전세입자에게 보증금을 덜 줘서 퇴거가 안되 있을때

Question

이를 이유로 계약을 유지하지 못한다고 통보했는데

당장 돈을 마련하지 못한다 해서 혹시몰라 내용증명 보낸상태입니다

잔금을 다 지급하지 않았고 전세금중 일부 지급한 상태고 전입신고는 했으나 기존 세입자도 함께 올라가있습니다 (동거인으로 되어있음)

기존세입자는 이사 먼저 나간 상태고 임차권은 안걸어뒀어요

이럴 경우 제가 임차권을 먼저 걸어둘 순 없나요?

(전세금 일부만 지급해서 혹은 전세입자가 퇴거를 하지 않아서 임차권을 걸 수 없는 입장인가요?

내용증명은 보냈는데 평균2주 기간 준데서 25일까지 반환하라고 적었는데, 그 전에 법적 조치를 하면 안되나요?

(집주인이 전세입자에게 보증금 절반만 돌려줬고 퇴거신청 먼저 해야 나머지를 지급하겠다고 했데서 혹시 몰라 방법강구중입니다..)

Answer 1

안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란 입니다.

1. 종전 세입자가 전입신고를 유지하고 있다 하더라도, 새 세입자가 임차권등기를 하는 것 자체는 가능합니다.

2. 문제는 지금 질문자님의 전세계약이 종료되었는지 여부입니다.

3. 임대차계약서에 '이전 임차인의 문제가 해결되지 않으면 계약을 해지할 수 있다'라는 내용을 적시하지 않은 이상, 이전 임차인의 전입신고가 남아있다는 이유만으로 임차인이 일방적으로 임대차계약을 해지하기는 어렵습니다.

4. 따라서 지금 임차권등기를 하시려면 임대인으로부터 '임대차계약이 종료되었다'라는 취지의 합의서를 받으셔야겠습니다.

5. 합의서만 있다면 계약 종료가 확실해지므로 임차권등기가 가능해집니다.

6. 참고로 종전 세입자는 점유를 상실하여 대항력을 잃은 상태이므로, 질문자의 보증금이 종전 세입자보다 우선합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
현재 상황에서는 임차권등기명령 신청이 바로 가능하지 않습니다. 임차권등기명령은 임차인이 임대차 종료 후 ‘보증금 전액을 반환받지 못한 상태’에서 퇴거해야 신청할 수 있는데, 질문자님은 새 전세 계약자 입장이므로, 기존 임차인이 아직 전출하지 않은 이상 임차인의 지위를 완전히 승계하지 못한 상태입니다. 즉, 기존 임차인이 점유 중이라면 질문자님의 대항력 및 임차권 설정이 불가능합니다.

2. 법리 검토
주택임대차보호법상 대항력은 전입신고와 실제 점유가 모두 필요하며, 기존 세입자가 잔류 중이면 귀하의 점유 요건이 충족되지 않습니다. 또한 임차권등기명령은 보증금을 반환받지 못한 임차인이 자신의 권리를 보전하기 위한 제도이므로, 보증금 지급이 완료되지 않은 임차 예정자는 그 신청 자격이 없습니다. 다만 귀하가 이미 일부 보증금을 지급했고 계약이 체결된 상태라면, 향후 점유가 이전되면 즉시 임차권을 신청할 수 있도록 준비해 두는 것이 좋습니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
내용증명에서 반환기한을 25일로 명시했다면, 그 기간 전이라도 채권보전이 필요하다면 가압류나 전세권설정등기 청구로 대응할 수 있습니다. 다만, 통상 민사상 ‘상당한 이행기한’을 부여해야 한다는 점에서, 기한 도래 전 강제조치를 취하면 상대방이 “기한의 이익 박탈”을 주장할 수 있습니다. 따라서 25일 이후 즉시 법적 절차(가압류, 계약해제 통보 등)를 진행하는 것이 안전합니다.

4. 추가 조치 또는 유의사항
지금 단계에서는 기존 임차인의 퇴거 완료와 점유 인도가 선행돼야 귀하의 임차권이 성립합니다. 동시에 전세금 잔금을 완납해야 대항력과 확정일자 효력이 유효하게 발생합니다. 향후 임차권등기명령을 고려 중이라면 전입신고일, 보증금 지급 내역, 퇴거 사실을 증빙자료로 체계적으로 정리해두시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

기존 세입자가 전입이 되어 있는 상황이라면 그 사유로 인해서 임차권 등기 신청이 어려울 수 있는데 다만 기존 세입자가 전입을 유지하는 것이고 별도로 임차권 등기를 한 게 아니라면 인정될 가능성도 있으니 신청을 고려해 보셔야 합니다