안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.
먼저 대항요건은 1. 전입신고, 2. 점유(인도) 이고 이 두 가지 요건을 갖추었을 때 일반적인 매매에서는 대항력이 있다고 하고
전입신고를 하고 실제 거주를 한다면 주인이 변경되었고 특별한 경우가 아닌 이상 면책적채무인수라고 하여 새로운 집주인에게
보증금을 받으면 되고 새로운 집주인이 보증금을 주지 않을 때까지 나가지 않으면 됩니다. 즉 대항력이 있습니다.
그러나, 경매나 공매에서는 조금 다른데요. 먼저 위 대항요건을 갖추고(전입+점유) 그 날짜가 말소기준권리라는 날짜보다
빨라야 합니다. 그래야 경공매에서는 임차인이 대항력이 있다고 할 수 있고 만약 전입신고를 늦게 했을 경우
이를테면 근저당이 설정되어 있는데 그집으로 전입신고를 했다면 전입신고일자가 늦게되고 대항력이 없게 됩니다.
말소기준권리 또는 말소기준등기라고 하는 것은 법률용어는 아니고 경공매를 쉽게 하기 위해 생겨난 개념이며
압류, 가압류, 저당, 근저당, 담보가등기, 전세권, 강제경매개실결정 이렇게 총 7가지 중에 가장 날짜가 빠른 것입니다.
등기부등본에 저 7가지 중 날짜가 제일 빠른 기준을 찾고 그것을 말소기준이라 칭하며 그 날짜와 임차인의 전입일자를 비교하고
전입일자가 빠르다면 대항력이 있고, 전입일자가 늦다면 대항력이 없습니다.
그럼 도움이 되셨길 바라고 즐거운 한 주 보내세요^^
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