안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
보증금 및 월세 변경 시 확정일자와 전입신고의 필요 여부에 대한 고찰을 해보겠습니다.
2024년 9월에 월세 계약을 체결하고 확정일자를 받은 후 , 10월 입주와 함께 전입신고까지 마친 상황에서 , 현재 시장 상황에 맞춰 보증금을 낮추고 월세를 상향 조정하려는 경우가 발생했습니다.
구체적으로는 기존 2억200만 원 / 10만원의 계약을 1억 9,500만 원 / 15만 원으로 조정하는 것입니다.
이처럼 금전 조건에 변화가 생길 경우 , 새로운 계약서를 작성하게 되는데 , 이때 다시 확정일자와 전입신고를 해야 하는지에 대한 의문이 생깁니다.
결론부터 말하면 , 확정일자는 반드시 다시 받아야 하며 , 전입신고는 다시 하지 않아도 됩니다.
확정일자는 채권자 우선순위 보호와 관련되며 , 변경된 계약 조건에 대한 효력을 인정받기 위해서는 새로 작성된 계약서에 대해 다시 확정일자를 부여 받아야합니다.
기존 계약서에 대한 확정일자는 새로운 계약 조건에는 적용되지 않기 때문입니다.
특히 보증금이 감소했더라도 , 계약 조건이 바뀐 이상 확정일자를 갱신하지 않으면 보증금 보호에 공백이 생길 수 있습니다.
반면 , 전입신고는 주소지 변경이 없는 한 , 즉 동일한 주소에서 계속 거주하고 있는 경우에는 이미 한 번 완료된 전입신고가 유효합니다.
전입신고는 주민등록상의 주소를 기준으로 한 것이므로 , 계약 조건이 달라졌다고 해서 이를 다시 할 필요는 없습니다.
따라서 , 현재 상황에서는 새 계약서를 작성하되 , 변경된 계약서 기준으로 다시 확정일자를 꼭 받고 , 전입신고는 별도로 하지 않아도 됩니다.
이는 향후 임대차 보호와 보증금 회수 시 법적 안전장치를 강화하는 필수적인 절차라 할 수 있습니다.