임차인의 전월세 보증금을 지킬 수 있는 대항력의 성립요건은 무엇인가요?

Question

대항력이 있을 때, 임차인은 집주인이 바뀌어도 계약기간에 세입자로 살 권리와 전월세 보증금을 받을 수 있는 힘이 필요한데, 임차인의 전월세 보증금을 지킬 수 있는 대항력의 성립요건은 무엇인가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

주택임대차 보호법에 따라 전입신고를 갖추면 익일부터 임차권에 대한 대항력 효력이 발생되고 확정일자를 갖출경우 경매시 우선변제권 효력이 확보됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

대항력의 성립요건은 전입신고와 점유(거주)입니다. 두 가지 중 하나만 갖추어 있지 않을 경우 대항력을 가질 수 없습니다.

보통 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 보증금을 모두 받지 않은 상태에서 기존 전세집이든 월세집에 짐을 모두 빼버리면 점유의 요건이 상실하게 되어 대항력을 잃게 됩니다. 그래서 일부 짐을 두고 이사를 가야합니다.

Answer 3

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

전입과 점유입니다.

점유는 대체로 물건 하나만 나둬도 가능하므로 일반적으로는 전입신고가 제대로 되어 있는지만으로 대항력이 있는지를 판단합니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 4

안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.

먼저 대항요건은 1. 전입신고, 2. 점유(인도) 이고 이 두 가지 요건을 갖추었을 때 일반적인 매매에서는 대항력이 있다고 하고

전입신고를 하고 실제 거주를 한다면 주인이 변경되었고 특별한 경우가 아닌 이상 면책적채무인수라고 하여 새로운 집주인에게

보증금을 받으면 되고 새로운 집주인이 보증금을 주지 않을 때까지 나가지 않으면 됩니다. 즉 대항력이 있습니다.

그러나, 경매나 공매에서는 조금 다른데요. 먼저 위 대항요건을 갖추고(전입+점유) 그 날짜가 말소기준권리라는 날짜보다

빨라야 합니다. 그래야 경공매에서는 임차인이 대항력이 있다고 할 수 있고 만약 전입신고를 늦게 했을 경우

이를테면 근저당이 설정되어 있는데 그집으로 전입신고를 했다면 전입신고일자가 늦게되고 대항력이 없게 됩니다.

말소기준권리 또는 말소기준등기라고 하는 것은 법률용어는 아니고 경공매를 쉽게 하기 위해 생겨난 개념이며

압류, 가압류, 저당, 근저당, 담보가등기, 전세권, 강제경매개실결정 이렇게 총 7가지 중에 가장 날짜가 빠른 것입니다.

등기부등본에 저 7가지 중 날짜가 제일 빠른 기준을 찾고 그것을 말소기준이라 칭하며 그 날짜와 임차인의 전입일자를 비교하고

전입일자가 빠르다면 대항력이 있고, 전입일자가 늦다면 대항력이 없습니다.

그럼 도움이 되셨길 바라고 즐거운 한 주 보내세요^^

Answer 5

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

대항력의 성립요건은 점유 + 전입신고 입니다.

여기에 확정일자 까지 받아 놓으셨다면 우선변제권 성립되겠고요.

또한 소액임차인에 해당 하신다면 최우선변제권까지 성립 되겠습니다.

Answer 6

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

전입신고와 점유를 하면 대항력이 생깁니다. 확정일자까지 받으면 최우선변제금액을 받을 수 있는 권리도 생깁니다.

임대차계약서 작성일로부터 30일 이내에 주택임대차신고를 하면 확정일자가 부여 됩니다. 잔금일 또는 입주일에 전입신고를 하면 되고요.

Answer 7

주택임대차보호법에 따라 '전입신고(주민등록)'를 하고 '주택을 인도'받아야 합니다.

주택을 인도받는다는 것은 집주인으로부터 주택을 넘겨받는다는 의미로, 실거주를 뜻합니다.

Answer 8

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

계약하시고 잔금날 잔금지급하고 전입신고와 확정일자를 받아놓으시면 대항력을 갖춰 놓 은겁니다

필히 전입신고, 확정일자 받으시기 바랍니다

Answer 9

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

대항력은 전입신고와 확정일자를 교부받으시면 됩니다.

임대인이 바뀌더라도 새로운 매수자는 임대인의 지위를 승계하는것이 원칙이기 때문에 임대차는 유효합니다.