부동산 가격의 큰폭 하락 및 실물경제 하방곡선으로 영끌족이 힘든시기에 최근에는 투자를 받아서 아파트를 산다고 하는데, 어떤 내용인지 궁금합니다.
코로나이후로 많은 영끌족이 부동산가격의 큰폭 하락과 맞물려서 실물경제 하방곡선을 타고 부실이 많이
나고 있음에도 최근에 서울경기등 부동산규제 완화흐름을 타고 또 관심을 받고 있는것 같은데,
그중에서도 대출을 받지 않고, 투자를 받아서 부동산을 매입하려고 한다는데 어떤 내용인지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
정확한 내용을 기재하셔야 답변이 가능합니다. 문의의 내용과 가장 유사한 부분이라면 개인에 대해서는 지분형 주택금융이 해당될수 있고, 상가건물등에 대해서는 부동산 리츠정도로 볼수 있습니다. 다만 리츠의 경우도 일반 투자자의 자금을 받아 부동산을 구매하고 거기거 나온 임대수익을 배당을 통해 투자자에게 돌려주는 것이나, 현실적으로 리츠들도 담보대출을 통해 자금을 추가조달하기 떄문에 질문의 내용과는 차이가 있을듯 보입니다.
최근 다시 이야기가 나오는 지분형 주택금융의 경우는 개인과 정부가 공동으로 주택자금을 분담하고 해당 소유권에 대해서 지분을 취득하는 것으로 개인의 입장에서는 대출을 통하지 않고 주택구매자금 일부를 조달할수 있는 장점이 있지만, 온전한 소유권 취득이 어렵고 공동지분권자인 정부에 대해서 매월 일정 사용비용을 부담하여야 하기에 사실상 대출과 크게 다르지는 않다고 볼수 있습니다. 그리고 이미 과거에 이와 비슷한 제도를 운영하였으나, 폐지한 상태인데 최근에 다시 이를 수정한 정책을 운영하려는 움직임이 있는 듯 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
투자를 받아서 부동산을 매입한다는 것은 투자회사를 설립한 후 투자자를 모아서 부동산을 매입한다는 것인데 일반인이 이를 추진하기는 매우 어려운 일입니다. 특히 영끌족이라면 굳이 투자자들이 전문 부동산 투자법인이 아닌, 영끌족에게 투자할 이유가 없습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
최근 부동산 시장 침체와 고금리, 고물가, 경기 둔화 상황 속에서도 투자를 받아서 아파트를 산다는 뉴스가 나오고 있습니다. 이것은 단순히 개인이 돈을 빌려서 집을 산다는 게 아니라 부동산 간접투자 또는 지분 투자 형태로 부동산을 공동 매입하는 새로운 투자 방식입니다.
예를 들어 한 채의 아파트를 분할해 지분 형태로 투자자를 모집합니다.
매매 차익과 임대 수익을 동시에 누릴 수 있어서 최근 성행하는 투자방법입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
최근 부동산 시장의 변화된 투자 방식과 관련된 이슈로, 특히 대출이 아닌 ‘지분 투자’를 통해 아파트를 매입하려는 흐름을 지칭하는 것으로 보입니다. 전통적으로 부동산 매입은 자기 자금 + 대출을 통해 이루어졌지만, 최근에는 ‘투자자들의 자금을 모아 부동산을 사는’ 새로운 방식이 확산되고 있습니다.
배경: 영끌족 위기와 부동산 시장의 변화
영끌족의 현실
코로나 이후 저금리와 유동성 확대로 많은 사람들이 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은 대출)로 부동산을 샀습니다.
그러나 2022년부터 이어진 기준금리 인상과 함께 부동산 가격의 하락이 겹치면서, 매입 당시의 가격보다 집값이 낮아지고 대출 이자는 증가해 부실 위험이 커진 상황입니다.실물경제 하방
부동산 시장만이 아니라, 고용·소비·투자 등 실물경제 전반도 둔화 흐름을 보이며 ‘소득으로 버티며 대출을 상환’하는 것도 어려운 환경이 되고 있습니다.정책 변화
2023~2024년 들어 정부가 부동산 규제를 완화(예: 대출 한도 완화, 청약 요건 완화, 세제 혜택 등)하며 일부 지역, 특히 서울과 수도권 위주로 시장에 다시 관심이 붙는 분위기입니다.
새로운 투자 방식: ‘대출 없이 투자금으로 매입’
이런 상황 속에서 새롭게 주목받고 있는 방식이 바로 ‘투자자 자금으로 부동산을 매입하는 구조’입니다.
1. 지분 투자 (소액 공동 투자)
구체적으로는 다음과 같은 형태들이 있습니다:여러 투자자에게 소액 자금을 받아 한 채의 아파트를 공동으로 매입함
각자 투자한 금액만큼 지분을 나눠서 소유하거나, 별도의 법인을 통해 지분 참여
수익은 임대 수익 또는 시세차익에 따라 배분됨
예: 20억짜리 아파트를 1억씩 20명의 투자자가 지분을 나눠서 매입
이 방식은 개인이 대출을 받지 않아도 되며, 부동산 시장에 간접 참여할 수 있다는 장점이 있습니다.
2. 부동산 조각 투자특정 부동산을 조각처럼 나누어, 증권화하거나 플랫폼을 통해 매수하는 방식
주로 상업용 부동산에서 시작됐지만, 일부는 주거용 아파트로도 확대되는 추세
플랫폼 예시: 카사(Kasa), 루센트블록, 펀블 등
3. 개인 투자자들의 프라이빗 딜 (사모 투자 구조)법인이나 투자조합을 설립하여 고액 자산가들이 자금을 모으고 특정 아파트나 주택을 매입
이 경우 일반인보다는 전문 투자자나 중개인 네트워크를 가진 사람들 중심으로 운영됨
주의할 점
이 방식이 최근에 다시 관심을 받는 이유는 “대출 없이도 부동산 투자 가능”하다는 점이 매력적이기 때문입니다. 하지만 다음과 같은 위험 요소도 반드시 고려해야 합니다:
법적 안전성 불명확
지분 투자자는 실제 부동산의 명의자가 아니거나, 권리 주장이 어려운 구조일 수 있음
플랫폼이나 공동명의 계약서 구조가 법적으로 취약할 수 있음
수익 배분 갈등
부동산 매각이나 임대 수익 배분 시 갈등 가능성
투자자 간 의견 차이로 운영에 차질이 생길 수 있음
유동성 부족
지분을 팔고 싶어도 사려는 사람이 없어 쉽게 현금화하기 어렵습니다.
규제 리스크
아직 제도화가 완전히 정착되지 않은 방식이 많아, 향후 금융감독원이나 국토부의 규제가 생길 가능성이 있음
요약하자면, 최근 "대출 없이 아파트를 산다"는 건 전통적 대출 방식이 아닌, 투자금 유치를 통해 지분이나 법인 형태로 부동산을 공동 매입하는 새로운 방식을 말합니다. 이는 경기 하락기에도 자금 여력이 있는 투자자들이 기회를 엿보며 등장하는 흐름이며, 일부는 플랫폼이나 사모 펀드 형식으로도 운영되고 있습니다. 하지만 아직 법제화와 제도적 안정성이 미비한 만큼, 투자자는 신중한 판단과 계약 구조의 철저한 검토가 필요합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
요즘 부동산 시장에서 언급되는 투자를 받아서 아파트를 산다는 흐름은 전통적인 대출 기반 투자가 아닌, 지분 투자 혹은 공동 투자(P2P, 리츠 등)와 같은 방식으로 자금을 조달하여 아파트를 매입하는 새로운 투자 패턴을 말합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
대출을 받지 않고 투자를 통해서 부동산을 매입하는 경우 간접투자 방식으로 클라우드펀딩이나 부동산리츠등이 있습니다. 이러한 투자 방식은 여러명이 지분형태로 조금씩 투자를 해서 부동산을 지분형식으로 소유를 하고 부동산 수익이 나게 될 경우 배당 형식으로 수익을 취하게 되는 투자형식입니다.
감사합니다.