전세 계약연장 묵시적갱신과 계약갱신청구권에 대해 알려주세요

Question

전세 계약 2년이 끝나기 2달 전입니다.

집주인에게 연락와서 계약 연장 여부와 연장 기간을 알려달라고 하는데요

나가게 되면 다음 세입자를 구하기 어려우니 최대한 빨리 여부를 알려달라고 한 상황입니다.

정황 상 집주인은 제가 나가길 바라지 않는것 같습니다.

저는 계약을 연장하고 싶은데

문자로 2년 연장하겠습니다 라고 답하면 법적인 효력을 갖나요?

이렇게 되면 묵시적갱신이 되는지 계약갱신을 청구하게 되는건지 알고 싶습니다.

주변 사람들은 그냥 아무 말도 하지 말고 가만히 있어라 그게 더 유리하다라고 하시는 분도 있고 연장 여부만 알려주고 기간은 얼버무려라 라는 분도 있어서 어떤게 더 현명할까요?

그리고 도배지가 좀 더러워지고 철이 녹슨 부분이 있는데 이번에 말씀드리는게 맞을까요?

Answer 1

안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.

전세계약의 연장과 관련하여 묵시적 갱신과 계약갱신청구권에 대해 알아보겠습니다.

1. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이

   • 묵시적 갱신 : 임대차 계약기간이 종료되기 전까지 임대인이나 임차인이 계약종료나 조건 변경에 대한 의사 표시를 하지 않으면 , 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되는 것을 말합니다.

     이때 계약기간은 통상 2년이며 , 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 , 해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

   • 계약갱신청구권 : 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로 , 한 번 행사할 수 있으며 , 이를 통해 추가로 2년을 거주할 수 있습니다.

     이 경우 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

1. 문자로 2년 연장 의사를 밝힌 경우의 법적 효력 :

   임대인에게 문자로 2년 연장 의사를 전달하면 법적 효력이 발생합니다.

   임대차 계약은 반드시 서면으로 해야 하는 것이 아니며 , 문자나 구두로도 계약이 성립될 수 있습니다.

   따라서 문자로 연장 의사를 명확히 전달하고 , 임대인이 이에 동의하면 계약은 유효하게 연장됩니다.

1. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 행사 여부

문자로 2년 연장 의사를 밝히고 임대인이 이에 동의하면 , 이는 합의갱신에 해당합니다.

이 경우 계약갱신청구권을 행사한 것으로 볼 수 있으며 , 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

반면 , 양측이 아무런 의사 표시를 하지 않아 자동으로 계약이 연장되는 경우는 묵시적 갱신에 해당합니다.

1. 도배지 오염 및 철제 부분 녹에 대한 임대인의 수선 의무 :

   민법 제623조에 따르면 , 임대인은 임차인이 임대차 목적물을 사용하고 수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.

   따라서 도배지의 자연스런 오염이나 철제 부분의 녹과 같이 정상적인 사용으로 인한 마모나 손상은 임대인이 수선해야 할 책임이 있습니다.

   그러나 임차인의 고의나 과실로 인한 손상이라면 , 임차인이 수선 비용을 부담해야 할 수 있습니다.

   따라서 도배지의 오염과 철제 부분의 녹에 대해 임대인에게 수선을 요청할 수 있으며 , 이는 임대인의 수선 의무에 해당합니다.

Answer 2

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
계속 거주하실 경우 단순 재계약과 갱신청구권을 행사한 계약임을 구분할 필요가 있습니다
단순 재계약은 새로운 계약으로 보아 차회 갱신청구권을 갖게 되며 임차인은 계약기간을 이행하여야 합니다
갱신청구권을 사용한 경우 임차료는 인상을 하더라도 5%이내로 제한되며 임차인의 중도 해지요청시 통지후 3개월이면 효력이 발생합니다.
또 임대인은 다음번 재계약을 거절할 수 있습니다.
필요한 것을 선택하여 계약서 작성시 반영하는 것이 명확합니다
시설구조상의 노후부분은 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우 임대인의 책임이나 견해가 다를 수 있으니 우선 보수요청이나 협의가 필요합니다
원할하게 해결되시길 바랍니다

Answer 3

묵시적갱신은 서로 아무런 말없이 지나갈때가 묵시적갱신입니다.

위의 경우는 연장에 대한 협의가 있었기에 묵시적갱신은 아니고 일반 재계약입니다.

문자로 대답해도 효력있습니다.

이미 임대인이 연장에 대한 문의를 했기 때문에 대답하지 않는다고 묵시적갱신은 안됩니다.

도배 부분은 협의 사항이지만 보통 사는 중간에 임대인이 교체해주거나 하는 경우는 잘 없습니다.

Answer 4

저는 계약을 연장하고 싶은데

문자로 2년 연장하겠습니다 라고 답하면 법적인 효력을 갖나요?

==> 네 그렇습니다. 갱신에 대한 법적인 효력이 발생됩니다.

이렇게 되면 묵시적갱신이 되는지 계약갱신을 청구하게 되는건지 알고 싶습니다.

==> 묵시적인 계약갱신에 해당되지 않고 계약갱신에 해당됩니다.

주변 사람들은 그냥 아무 말도 하지 말고 가만히 있어라 그게 더 유리하다라고 하시는 분도 있고 연장 여부만 알려주고 기간은 얼버무려라 라는 분도 있어서 어떤게 더 현명할까요?

==> 임차인의 입장에서는 가급적 그대로 있는 것이 여러 면에서 유리하다고 할 수 있습니다.

그리고 도배지가 좀 더러워지고 철이 녹슨 부분이 있는데 이번에 말씀드리는게 맞을까요?

==> 가능합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

묵시적갱신은 임대인이 계약기간(1년계약이라도 2년 경과시 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약갱신거절이나 임차조건 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 이루어지며 동일한 조건으로 2년간 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있으며 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다. 즉 상호 아무런 연락이 없이 계약 종료 2개월이 지나야 묵시적 갱신이 되는 것입니다.

집주인이 연락해와서 답을 하게되면 묵시적갱신이 아닌 협의에 의한 갱신이 되는데, 만일 집주인이 보증금 인상을 요구하면 계약갱신청구권을 사용하여 5%이내로 인상 금액을 제한하여 갱신할 수 있습니다. 수선이 필요한 경우엔느 집주인에게 통지를 하셔야 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대차계약 6~2개월전에 임대인과 임차인간에 어떠한 협의도 없을 경우 자동으로 2년이 더 갱신이 됩니다.

이를 묵시적갱신이라고 합니다. 또한 임차인이 임대인에게 계약갱신을 하겠다고 의사표시를 하게 되면 계약갱신청구권을 사용을 하게 됩니다. 계약갱신청구권은 1번 사용이 가능합니다. 즉 굳이 더 거주가 가능한 상태라면 묵시적갱신으로 2년을 벌고 다음 계약시 혹시나 임대인이 나가라고 하면 그때 계약갱신청구권을 사용을 하시면 됩니다.

위 문자로 보낸 경우 계약갱신청구권을 사용한 의사로 보일 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

임대인이 만기전에 그런통보를 했으면 묵시적 계약은 아닙니다

그냥 연장하실거 같으면 임대인께 통보를 하시는게 맞고 여기서 임대인이 보증금을 많이 올리면 그때 계약 갱신권을 안썼으면 쓰면 됩니다

만약 계약 갱신권을 쓰게 된다면 5%만 올릴수 있습니다

묵시적계약은 만기전 2개월에서 6개월사이에 아무런통보가 없었을때 되는 것입니다

재계약을 잘하시기 바랍니다