임차보증금 미반환 상태에서 임대인 변경이 이루어지는 경우 질문드립니다.
임차인(본인)의 현재 상황과 그에 따른 타임라인을 간단히 적어보면
2021년 1월 11일 최초 임대차 계약 진행 (보증금 1억(전세대출금1억) / HUG보증보험 1억)
2023년 1월 11일 임대차 계약 갱신 (보증금 1억500만원(전세대출금1억) / HUG보증보험 1억 )
이후 계약만료일인 2025년 1월 10일 기준으로
약 5개월 전부터 임차인(본인)은 꾸준히 임대인에게 계약만료시 갱신불가 안내를 하였고 확인 답변까지 받음
임대인은 임차인(본인)에게 계약만료일 약 한 달 전 즈음부터
신규 매수자가 없으면 임차보증금 반환불가하다고 통보
임차인(본인)은 임대인에게 임차보증금 미반환 시, 민사소송으로 가겠다는 내용증명 송부함
임대인은 임차인의 전세대출금액인 1억을 제외한
잔여 보증금 500만원 및 장기수선충당금만 2025년 1월 10일에 반환하겠다고 함
임차인(본인)은 계약만료일인 2025년 1월 10일이 도래하면
다음날부터 바로 보증금 미반환에 따른 대출연장과 임차권등기명령 신청을 할 수 있도록 준비중
(임차권등기명령 이후엔 보증보험이행청구 및 특별손해 등 지급명령 진행 예정)
2025년 1월 6일 임대인은 임차인(본인) 새로운 매수자와 8천만원짜리 매매계약을 했다고 알려옴
새로운 매수자와 임대인과의 매매계약은 아래와 같습니다.
2025년 1월 6일 계약금 2천만원
2025년 1월 31일 중도금 2천만원
2025년 2월 14일 잔금 4천만원
그러면서 계약만료일인 2025년 1월 10일에
앞서 이야기했던대로 전세대출금액인 1억을 제외한 잔여 보증금 500만원 및 장기수선충당금을 반환할테니
신규 매수자가 입주 전 입주청소 및 도배예정이라고 짐을 정리해달라고 함
임차인(본인)은 보증금 전액을 상환받지 못한 상황에서 점유 상태 유지중으로 임대인의 요청은 불가하다고 통보
***여기서 문의드립니다***
① 현 상황에서 임차인(본인)의 최선의 대응 또는 임대인에게 할 수 있는 제안으로는 어떤 것이 있을까요?
( 당초 계획대로 대출연장 및 임차권등기명령 신청가고 보증보험 이행청구 및 지급명령은
신규 매수자에게 하는 대응 등 )
② 임대인의 신규 매매계약으로 인해 2025년 2월 14일 잔금까지 진행이 되면 신규 매수자가 임대인의 지위를
승계하게 될텐데 그렇다면 신규 매수자에게 보증금 반환을 요청해야 하는건지?
임대인의 지위 승계는 잔금 기준이 아닌 계약일 기준인 건지도 궁금합니다.
③ 2025년 1월 11일 임차권등기명령 신청을 한다면 대략 1달 이내에 완료가 될텐데 임차권등기명령 기간 중에
임대인이 바뀌거나 임차권등기 공고까지 끝나고 나서 임대인이 변경된다면 각각 어떤 일이 있을 수 있는지?
④ HUG 보증보험에 가입되어 있는 경우, 임차인(본인)은 임대인이 변경될 때 보증기관에 임대인 변경 신청을
해야 하는 것으로 알고 있는데 위와 같이 계약이 만료되었음에도 임차보증금을 받지 못하고 있는 상황에서
임대인이 변경된 경우도 마찬가지인건지? 기존 임대인이 신규 임대인의 정보를 제공하지 않는다면
어떻게 대응해야 하는지?
가뜩이나 골머리가 아픈데 임차보증금 미반환 상태에서의 신규 매매계약으로 너무나도 복잡한 상황이 되었습니다. 위 질문과 함께 어떻게 대응해야 하는지 꼭 조언부탁드립니다.... ㅠㅠ
계약만료일 다음날 바로 대출 연장 신청을 하시고, 동시에 임차권등기 명령 신청을 하시기 바랍니다.
보증보험 이행 청구는 임차권등기가 완료된 후에 하실 수 있습니다.
임대인뿐만 아니라 신규 매수자에게도 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 발송하시는 것이 좋습니다.
임대인의 지위 승계는 잔금 지급일인 2025년 2월 14일에 이루어집니다.
따라서, 보증금 반환 청구는 기존 임대인과 신규 매수자 모두에게 할 수 있습니다.
임차권등기 명령 신청 후 등기가 완료되기 전에 임대인이 변경되더라도, 기존 임대인의 보증금 반환 의무는 그대로 유지됩니다.
등기 완료 후에는 신규 임대인에게도 임차권등기가 효력을 발휘합니다.
계약만료일이 지났음에도 보증금을 받지 못한 상황에서 임대인이 변경된 경우에도 보증기관에 임대인 변경 신청을 해야 합니다.
기존 임대인에게 신규 임대인의 정보를 제공해 달라고 요청하시고, 만약 제공하지 않는다면 보증기관에 직접 문의하여 확인하실 수 있습니다.