중국의 부동산 위기 정책 미스인가요?
헝다 사태 같은 위기가 반복되는데도 근본적 해법은 안보여서요 이건 정책 대응이 잘못된건지 머델 자체의 한계 때문인건지 궁금해요 !
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
중국 부동산 위기는 정책 실패와 구조적 한계가 맞물린 결과라고 합니다
단기적 규제로 시장만 옥죄고
지방정부 구조나 부동산 중심 성장 모델은 바꾸지 않았기 때문이며
따라서 근본적 해결은 부동산 비중 축소 , 재정 구조 개편 ,소비 주도 성장으로 전환 없이는 어렵다고 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사실 중국뿐아니라 개발도상국에서는 흔히 나타나게 되는 부분입니다. 우리나라도 성장기에 기업의 무리한확정과 무리한 대출로 인해 imf라는 경제위기를 맞이한 것처럼 중국도 정부주도의 부동산 개발과 무리한 대출채권 발행등이 문제가 된것입니다. 경제는 현시점 글로벌화 되어 있기 때문에 자국의 상황뿐 아니라 전세계젹인 경제상황에도 영향을 미치게 되는데, 생각치 않은 불황이 찾아올 경우 이러한 빚들이 부실채권화 됨으로써 기업의 도산과 부동산 시장 침체로 이어질수 있습니다, 특히 부동산 관련 기업들은 금액단위가 크고 여러 금융권에 미치는 효과가 크기 떄문에 한번의 금융위기나 글로벌 경기침체가 올 경우 해당 국가 전반의 위기로 다가올수 있습니다. 헝다의 경우도 빚을 통해 건물을 짖고 분양을 통해 상환하는 구조로써 무리한 사업확장을 지속하였는데, 호황기에서는 분양에 문제가 없기 떄문에 크게 문제되지 않았으나, 코로나 이후 경제위기 오면서 분양에 실패한 사업장이 늘고 기업의 유동성위기가 오게 되면서 부실사태로 이어지게 된것으로 볼수 있습니다 .다만 중국의 특성상 국가가 강제적으로 이러한 상황을 막음으로써 초기진화는 하는듯 보이나 이게 결국은 여러분야의 연쇄적인 위기로 확대될수 있는 부분입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
중국 부동산 위기, 특히 헝다(恒大) 사태와 같은 상황이 반복되는 구조적 문제를 보면 단순한 일시적 정책 미스라기보다는, 중국의 부동산 모델 자체에 내재된 한계와 그에 대한 정책 대응의 구조적 한계가 복합적으로 맞물린 결과라고 보는 게 더 정확합니다.
1. 중국의 부동산 시스템: 모델 자체의 구조적 한계중국의 부동산 산업은 1990년대 개혁개방 이후 GDP 성장의 핵심 축이었습니다. 여기엔 몇 가지 구조적 특징이 있습니다.
지방정부 재정 = 토지 판매 수입에 의존: 지방정부는 국유지의 사용권을 부동산 개발업자에게 매각하는 방식으로 재정을 충당해왔습니다. 이를 "토지재정(土地财政)"이라고 부르죠.
개발업자 = 대규모 레버리지(부채)로 토지 구입 후 분양: 헝다와 같은 대형 디벨로퍼들은 선분양을 통해 자금을 조달하고, 그 자금으로 다른 프로젝트에 투자하는 식의 ‘자전거 돌리기’식 모델을 운영해 왔습니다.
주택은 소비재가 아닌 투자자산: 다수의 중국 가구가 주택을 “사는 곳”이 아니라 “투자수단”으로 인식했고, 다주택 수요가 많았기에 집값은 계속 오를 수 있었죠.
이 모델은 지속적인 가격 상승과 신용 공급이 유지될 때만 성립 가능한 구조였습니다. 하지만 경제 성장률이 둔화되고, 인구도 정점에 이르면서 수요가 자연스럽게 줄어든 지금, 이 시스템은 스스로 무너지고 있습니다. 즉, 모델 자체가 ‘지속 가능하지 않은 성장’에 기반한 것이었고, 지금의 위기는 그 구조적 한계가 드러난 것입니다.
2. 정책 대응의 문제: ‘단기 안정’에만 초점중국 정부는 위기 상황마다 다양한 정책을 내놨지만, 대부분의 대응은 근본 개혁이 아닌 ‘시장의 불만 잠재우기’에 집중되어 있었습니다.
예를 들어:
"3대 레드라인" 정책(2020): 부채총량을 규제해 레버리지를 낮추려 했지만, 헝다 같은 기업은 이미 구조적으로 부채 의존도가 너무 높아 충격만 가중시켰습니다.
재정 완화 & 금리 인하: 수요를 살리기 위한 노력은 이어졌지만, 실제로 집을 사려는 실수요자들은 줄었고, 투자 수요는 이미 한계에 도달했습니다.
완공보장 우선 정책: 선분양으로 집을 사고도 입주하지 못한 국민적 불만을 잠재우기 위해 정부가 직접 프로젝트를 완공시켜주는 정책도 있었지만, 이 역시 단기적 응급조치에 불과합니다.
결국, 정책은 시장 붕괴를 막는 ‘응급 수혈’ 역할은 했지만, 제도의 근본 문제—토지재정 의존, 과잉 공급, 부채 의존 모델에 손대지 않았기 때문에 효과는 제한적이었습니다.
3. 반복되는 이유: 구조는 그대로, 수요는 줄어드는 중지금도 여전히:
지방정부는 토지 매각 외에 뚜렷한 수익모델이 없고
대형 부동산 기업들은 무너졌지만, 그 자리를 국유기업이 차지하면서 구조 자체는 거의 그대로 유지되고 있으며
인구 감소, 고령화, 청년 실업 등으로 실수요는 갈수록 줄고 있습니다.
즉, 부동산이 경제의 20~30%를 차지하는 구조 자체는 바뀌지 않았는데, 수요의 기반은 붕괴되고 있어서 아무리 정책을 써도 시장은 살아나지 않고, 문제가 반복되고 있는 겁니다.
중국의 부동산 위기는 단순히 정책 대응을 잘못해서 생긴 문제라기보다는, 부동산과 지방재정에 지나치게 의존해온 경제 모델 자체의 구조적 한계가 드러난 것입니다. 그리고 지금까지의 정책은 이 모델을 개혁하거나 전환하려는 시도라기보다는, ‘붕괴를 지연시키는 조치’에 가까웠기 때문에 반복적으로 위기가 터지는 것이죠.
따라서 이 문제를 근본적으로 해결하려면, 부동산 중심의 성장 모델에서 탈피하고 지방정부 재정 구조도 전면적으로 개편해야 하지만, 이건 단기적으로는 경기 침체를 유발할 수 있기 때문에, 중국 정부 입장에서도 쉽게 결단을 내리기 어려운 상황입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
헝다 사태 같은 부동산발 금융위기가 반복되는 이유는 단순히 한 기업의 부실 때문이 아니라 중국의 성장 모델 자체가 구조적 한계가 근본적인 원인입니다.
헝다 사태는 중국식 부동산 중심 성장 모델의 붕괴를 보여준 사례입니다. 단기 정책 대응도 중요하지만 모델 자체의 전환 없이는 위기는 반복될 수 있습니다.
중국 뿐만 아니라 한국, 베트남 등 부동산 의존 경제구조를 가진 국가들도 유사한 위험을 내포하고 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
중국의 헝다 사태는 우리에게도 시사하는 바가 크다고 봅니다
중국은 2000년도 부터 부동산 투기가 시작되면서 부동산 가격이 상승하기 시작 그 후 뷰동산 관련 신흥재벌이 탄생하게 되었습니다
그 중의 하나가 헝다크롭도 여기에 속한다고 봅니다
또한 이에 힘입어 중국의 경제성정율의 25%이상이 부동산 관련 산업이 차지하게 되었습니다
그러나 이러한 부동산 투자도 버불현상이 초래되면서 미분양이 속출되고 가격이 하락하다 보니 관련 금융기관이 경영 위가에 몰리고 지벙정부 재정에도 커다란 악재요안으로 치닫게 되었습니다
그러나 중국 정부는 아직 개입하지 않고 시장 흐름에 관망하고 있는 것은 그다지 심각하게 보지 않거나 정보를 은익하고 도미노 현상을 우려 있지 않나 분석됩니다
우리나라도 강건너 불 구경할 때가 아니라고 봅니다
최근 한없이 오르기만 한 강남3구지역 및 주변지역에 대한 토허제 규제 및 스트레스3단계 실시를 앞두고 규제하는 것도 부동선산 투기로 가게부채가 감당하기 어려울 정도의 위험수준이 되자 미리부터 부동산 안전화 정책의 일환으로 추잔하고 있으나 얼마나 효과를 거둘지 에의주시하고 있습니다
첨고 바랍니다
헝다 사태 같은 위기가 반복되는데도 근본적 해법은 안보여서요 이건 정책 대응이 잘못된건지 머델 자체의 한계 때문인건지 궁금해요 !
==> 중국 인민은행이 기준금리를 린 것과 부동산의 방만한 정책을 추진한 결과 부동산 그룹
헝다가 파산된 원인을 제공한 것으로 판단하고 있습니다. 이로 인해서 중국 시장 투자자들이
주식과 부동산 등 위험자산에서 안전자산인 채권으로 이동하고 있어 당분한 회복이 불가하고
중국정부도 지난해부터 기준금리 빅컷, 장기 유동성 1조위안 공급, 정책금리 부동산 대출금리
인하정책을 펴고 있습니다.