경제
엣프레소먹고24시간질문한소라게
산에 등산하다 보면 ‘살모사 소굴’ 같은 곳도 누군가의 사유지(사람 사는 땅)가 될 수 있는 이유가 궁금합니다.
산을 걷다 보면 “여긴 완전 살모사 나올 것 같은데… 이런 데도 사람이 살 수 있는 땅(사유지)인가?” 하는 생각이 들 때가 있습니다. 결론부터 말하면 그럴 수 있습니다. 이유는 보통
아래 같은 경우들 때문입니다.
1. ‘사유지’는 “사람이 살기 좋아 보이느냐”와 별개라서
ㆍ땅이 험하고 풀숲이 많고 뱀이 나올 것 같아도, 등기상 소유자가 개인이면 사유지입니다.
ㆍ사람이 실제로 거주하지 않아도, 소유권 자체는 그대로 남는 경우가 흔합니다.
2. 옛날부터 내려오던 ‘산 속 땅’이 그대로 남아 있는 경우
ㆍ조상 대대로 임야(산 땅) 를 보유하거나, 묘지·문중 산처럼 오래전부터 특정 집안/단체가 가진 땅일 수 있어요.
ㆍ지금은 방치되어 “소굴”처럼 보여도, 법적으로는 사유지인 경우가 있습니다.
3. 농사·임업·약초·양봉·장비창고 등 “가끔만 쓰는 땅”일 수 있음
ㆍ산 속에는 약초 재배, 벌통(양봉), 나무 관리(임업), 산나물 채취용 관리 구역처럼
늘 사람이 살진 않지만 일 때문에 드나드는 사유지가 꽤 있습니다.
4. 등산로가 ‘공공 땅’이 아니라, 사유지를 ‘지나가는 길’인 경우도 있음
ㆍ우리가 걷는 길이 항상 국유지/공유지만 통과하는 게 아니라, 사유지를 가로지르는 구간이 섞여 있을 수 있습니다.
ㆍ그래서 표지판에 “사유지 무단출입 금지”, “산나물 채취 금지” 같은 안내가 붙기도 합니다.
5. 실제로 사람이 살 수 있는지 여부는 ‘용도지역/허가’ 문제
ㆍ“사유지냐”와 “집을 지을 수 있냐(거주 가능하냐)”는 또 다른 문제예요.
ㆍ산 속 땅이 사유지여도 건축 제한, 산지전용 허가, 개발제한구역 등 규제 때문에 실거주가 어렵거나 불가능할 수도 있습니다.
궁금합니다.
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 산속 험준한 땅이 사유지인 경우는 충분히 가능합니다. 걷다 보면 누가 사나 싶을 만큼 황량화거나 밸 벌레가 많이 보이는 곳도 등기부상 개인 소유일 수 있습니다.
법적으로 소유권은 땅의 상태와 상관없이 유지되지 때문입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
산속이라 살모사 나올 것 같아 보여도 등기상 개인 소유면 사유지가 될 수 있고, 실제 거주 여부와는 전혀 별개입니다. 조상 대대로 내려온 임야·묘지·문중산이거나 약초·임업·양봉처럼 가끔만 사용하는 땅, 또는 등산로가 사유지를 통과하는 경우도 흔합니다. 다만 사유지라고 해서 집을 지을 수 있는 건 아니고, 산지전용·용도지역·개발 제한 때문에 실거주는 불가능한 땅인 경우가 많습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
살모사가 나올 법한 험한 산세의 땅이 누군가의 소유가 되는 이유는 대한민국 토지 체계가 '이용 가치'가 아닌 '권리 관계'를 중심으로 형성되어 있기 때문입니다.
질문자님이 정리해주신 내용이 매우 정확하며, 전문가의 시각에서 실무적인 배경을 덧붙여 정리해 드리겠습니다.
대한민국의 모든 토지는 국유지가 아니라면 반드시 주인이 있으며, 이는 지적법과 부동산등기법에 의해 관리됩니다. 과거 일제강점기 토지조사사업 당시부터 전 국토를 필지 단위로 나누어 소유권을 부여했기 때문에, 사람이 살기 힘든 절벽이나 늪지조차도 지번(예: 산 00번지)이 부여된 사유지가 될 수 있었습니다.
특히 임야는 투자 및 자산 보존의 수단으로 활용되어 왔습니다. 비록 지금은 살모사 소굴처럼 방치되어 있어도, 향후 도로가 개설되거나 용도지역이 변경될 경우의 시세 차익을 노리고 대대로 보유하거나 매매하는 경우가 많습니다. 또한, 선산(문중 산)처럼 조상의 묘를 모시기 위해 수십 년간 인위적인 개발 없이 보존해 온 땅들은 자연스럽게 야생 동물의 서식지가 되기도 합니다.
등산로에서 만나는 험한 사유지는 겉보기와 달리 산지관리법상 엄격한 보호를 받는 경우가 많습니다. 사유지라는 이유로 소유주가 마음대로 개발할 수 없는 '보전산지'나 '개발제한구역'이 섞여 있어, 결과적으로 사람의 손길이 닿지 않는 '소굴'의 형태를 띠게 되는 것입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 등산 중 "사유지" 푯말을 보신다면, 그 땅은 누군가에게는 소중한 자산이자 조상의 유업일 수 있으니 정해진 등산로를 이용하시는 것이 법적 분쟁을 피하는 가장 좋은 방법입니다.
혹시 특정 산지의 소유주나 토지 활용 가능성이 궁금하시다면, '토지e음' 사이트에서 해당 지번의 규제 사항을 직접 확인해 보실 수 있습니다.
1. ‘사유지’는 “사람이 살기 좋아 보이느냐”와 별개라서
ㆍ땅이 험하고 풀숲이 많고 뱀이 나올 것 같아도, 등기상 소유자가 개인이면 사유지입니다.
ㆍ사람이 실제로 거주하지 않아도, 소유권 자체는 그대로 남는 경우가 흔합니다.
==> 네 맞습니다.
2. 옛날부터 내려오던 ‘산 속 땅’이 그대로 남아 있는 경우
ㆍ조상 대대로 임야(산 땅) 를 보유하거나, 묘지·문중 산처럼 오래전부터 특정 집안/단체가 가진 땅일 수 있어요.
ㆍ지금은 방치되어 “소굴”처럼 보여도, 법적으로는 사유지인 경우가 있습니다.
==> 네 맞습니다.
3. 농사·임업·약초·양봉·장비창고 등 “가끔만 쓰는 땅”일 수 있음
ㆍ산 속에는 약초 재배, 벌통(양봉), 나무 관리(임업), 산나물 채취용 관리 구역처럼
늘 사람이 살진 않지만 일 때문에 드나드는 사유지가 꽤 있습니다.
4. 등산로가 ‘공공 땅’이 아니라, 사유지를 ‘지나가는 길’인 경우도 있음
ㆍ우리가 걷는 길이 항상 국유지/공유지만 통과하는 게 아니라, 사유지를 가로지르는 구간이 섞여 있을 수 있습니다.
ㆍ그래서 표지판에 “사유지 무단출입 금지”, “산나물 채취 금지” 같은 안내가 붙기도 합니다.
5. 실제로 사람이 살 수 있는지 여부는 ‘용도지역/허가’ 문제
ㆍ“사유지냐”와 “집을 지을 수 있냐(거주 가능하냐)”는 또 다른 문제예요.
ㆍ산 속 땅이 사유지여도 건축 제한, 산지전용 허가, 개발제한구역 등 규제 때문에 실거주가 어렵거나 불가능할 수도 있습니다.
==> 네 그렇습니다. 토지 용도는 토지이용계획 확인원에 따라 판단이 필요한 사항입니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
땅이 험해서 사람이 못 살더라도 등기부에 주인이 등록되어 있다면 법적으로 엄연한 사유지이며 관리가 안 되어 뱀 소굴처럼 보여도 상속받은 땅이거나 시세차익을 노리고 묵혀두는 개인 재산인 경우도 많습니다. 등산객 눈에는 황무지 같지만 실제로 약초 재배지나 문중 묘역 등 특정 목적으로 사유지일 수도 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우리나라 토지의 경우 국토의계획및이용에 관한 법률에 의거하여 해당 토지 필지 마다 용도지역 및 용도지구등 토지의 쓰임이 다 다르다고 볼 수 있고 건축이 허용이 되는 곳 불가한 곳, 농사가 가능한 곳등 그 쓰임에 따라 다 다르다고 볼 수 있습니다. 토지이음과 같은 사이트에서 해당 토지의 필지를 조회를 하면 해당 토지의 용도를 법률에 의거해서 알 수가 있다고 볼 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
땅이 험하고 뱀이 나와도 등기부상 주인이 있으면 법적 사유지입니다. 사람이 살기 적합한지는 소유권과 상관이 없습니다. 또한 조상 대대로 물려받은 임야이거나 당장 관리하지 않아도 투자 또는 상속 목적으로 보유 중인 경우가 많습니다. 겉보기엔 방치된 숱 같아도 주인이 약초 재배, 양봉, 임업 등을 위해 간혈적으로 사용하는 일터일 수도 있고 사유지라도 그린밸트나 보전 산지로 지정이 되면 집을 지을 수 없이 주인이 있어도 자연 상태로 그대로 방치가 됩니다. 결론적으로 겉모습이 어떻든 법적 주인이 존재하면 사유지이며 규제나 관리 비미로 인해 소굴처럼 보일 뿐입니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. '소유'와 '거주'는 다릅니다.
땅의 소유자가 되려면 반드시 그곳이 집을 짓기에 편해야 하는 것은 아닙니다. 예를 들면, 가파른 절벽이나 습지같이 사람이 살기 힘든 곳이라도, 누군가 그 땅을 매입하거나 상속받아 등기까지 마쳤다면 법적으로는 명확한 개인 재산이 됩니다. 즉, 살기 좋은 땅이어야만 '내 땅'이 되는 건 아니라는 뜻입니다.
2. 조상 대대로 내려오는 '선산'일 수 있습니다.
험한 산속의 사유지는 최근에 투자 목적으로 매입했다기보다, 수십 년 혹은 수백 년 전부터 가문에서 계속 보유해 온 임야(선산)인 경우가 더 많습니다. 조상의 묘소가 있거나 종중에서 관리한다면, 땅이 아무리 험해도 소유권이 그대로 넘어오게 됩니다. 겉으로 보기엔 방치된 숲처럼 보여도, 엄연히 주인이 존재한다는 사실입니다.
3. '농사'가 아닌 '임업' 현장일 수도 있습니다.
사람이 살지는 못해도, 산 자체가 생업의 현장인 경우도 있습니다.
- 약초나 특용작물(산양삼, 버섯 등)도 깊은 산속에서 잘 자랍니다.
- 미래의 목재 생산을 위해 수목을 가꾸는 임야도 많습니다.
이런 곳에서는 외부인의 출입을 막으려고 ‘사유지, 입산 금지’ 같은 경고문을 붙여놓기도 합니다.
4. 우리가 걷는 등산로 중에도 '사유지'인 경우가 많습니다.
등산로가 모두 국가 땅일 것 같지만, 실제로는 개인 소유의 산을 통과하는 경우도 많습니다. 땅주인이 등산객을 위해 일정 부분 통행을 허용해줄 뿐, 법적으로는 남의 집 땅을 밟고 지나가는 것과 비슷한 상황도 제법 많습니다.
5. 사유지라도 언제나 집을 지을 수 있는 건 아닙니다.
땅이 내 명의라고 해도, 국가에서 정한 용도(예를 들어 개발제한구역이나 보전임야 등)에 속해 있다면 집을 짓거나 개발하는 게 사실상 어렵습니다. 즉, 소유권은 분명히 내게 있지만, 실제로 활용할 수 있는 권한에는 여러 제약이 따르는 게 산속 사유지에서 자주 볼 수 있는 모습입니다.