 하고 보증보험까지 가능하다고 하는데 계약을 했을 때 위험한 상황은 없을까요?
==> 현재 상황은 원룸 건물로 보입니다. 이러한 경우 아래와 같은 방법으로 판단해 보시기 바랍니다.
"해당 건물 실거래가격 * 70%> 모든 보증금 + 근저당액"이 되면 계약을 진행하시고 그러한 여건이 되지 않는다면 다른 물건을 알아보시는 것이 적절해 보입니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 유호용 공인중개사입니다.
물건의 하자로 보증보험가입불가시 계약을 해지하고 임대인은 즉시 계약금을 반환한다는 특약을 넣으시는게 좋을듯 합니다.
선순위대출은 시세대비 적으나 다른호실 보증금은 모르시니 보증보험 가입이 필요해보입니다
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
대출 금액은 많은 금액은 아닙니다
부동산에서 대출과 전세보증보험에 가능하다고 하면 위험하지는 않는거 같습니다
지역이 서울이고 보증금이 1억6천5백이하면 최우선 변제금이 5천5백까지 보장받을수 있습니다
만약에 계약을 해서 잔금을 치른다면 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심할수 있습니다
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
주변실거래가를 제시해주어야 게약시 위험요소를 분석할 수 있은데 현 주택예상가격제시가 없군요
그러나 주택담보대출도 가는하다고 하며 보등보험가입도 가능하다고 한다며는 안전할 것 같습니다
직접 은행에 문의 허여 대출가능하다면 은행에서 분석하여 평가할 것이므로 찬고하여 주시기 바랍니다
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다. 위사항만으로 정확한 판단은 어렵습니다만 시세대비 비교적 적은 채권최고액이고 보증보험이 가입된다면 크게 문제가 없다고 보여집니다만 만약 선순위 임차인들이 있는 공동담보,다가구주택인 경우 선순위보증금 총액을 확인해보셔야 합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다. 건물 매매가를 알 수 없어 정확하게 말씀드리기 어렵습니다.
대출이 가능하고 보증보험을 들 수 있으면 위험한 물권은 아니리라 판단됩니다. 보증보험이 있으니 보증금 걱정은 하지 않으셔도 될 것 같습니다.
감사합니다.
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