(긴급 ㅠㅠ) 아파트 매매 계약 관련 질문드립니다
서울 아파트 매매 본계약을 앞두고 있는 부린이입니다.
이래저래 걱정이 많아 질문드립니다.
매매 대상 아파트의 매매가는 16억입니다.
잔금일정은 계약예정일로부터 2개월 내 입니다.
그런데, 등기부등본을 보니 근저당이 14억이 잡혀있습니다.
바로 이부분이 걱정되는데요.
현재 가계약금 3천만원을 입금한 상태에서
본계약 체결을 앞두고 있는데,
상대측에서 계약금+중도금 40%를 요구하는 상황이며,
본계약서에 잔금일에 모든 근저당을 말소한다는 조항은 포함할 예정입니다.
(이하, 질문드립니다)
1. 제가 지불한 계약금+중도금(매매가의 40%)을 본 아파트의 근저당을 말소(대출 상환)하는데 쓰지 않을 수 있는데 '잔금일에 근저당을 말소한다'는 조항만으로 안심할 수 있는지요?
2. 이런 사례에서는 계약금+중도금을 '매매가와 채권최고액'과의 차액 이하로 지불하라는 지인의 이야기가 있던데, 이렇게 안하면 어떤 문제가 생기는지요?(집주인은 매매가 40%의 계약금+중도금을 요구하는 상황)
3. 이런 수준의 근저당이 잡혀있는 경우, 계약금+중도금을 얼마로 하고 어떤 계약 조건을 설정하는게 바람직한지요?
4. 이렇게 많은 근저당이 잡혀있는 물건의 경우, 매매 본계약 시 어떤 내용을 반드시 포함해야 하나요?(계약 상 중도금 관련 내용은 어떻게 기재해야하는지, 잔금 관련 내용은 어떻게 기재해야하는지 등등)
5. 본계약 시 어떤 자료를 요청해야하는지요?
막상 잔금치르는 날에 매도인의 근저당이 말소되지 않아 길거리에 나앉을까 너무 겁나서 잠도 안옵니다.
많은 전문가분들의 고견 부탁드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
1. 제가 지불한 계약금+중도금(매매가의 40%)을 본 아파트의 근저당을 말소(대출 상환)하는데 쓰지 않을 수 있는데 '잔금일에 근저당을 말소한다'는 조항만으로 안심할 수 있는지요?
-> 안심할 수 없습니다. 매도인이 중도금을 받고나서 채무 상환하지 못하면 말소불가 + 중도금 회수 불투명 입니다.
2. 이런 사례에서는 계약금+중도금을 '매매가와 채권최고액'과의 차액 이하로 지불하라는 지인의 이야기가 있던데, 이렇게 안하면 어떤 문제가 생기는지요?(집주인은 매매가 40%의 계약금+중도금을 요구하는 상황)
-> 만약 집주인이 계약금 +40% 의 돈을 받고나서 잠적하거나, 채무를 값지 않아 근저당권자가 경매 실행한다면, 중도금을 찾을 수가 없습니다. 물론 사기로 고소는 가능하겠지만, 고소해서 범인을 잡는다고 돈을 받는다는 것이 확정적이지 않기 때문에 이 조건은 절대 받아들이시면 안됩니다.
3. 이런 수준의 근저당이 잡혀있는 경우, 계약금+중도금을 얼마로 하고 어떤 계약 조건을 설정하는게 바람직한지요?
--> 이런 경우, 계약금 +중도금 은 최대 2억으로 보시는 것이 바람직합니다. 마음 같아서는 계약금만 지불하고 잔금일에 대출상환+차액을 집주인에게 넘기는 쪽으로 정리하는 것이 좋다고 말씀드리고 싶습니다.
4. 이렇게 많은 근저당이 잡혀있는 물건의 경우, 매매 본계약 시 어떤 내용을 반드시 포함해야 하나요?(계약 상 중도금 관련 내용은 어떻게 기재해야하는지, 잔금 관련 내용은 어떻게 기재해야하는지 등등)
-> 본계약 시에는 중도금 및 잔금의 사용처를 정확히 명시하는 조항이 필요하고, 매수인의 지급금액으로 전액 채무변제를 하지 못할 시 계약무효 및 전액반환청구 특약을 넣으셔야 합니다.
5. 본계약 시 어떤 자료를 요청해야하는지요?
-> 등기부등본 최신본(가능하면 직접 떼세요), 매도인 대출금액 채무확인서, 대출상환계획서 등 이 있고, 가능하면, 중도금 지급시(40% 를 지급하게 된다면) 은행 창구에서 매도인과 동석하여 근저당 상환을 지켜보시는 편이 좋습니다. 그리고 나서 은행의 대출잔액 확인서를 받으세요.
도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
네 근저당이 매우 많이 잡혀 있기 때문에 중도금을 주게 될 경우 말씀하신대로 잔금 시 근저당말소가 안되게 되면 곤란한 상황이 벌어 질 수 있습니다. 즉 중도금이 나가게 될 경우 대출 상환 조건을 특약에 반드시 넣어야 될 것으로 보입니다. 아닌 경우 그냥 계약금 그리고 잔금 시 대출 상환하는 것으로 가야 매수자가 안전할 것으로 판단이 됩니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약서 특약 사항으로 단순 근저당 말소 뿐만 아니라 불이행 시 처벌 조항까지 같이 기재하시면 좋습니다. 손해배상 쪽을 기재하십시오.
지인의 말처럼 계약금 + 중도금을 채권최고액 이하로 조정하면 근저당 채권자 보호도 되고 매수인도 안전합니다.
일반적으로 계약금은 매매가 10%, 중도금은 40% or 60%가 표준이나 근저당 상황을 고려해 중도금을 나누거나 지급시기를 조정하는 것이 좋습니다.
잔금 지급 조건, 중도금 관련, 채무 불이행 조항을 기재하시길 바랍니다.
잔금 지급 전 근저당 말소 완료가 확인 된 후 잔금 지급
중도금 지급 시기, 금액, 부분 지급 가능 여부 명확히 하시길 바랍니다.
매도인이 근저당 해제 지연 시 중도금/잔금 지급 거부 가능과 분쟁 발생 시 계약 해지 및 손해배상 조항을 기재하시길 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
채권최고액이 집값에 가까운 경우에는 계약금을 치른후에 중도금을 매수자측 법무사가 은행에 직접갚는 조건으로 계약을 한경우가 있습니다
매수인이 직접 은행에 갚고 그금액만큼 말소 영수증까지 받았습니다
그러면 금액이 어느정도 줄어드니 잔금까지 조금은 안심할수 있습니다
중도금을 직접갚는 특약을 넣어서 전문가와 함께 계약을 해보시기 바랍니다
1명 평가
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