현재 실거주자와 임대차계약서 작성자가 다릅니다. 이런 경우에 전세금 돌려받을 수 있을까요?

Question

전세계약 관련 궁금한 사항이 있어서 질문드립니다.

현재 상황을 알려드리자면 3년 전 , 친 형과 같이 살 전세 집을 구했고 임대차 계약서를 형 명의로 계약 했습니다.

형과 저 둘 다 전입 신고를 하고 살았구요. 같이 살다가 1년 전 쯤 (입주한 지 2년이 다되어 계약이 끝나 갈 때)

친 형이 집에서 나가게 되어서 전출 신고를 하고 , 다른 집으로 주소 이전을 하였습니다.

저는 그 집에서 계속 살 생각이었기 때문에 집주인 분에게 계약 연장 하고 싶다 말씀 드렸고 ,

집주인 분도 오케이 하셨는데 이 당시 계약서를 작성하지 않고 구두로 연장 합의를 하였습니다.

( *현재 제가 살고 있는 곳이 재개발 진행 중인 구역이라 이주명령 떨어질 때 까지 살다가 이주비 받고 나간다고

저와 집주인 분 둘 다 구두로 협의를 했었습니다.

제가 생각 할 때 가장 큰 문제가 처음 입주 할 때 친 형 명의로 임대차 계약서를 작성한 후 제 명의로 다시 계약서를 작성하지 않았다는 겁니다.)

구두로 계약 연장을 한 지 1년이 지난 현 시점, 제가 이사를 갈 일이 생겨 계약 기간 중 이사를 가게 되었다고 집주인 분에게

말을 했고 , 현재 세입자를 구하고 있는 중입니다.

자금의 여유가 있어서 현재 거주 중인 집 전세금을 돌려 받아서 이사 갈 집에 전세금을 꼭 넣을 필요는 없습니다.

그래서 세입자가 바로 안 구해지더라도 이사는 8월 중으로 진행을 할 예정입니다.

집주인분도 세입자가 구해지면 전세금은 돌려주겠다 말씀은 하셨지만 걱정이 되는 부분이 많습니다.

이러한 상황에서 제가 궁금한 점 몇 가지는

1. 친 형 명의로 계약서를 작성 한 후 , 제 명의로 변경하여 새 계약서를 작성하지 않고 , 구두로 전세 계약 연장을 했습니다.

제 명의로 된 계약서가 아니기 때문에 이 계약서는 법적인 효력이 전혀 없는지 ?

(이렇게 여쭤보는 이유는 계약 후 바로 형과 저 둘 다 전입신고를 바로 하였고, 형이 전출 신고를 한 후

현재 제가 세대주로 되어있습니다. 집주인분도 형이 나가고 저 혼자 살고 있는 것도 알고 있기 때문에

구두로 전세계약 연장을 할 때 저와 계약을 했다는 부분이 어느 정도 인정이 되는가 궁금해서 여쭤봅니다.)

효력이 없다면 전세금을 돌려 받을 수 있는 근거가 아예 없는건가요?

혹시 나중에 집주인분과 전세금 문제로 마찰이 생겨 돌려받지 못하는 경우 어떻게 대처해야 할지 궁금합니다.

2. 현재와 같은 상황이라면 제가 이사 갈 집 계약을 할 때 제 명의로 계약을 하여 전입신고 및 확정일자를

받으면 안되는 건가요?

(현재 거주중인 집의 계약서가 형 명의로 되어있기 때문에 어차피 제가 전출신고를 하지 않고

현재 집에 주소를 가지고 있다 하더라도 의미가 없다 라고 어떤 공인 중개사 분이 말씀을 하셔서 여쭤봅니다.)

김진우 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.1. 임대인과도 아무런 문제없이 이야기가 되고 계신 상황이므로 걱정하실 필요는 없다고 보입니다.임대차계약을 하신 것은 명의는 크게 상관없으며 가족관계이기도 하고, 상대방도 형이 나가고 질문자님이 연장한 사정을 다 알고 있는 상황에서 어차피 보증금은 누구에게라도 줘야 하는 상황이므로 임대인이 계약을 부정할 아무런 실익이 없습니다. 2. 가족관계인 자가 전입신고를 한 경우에도 대항력은 인정받으실 수 있기때문에 보증금 받기 전까지 전출하시면 안되며 만약 나가셔야 한다면 임차권등기 등 다른 절차적인 보장을 해두셔야 합니다.

이성재 변호사 · Answer

안녕하세요. 이성재 변호사/세무사입니다.1. 해당 계약의 임차인은 여전히 형이 되는 것이지 질문자는 같이 거주하는 자이지 임차인의 권리 등을 주장하기 어렵고 이에 대해서 보증금 등의 반환 청구권자는 아닙니다. (위 구두 연장을 직접 한 경우라고 하여도) 다만 임대인과 합의하에 지급을 받을 수는 있지만 임대인은 계약상 임차인에게 반환 한 것이 아니기 때문에 추후 문제가 발생할 수 있어 거절할 수 있습니다. 2. 본인이 임차인이라고 볼 수 없기 때문에 전입신고와 확정일자를 받는 것이 문제가 되지않고, 현 거주중인 집에서 보증금 미반환시 임차권 등기 명령이나 기타 보증금 반환 청구는 형이 진행하여야 합니다.