전세계약 만료 시점에 (갱신청구권 없음) 세입자가 다음 이사갈 집에 계약 만료 시점 이후 3개월 후에 들어간다고 3개월 동안 집을 안 비우면 어떻게 해야 하나요?
다른 세입자와 전세 계약을 했는데 위와 같은 상황으로 현재 세입자가 3개월 후에 집을 비운다고 하면 현실적으로 어떤 방법이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세계약 기간이 종료되었음에도 세입자가 퇴거하지 않는다면 먼저 상황을 정리하여 퇴거를 요청하는 내용증명을 보내고 명도소송을 제기하며 손해배상 청구도 하셔야 할 것입니다. 하지만 소송에서 승소하고 강제집행하는데 까지는 시간이 많이 소요되므로 소송과 더불어 세입자와 협의를 잘하시는 것이 필요할 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세계약이 만료가 되면 계약종료를 하고 보증금을 지급을 받고 나가야 정상이나 불법적으로 점유를 하게 될 경우 사실 명도소송을 진행을 하게 되면 시간이 많이 걸리게 되므로 할 수 있는 방법으로는 불법 점유에 대한 부당이익반환소송 및 손해배상을 청구를 한다고 미리 내용증명을 보낼 필요가 있습니다.
그리고 만일 기존 임대인과 협의를 해서 불법 점유를 하게 될 경우 손해배상 청구쪽으로 가시는 것이 좋지 않을까 사료되면 가까운 무료법률구조공단에서 법적인 상담을 해보시는 것도 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
약속이 이행되길 바래야 하는데 전세 계약 만료 후 세입자가 3개월 이상 집을 비우지 않으면 임대인은 법적 절차를 통해 강제 퇴거를 할 수 있습니다.
새로운 세입자와 계약한 경우에도 현 세입자의 무단 점유로 차임 지연이나 계약 불이행이 발생하면 명도소송 및 손배청구 가능합니다.
감사합니다.
다른 세입자와 전세 계약을 했는데 위와 같은 상황으로 현재 세입자가 3개월 후에 집을 비운다고 하면 현실적으로 어떤 방법이 있을까요?
==> 채무 불이행이 임차인에게 있는 만큼 임대인에게 발생한 손해가 있다면 배상 책임이 있고 또한 이로 인해서 발생되는 모든 문제는 임차인의 책임을 부담해야 합니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 명도 합의 및 합의서 작성 (가장 실질적인 방법)
강제집행 절차로 가면 최소 6개월 이상 걸려 시간이 너무 오래 소요됩니다. 그래서 세입자에게 3개월간 불법 점유에 따른 금전적 책임을 분명히 알리고, 자진 퇴거를 유도하는 것이 최선입니다.
- 임차료 청구: 이주가 늦어지는 3개월 동안 기존 월세보다 높은 금액이나 위로금을 요구할 수 있습니다.
- 배상 책임 고지: 세입자가 계속 버텨 새 계약이 파기될 경우, 위약금 등 모든 손해를 세입자에게 청구할 수 있다는 점을 분명히 전하는 것이 좋습니다. 이런 심리적 압박이 실제로 큰 효과가 있습니다.
- 합의서 작성: '3개월 뒤 특정일에 반드시 퇴거하고, 약속을 어길 경우 바로 명도 절차에 응한다'는 내용을 담은 공정증서를 받아두면, 이후 별도 소송 없이 강제집행이 가능합니다.
2. 내용증명 발송
구두로만 요구하는 것보다는, 변호사 등 전문가나 본인 명의로 내용증명을 보내 공식 입장을 전달하세요.
- 내용: 계약 만료 사실, 갱신청구권 없음, 퇴거 지연 시 생기는 손해금(새 계약 파기 시 위약금 등)이 발생할 수 있음을 알리고, 명도소송 등 법적 조치를 취할 예정이라는 점까지 명확히 밝히는 게 좋습니다.
- 효과: 상대가 진짜 법적 절차가 시작됐다는 긴장감으로 협상에 응할 가능성이 높아집니다.
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안녕하세요. 공인중개사입니다.
계약이 종료되었는데 점유가 계속되면 법적으로는 부당 점유 상태가 됩니다. 현실적으로는 명도협의, 임시 사용료 지급 합의, 최악의 경우 명도소송까지 고려해야 합니다. 대부분 이사비, 기간 조정으로 합의가 이루어집니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전세 만료 시 갱신청구권이 없고 세입자가 3개우러 지연 시 내용증명 우편을 통해 퇴거 통보를 하시고 이후 명도소송을 진행하시는 것이 가장 현실적인 방법입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문처럼 할 경우 계약위반에 따른 모든 손실보상 및 법적책임이 지셔야 할수 있습니다. 계약기간이 종료되고 보증금 반환도 완료된 상황에서 버티는 경우에 점유에 대한 권리가 없는 상태로 불법점유로 볼수 있고, 해당 점유로 인해 새로운계약자가 입주하기 어려워 이후 계약관계에서도 문제가 발생될 경우 결국 모든 책임은 불법행위를 한 현 임차인에게 있기 때문입니다. 계약만기일자를 기준으로 이전까지는 거주를 주장할수 있으나, 이후부터는 보증금 반환이 된다는 전제하여 거주권리가 없으므로 현실적으로는 임대인에게 상황을 전달하고 새로 들어올 세입자와 일정을 최대한 조율하는 방법 밖에 없습니다. 만약 불가하다고 한다면 당연히 만기일자 기준으로 퇴거를 하셔야 합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
사전 내용증명서를 2차례 이상 보내기 바랍니다
이때 새로운 세입자와 계약했음을 알리고 만약 이주하지 않을 시 세입자에 대한 위약금과 손해배상 청구를 하겠다는 경고를 분명히 제시하여야 합니다
그리고 점유이전금지가처분( 명도소송시 필수)를 하셔야 하는데 이는 법적다툼으로 대략 6개월이상이 소요되므로 협의를 통하여 이사비용과 중개수수료 등에 사전협상을 통하여 해결하는 곤혹스러운 상태를 맞게 될 수도 있다는 점도 감안해야 합니다
아울러 소유자라도 함부로 방에 들어가거나 출입열쇠 비밀번호 를 바꾸는 등은 주거침입 등의 형사 처벌의 대상이 될수도 있다느점을 유의하여야 합니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
세입자가 계약 만료 후에도 퇴거를 거부하여 새로운 세입자와의 계약이 파기될 위기에 처한 상황은 임대인으로서 매우 당혹스러운 일입니다. 특히 새로운 계약이 이미 체결된 상태라면 법적·금전적 책임 문제가 얽혀 있어 '신속한 압박'과 '현실적인 합의'를 병행해야 합니다.
현실적으로 취할 수 있는 조치들을 단계별로 정리해 드립니다.
1. 내용증명을 통한 법적·금전적 압박 (가장 먼저 할 일)
구두 협의보다는 문서로 기록을 남겨 세입자에게 사태의 심각성을 알려야 합니다.
손해배상 예고: "새로운 세입자와 전세 계약이 체결되었으며, 귀하의 미퇴거로 인해 계약이 파기될 경우 계약금 배액 배상금(수천만 원) 및 새로운 세입자의 이사비, 임시 숙소 비용 등을 모두 귀하에게 청구하겠다"는 내용을 명시하십시오.
불법 점유 선언: 계약 만료 이후의 거주는 '불법 점유'에 해당하며, 3개월간의 시세에 따른 월세 상당액(부당이득금)을 보증금에서 공제하겠다고 통보하십시오.
2. 현실적인 합의 (이사비 또는 위로금 제안)
명도소송은 판결까지 최소 6개월 이상 소요되므로 3개월 지연을 해결하기엔 너무 늦습니다. 따라서 '소송 비용을 미리 준다'는 셈 치고 합의를 끌어내는 것이 경제적일 수 있습니다.
조건부 합의금: "제날짜에 나가주면 이사비 200~300만 원을 지원하겠지만, 하루라도 늦어지면 손해배상 소송을 진행하겠다"고 제안해 보세요. 세입자 입장에서도 수천만 원의 손해배상 소송을 당하는 것보다 이사비를 받고 나가는 것이 유리하기 때문에 협상에 응할 가능성이 높습니다.
3. 새로운 세입자와의 일정 조율
현재 세입자가 3개월을 버티겠다고 확고하다면, 새로운 세입자와의 계약 파기를 막기 위한 중재가 필요합니다.
입주 시기 조정 요청: 새로운 세입자에게 상황을 설명하고 입주를 3개월 늦출 수 있는지 타진해 보십시오. (이때 발생하는 새로운 세입자의 대기 비용이나 보관 이사비 등을 임대인이 부담해야 하며, 이 비용을 다시 기존 세입자에게 청구하는 구조입니다.)
계약 해지 시 대비: 만약 새로운 세입자가 계약을 해지한다면, 귀하는 새로운 세입자에게 계약금 배액을 배상해야 합니다. 이 배상액은 기존 세입자의 불법 점유로 인한 손해이므로 기존 세입자에게 구상권(손해배상 청구)을 행사할 수 있습니다.
4. 법적 조치 착수 (명도소송 및 가처분 신청)
협상이 결렬될 것에 대비해 즉시 법적 절차를 시작해야 합니다.
점유이전금지가처분: 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하게 묶어두는 절차로, 약 2주~1개월이면 결정이 나며 세입자에게 상당한 심리적 압박을 줍니다.
명도소송 제기: 비록 3개월 내에 끝나지는 않지만, 소송이 시작되었다는 사실 자체만으로도 세입자가 퇴거를 서두르게 만드는 효과가 있습니다.
"보증금 반환 의무를 다하고 있음을 증명하세요." > 나중에 손해배상을 제대로 청구하려면, 임대인인 귀하가 "나는 보증금을 돌려줄 준비가 다 되었으니 집을 비워달라"는 의사를 명확히(내용증명 등) 전달했어야 합니다.
지금 바로 부동산 전문 변호사를 통해 손해배상 금액을 구체적으로 산정한 내용증명을 발송하여 세입자가 '3개월 버티기'의 대가가 얼마나 큰지 인지하게 만드는 것이 급선무입니다.