아파트매매 특약 봐주실 부동산중개사분?
전세로 살다가 집주인이 살거냐고 제안해서
구매하려합니다
등기는 그분이 현금구매한집이라
아주깨끗합니다 소유권보존등기 한거 하나에요
그래서 매매를 셀프로 진행하려하는데
기존 전세금을 중도금조로 하고 잔금을 현금으로
이체해서 구매하려하는데요
기존 전세 세입자라 하자없는건 알고있어요
특별히 수리할곳은 보일러였는데 작년에 새로 달아주셨구 다른옵션은 없습니다
이런경우 제가 특약 작성해봤는데
추가사항이 있을까요?
가. 잔금 지급 및 소유권이전 관련 특약
0.매도인은 잔금 지급일에 맞춰 소유권 이전 등기 및 인도(집 비우기)를 완료해야 하며, 잔금 지급과 동시에 매수인 명의로 등기 이전 절차를 진행한다.
나. 등기부등본 확인 특약
0.잔금 지급 후에도 근저당 등 말소되지 않은 권리가 존재할 경우, 매도인은 즉시 이를 말소해야 하며, 미이행 시 매수인은 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있다
0.잔금일은 상호 합의하에 7일 이내 조정 가능하다 나. 등기부등본상 권리관계 확인 특약
0.매매 대상 부동산은 계약 체결일 기준으로 근저당, 가압류, 가처분, 임차권 등이 없는 상태(또는 계약일까지 말소 조건)여야 하며. 매도인은 매수인에게 등기부등본 원본을 제공해야 한다.
0.잔금 지급 전까지 새로운 근저당:압류 등의 설정을 금지하며. 위반 시 계약 해제 및 손해배상 청구가 가능하
다. 계약금, 중도금, 잔금 지급 관련 특약
0.매수인은 기존 전세 세입자로서 기존 전세금 260,000,000원을 중도금으로 한다.
0매수인은 잔금 150,000,000원을 00일에 지급한다.
라.인도 및 명도 관련 특약
0잔금 지급 지연 시, 지연 기간 동안 연 0%의 지연이자를 적용한다.
0매도인이 잔금일 이후에도 인도를 완료하지 않을 경우, 매수인은 매도인 명의의 전기.수도-가스.인터넷 등을 정지할 수있다.
마. 옵션 및 시설
집 내부 시설(에어컨, 비데, 보일러, 싱크대, 도배 등)은 기존 상태 그대로 인도하며, 사전 협의 없이 철거 및 변경할수없다.
바. 세금 및 기타 비용 특약
0양도소득세, 중개수수료 등 매도인의 세금 및 비용은 매도인이 부담하며, 취득세, 등기비용 등 매수인의 세 금은 매수인이 부담한다.
○매도인은 매매 잔금일 기준으로 미납된 관리비, 전기료, 수도료. 가스비 등이 없음을 보장하며, 미남 금액이 있을 경우 매도인이 정산 후 명도한다.
사. 하자 보수 등
○매도인은 매매 대상 부동산에 대해 누수, 결로, 곰팡이, 하자 보수내역을 매수인에게 고지해야 하며, 잔금 후 추가적인 하자가 발견될 경우 매수인이 이를 매도인에게 청구할 수 있다. 하자는 6개월까지 매도인이 책임한다
○매매 후 불법 증축.위반건축물 여부로 인해 문제가 발생할 경우, 매도인은 이에 대한 법적 책임을 진다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사실 불필요한 특약이 상당히 포함되어 있으나, 이대로 매도자가 동의하면 그대로 기재하시면 될듯 보입니다. 불필요한 부분등도 현 등기부상태나 전세입주자라는 특수성을 고려하면 제외가능하나, 어차피 기재가 되어도 매수자입장에서는 불리하지는 않기때문입니다. 다만 임대인이 너무 많은 특약등으로 인해 거부감을 나타내면 일부항목에 대해서는 수정 및 삭제를 하시면 될듯 보입니다 . 특히 세입자가 매수자라면 라, 바의 사항은 특약으로 기재할 필요가 없어보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
1.매도인은 잔금 지급일에 맞춰 부동산을 비워 인도하고, 매수인은 잔금 지급과 동시에 소유권 이전 등기 접수를 진행한다
등기이전 절차에 필요한 서류는 매도인이 사전에 준비하여 잔금일에 제공한다
등기 이전 절차만 써 있으면, 서류 제공 누락 시 책임소재가 불분명 합니다
등기 서류 제공 명시가 필요합니다
2.같은 내용이 중복되어 있으니 통합 정리하면 더 명료합니다
3.매수인은 기존 전세보증금 260,000,000원을 중도금으로 간주하며, 이는 계약 체결과 동시에 전세보증금 반환 의무가 소멸되고 중도금 지급으로 처리된다
,전체적으로 매우 잘 작성하셨습니다.
몇 군데만 문장 정리하거나 구체화하면 실제 공인중개사 계약서보다 훨씬 철저한 계약서가 될 수 있습니다
셀프 매매라도 사후 분쟁을 막으려면, 계약서에 반드시 날인/서명하고, PDF 스캔본도 보관하시길 추천드립니다
필요시에는 부동산에 도움을 청해보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
위 사항대로 계약서 작성하시면 되겠습니다.
보강할 수 있는 특약사항으로는 대금 지급 및 등기 이전 안전장치로 "잔금은 매도인의 명의 계좌로만 이체해야 하며 현금 거래는 지양합니다"
체납 관리비 및 공과금 정산 사항으로 "매도인은 잔금일 기준까지 발생한 관리비, 전기, 수도, 가스, 인터넷, TV 수신료, 재산세, 종합 부동산세 등 모든 비용을 완납해야 하고 추후 부과되는 체납분은 매도인이 책임진다."
이 정도만 추가하시면 될 듯 합니다.
감사합니다.